Последние несколько дней в сети гуляют страшилки про то, что ипотечную квартиру сдавать нельзя. Ни-ни. Никогда. Мол, это квартира банка, с чего бы вдруг вы на ней деньги зарабатывать будете. Давайте разбираться
Кому принадлежит ипотечная квартира - банку или заемщику?
По 102‑ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотечная квартира принадлежит собственнику (заемщику), а не банку, но находится у банка в залоге до полного погашения кредита.
Как это выглядит юридически
- Право собственности возникает у покупателя при регистрации перехода права в Росреестре по договору купли‑продажи или ДДУ.
- Одновременно в ЕГРН вносится запись об ипотеке (обременении): банк выступает залогодержателем, то есть имеет право обратить взыскание на квартиру, если заёмщик нарушит условия договора.
Когда квартира ипотека полностью выплачена
- После погашения ипотеки банк снимает обременение (либо собственник подает документы через МФЦ/банк), запись об залоге в ЕГРН удаляется.
- С этого момента собственник распоряжается квартирой без каких‑либо согласований с банком.
На самом деле, на одной квартире может быть несколько обременений, но мы сейчас не об этом
Какие права есть у заемщика на ипотечную квартиру
Всегда ( банк и хотел бы, да не может запретить)
- Жить в квартире - неожиданно, правда? 😂
- Быть прописанным в квартире
- Делать косметический ремонт в квартире, менять сантехнику, плиту, даже трубы, если это не требует согласования как переделка или перепланировка.
Может быть ограничено договором (да, я понимаю как сложно читать договор, когда тебе только что одобрили ипотеку)
- Сдавать квартиру в аренду ( может требоваться уведомление / согласие банка, а иногда это прямо запрещено договором)
- Регистрировать третьих лиц, иногда даже родственников - банк может это запретить в одном из пунктов договора
- Делать перепланировку, затрагивающую конструктив и планировочное решение (банк может требовать согласования, чтобы не ухудшились характеристики залога)
- Проводить сделки с квартирой: продавать, дарить, менять, закладывать повторно и тд - почти всегда только с письменного согласия банка
Точно нельзя (банку даже запрещать не обязательно)
- Продать/подарить/обменять квартиру без согласия банка (такие сделки оспариваются, банк может требовать признать их недействительными и обратить взыскание на объект)
- Снять обременение по своему желанию, не погасив ипотеку и не получив согласие банка - странный запрет, с моей точки зрения, но не все люди идут законным путем
Квартира-копилка по-прежнему работает!
В общем-то, все. Сдавали, сдаем и будем сдавать!
В чем проблема? В ставках. Если у вас нет права на льготные программы, то стратегия будет хромать. Либо на одну, либо на обе ноги - как сумеете просчитать ликвидность и квартиры, и района.
А вот для того, что вылечить хромоту, вам и понадобится риэлтор. То есть, я.
Например, у вас есть немного накоплений. Совсем немного. Ну, скажем около полумиллиона. Что вы можете сделать на эти деньги? Да, скататься в Питер, отремонтировать пару комнат в квартире, а можно взять ипотеку. В Москве. Да-да. Цена лота - 2,7 млн рублей. Ипотечный платеж - 37 тысяч. Можно сдавать в аренду по 30 тысяч рублей. А если поднапрячься и наскрести миллион на первоначальный взнос, то ежемесячный платеж снижается до 28 тысяч - и вот она, квартира-копилка мечты 😂. Правда, это апартаменты, площадью 8 квадратных метров, а жилой - всего 5. Но как обещает продавец, это помещение годится под небольшой офис со стабильно высоким потоком клиентов. Но это не точно.
Или еще вариант. Евродвушка с пропиской в Санкт-Петербурге, площадь почти 37 квадратных метра, первоначальный взнос 1,5 млн рублей, цена квартиры - 7,2 млн рублей, ежемесячный платеж - 67,5 тысяч рублей. Как такое возможно? А спецпрограмма от Сбера для зарплатных клиентов - ипотека под 13,9 % годовых. Но в этом районе квартиры сдаются по цене 30 тысяч. И это не совсем копилка, скорее, подспорье в ипотечных платежах.
Но как только вы становитесь счастливым кандидатом на семейную ипотеку, в этом ЖК есть программа под 3,5 % от того же Сбера, то платеж волшебным образом съеживается до заветных 25 тысяч в месяц, при этом необходимый доход для одобрения ипотеки - всего 50 тысяч.
Вот она - сказка. Обращайтесь, есть и другие варианты, где взять квартиру, и чтобы она сама себя выкупала.