Я изучаю разные варианты обеспечения пассивного дохода, и самый традиционный - сдачу в аренду недвижимости - тоже не игнорирую. Денег, чтобы купить квартирку под сдачу, у меня нет - я и для жизни-то не купила. Однако это не значит, что инвестиции в недвижимость закрыты или нецелесообразны.
Средняя доходность сдачи в аренду жилой недвижимости - 5-6% годовых. Доходность паевых инвестиционных фондов (ПИФ), которые на деньги пайщиков покупают какой-нибудь склад или бизнес-центр, сдают в аренду, а деньги распределяют между держателями паев (за минусом своей комиссии) - 8-12%. Ну и что выгоднее? Пока не накопилось на собственную квартирку - чего б не покупать куски складов и магазинов.
С биржевыми фондами недвижимости я давно разобралась, благополучно держу и каждый месяц (Рентал и Парус) или квартал (сберовские фонды) получаю свою долю арендных платежей. Однако для их покупки нужен брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора. Что делать тем, у кого такого статуса нет, а коммерческую ренту получать хочется?
Я обратила внимание на инвестиционную платформу Simple Estate - ее довольно активно рекламируют. Мой канал слишком маленький, чтобы за рекламу платили, так что разбираю непредвзято. Зашла, зарегистрировалась, осмотрелась - вдруг чего интересного дают? Делюсь впечатлениями.
Как работает платформа Simple Estate?
Принцип работы платформы тот же, что у ПИФов - собрать деньги инвесторов, добрать кредитом, купить помещение, сдать в аренду, с аренды платить кредит, брать себе за хлопоты, остаток распределять между инвесторами. Если в биржевых ПИФах объектами выступают чаще всего складские комплексы за миллиарды рублей, то в Симпл Эстейт поскромнее - здесь магазины и офисы за сотни миллионов.
И структура несколько другая: под каждый объект организуется не паевый фонд, а акционерное общество. Его акции продаются на этапе сбора средств, который проходит в несколько раундов: в первом принимаются крупные заявки с самой низкой стоимостью акций, во втором - помельче с небольшим повышением цены, в третьем цена ещё повышается.
Пример: на момент написания статьи идёт сбор средств на покупку офисного блока в Москва-Сити. Первый раунд: заявки от 5 млн руб, стоимость акции - 10 тысяч рублей. Второй раунд: стоимость акции 10,5 тысяч, минимальная заявка 10 штук. В третьем и четвертом раундах минимальная заявка все так же 10 штук, но цена - 11 250 и 11 750 рублей соответственно.
Арендный поток по акциям распределяется равномерно, независимо от того, за сколько они были куплены - за 10 тысяч или за 11,75. Соответственно, у первых крупных инвесторов доходность будет выше, у тех, кто залез в последний вагон - ниже, но их деньги начнут приносить ренту практически сразу - не надо ждать, пока соберётся вся необходимая сумма и объект будет сдан в аренду.
Выплаты ежеквартальные.
Выгодно ли это?
По каждому объекту есть красивая презентация с цифрами, инфографикой, анализом рынка и прогнозом, которая убеждает, что вложение выгодно. Однако напрогнозировать можно много чего, поэтому я предпочла изучить уже сданные объекты. В Simple Estate есть и вторичный рынок, где можно купить акции с рук. Покупатель платит комиссию, для продавца сделка бесплатна.
Ситуация довольно предсказуема: доходность по объектам разная. По тем, которые приносят доходность выше, предложений на вторичном рынке нет или почти нет, ниже - продаются.
Например, одна акция "Магнита" в Люберцах приносит 170 рублей в квартал - 680 в год, и выплаты не растут. Доходность - 6,8%. На вторичке самое дешевое предложение - по 8800 рублей (что даёт доходность 7,7%). Кто-то осознал, что деньги можно вложить и получше, и теперь выходит с убытком.
"Перекресток" в Совхозе им. Ленина выплачивает по 400 рублей в квартал, начальная стоимость акции - 20 тысяч, доходность - 8%, да и сам объект подорожал. На вторичке предложений нет, только по завышенным ценам - "такая корова нужна самому".
"Лента" в Новосибирске приносит 9% доходности - предложений на вторичке нет вообще.
Какие я могу сделать выводы?
- Судя по вторичному рынку, забрать деньги без потерь в Simple Estate проблематично, так что инвестировать здесь можно только с длинным горизонтом - пока объект не продадут и не разделят полученное между инвесторами.
- В уже купленные доходные объекты зайти непросто, инвестировать нужно на стадии сбора средств, а для этого - понимать потенциальную доходность. Например, сейчас собирают деньги на покупку "Магнита" в Домодедово. Презентация красивая, но мне она ничего не говорит. Вот если бы я там жила и знала, что в ЖК "Домодедово парк", где располагается помещение, распроданы все квартиры, а рядом продуктовых того же сегмента нет или мало, значит, оборот у магазина будет высоким, я бы вложилась.
У инвестиций на Simple Estate не самый высокий порог входа, однако нужно обладать некоторой экспертностью в оценке арендного потенциала объекта и "длинными" деньгами.
Я не буду здесь инвестировать, биржевые фонды коммерческой недвижимости более ликвидны и предсказуемы (по крайней мере, для меня). Однако рассмотреть такой источник дохода вполне можно.