Налоговый вычет - законный инструмент для возврата части уплаченного подоходного налога (НДФЛ). Одно из его направлений связано с приобретением жилья. Вместе с профессионалами объясняем, как правильно оформить вычет и на какую сумму можно рассчитывать.
- В 2026 году при стандартной ставке НДФЛ в 13% с помощью налогового вычета можно вернуть до 650 тыс. рублей.
- Общая сумма складывается из двух компонентов: вычета за саму покупку и вычета за уплаченные банку проценты.
- Оформить возврат средств можно как через Федеральную налоговую службу (ФНС), так и через работодателя, причем часто это делается онлайн.
- Актуальность вопроса особенно возросла с введением прогрессивной шкалы НДФЛ. В некоторых случаях это увеличивает размер вычета.
- При этом из-за ошибок в оформлении, сроках и документах многие рискуют потерять положенные им деньги.
Содержание:
- Что такое налоговый вычет по ипотеке и из чего он состоит
- Сколько денег можно вернуть по ипотеке
- Кто имеет право на налоговый вычет по ипотеке
- Когда можно получить налоговый вычет по ипотеке
- Как получить налоговый вычет по ипотеке через ФНС
- Как получить налоговый вычет через работодателя
- Налоговый вычет по ипотеке для супругов
- Какие документы нужны для налогового вычета по ипотеке
- Можно ли получить вычет при рефинансировании ипотеки
- В каких случаях налоговый вычет не дадут
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Что такое налоговый вычет по ипотеке и из чего он состоит
Если говорить просто, имущественный налоговый вычет - возврат НДФЛ, уплаченного государству, при покупке жилой недвижимости. Ключевой момент: это не дополнительная выплата, а именно возврат налога, который вы уже заплатили. Следовательно, конечный размер компенсации напрямую зависит от суммы уплаченного НДФЛ.
Вычет состоит из двух независимых частей:
Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться
- На покупку жилья (лимит - 2 млн рублей).
- На проценты по ипотечному кредиту (лимит - 3 млн рублей).
Расчет производится от меньшей величины: либо от установленного лимита, либо от фактически понесенных расходов.
Пример
Если стоимость квартиры составила 1,8 млн рублей, а переплата по кредиту - 1 млн, то вычет будут считать именно от этих сумм.
Если же жилье куплено за 10 млн, а проценты составили 5 млн, то базой для расчета станут предельные лимиты в 2 и 3 млн соответственно.
Важное правило по вычету за проценты по ипотеке: его дают только на один объект, обращает внимание основатель и руководитель бизнес-бюро "ПедантЪ" Янина Привалова. Эксперт приводит пример: если человек уже вернул 195 тыс. рублей с 1,5 млн уплаченных процентов, то при оформлении следующей ипотеки неиспользованный остаток лимита в 1,5 млн рублей применить будет нельзя. С вычетом же собственно на покупку жилья переход остатка на следующий объект возможен.
Читайте также:
Почему процент по ипотеке зависит от первоначального взноса
Сколько денег можно вернуть по ипотеке
"Первый вычет распространяется на саму покупку жилой недвижимости - квартиры, комнаты, дома. Лимит на каждого человека составляет 2 млн рублей, возвращают в стандартном случае 13% - получается 260 тыс. рублей", - поясняет Янина Привалова.
"Если вы покупали жилье с привлечением ипотечного кредита, можно запросить возврат НДФЛ с суммы уплаченных процентов. По ним действует отдельный лимит - 3 млн рублей. То есть вернуть можно (в стандартном случае) 13% суммы - до 390 тыс. рублей", - продолжает эксперт.
Таким образом, при ставке 13% максимальный возврат составляет 260 тыс. + 390 тыс. = 650 тыс. рублей.
"В 2026 году формально правила и лимиты имущественного налогового вычета не меняются, - отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. - Однако его фактическая ценность меняется за счет перехода к прогрессивной шкале НДФЛ. Размер возврата теперь напрямую зависит от ставки налога, по которой облагается доход гражданина. При максимальной ставке 22% уже можно вернуть до 440 тыс. и 660 тыс. рублей соответственно. Таким образом, для граждан с высокими доходами вычет становится заметно более ощутимым инструментом компенсации затрат на жилье".
Кто имеет право на налоговый вычет по ипотеке
Право на вычеты имеют граждане РФ, которые платят НДФЛ со своих доходов, то есть они являются налоговыми резидентами и официально трудоустроены.
"Самозанятые и предприниматели на упрощенке вычет не получают по простой причине: они не платят НДФЛ, - объясняет частный инвестор и основатель "Школы Практического Инвестирования" Федор Сидоров. - Самозанятый платит налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6%, предприниматель на УСН - свой налог по упрощенной системе. Вычет же возвращает именно подоходный налог, которого у них нет".
Исключение возможно, если самозанятый или ИП параллельно работает по трудовому договору и платит с этой зарплаты НДФЛ.
Когда можно получить налоговый вычет по ипотеке
"Право на вычет возникает в том налоговом году, в котором подтверждены расходы: при покупке - год регистрации права или оплаты, по процентам - год фактической уплаты процентов, - объясняет адвокат Екатерина Александрович. - Вернуть деньги сразу нельзя, потому что сначала нужно иметь фактически уплаченный НДФЛ. Возврат возможен двумя способами: через работодателя в текущем году (уменьшение удержаний) или по декларации 3-НДФЛ по итогам года (после проверки документов)".
Вернуть налог можно за текущий год и за три предыдущих, подав декларацию. "Иногда имеет смысл отложить претензии на вычет, например, если в год покупки вы уплатили мало НДФЛ, - советует Екатерина Александрович. - Можно заявить вычет за текущий и за три предыдущих года или распределять его получение по годам, когда у вас будет больше налогооблагаемого дохода".
Как получить налоговый вычет по ипотеке через ФНС
Подать документы на налоговый вычет проще всего через личный кабинет ФНС. Необходимо кликнуть на "Вычеты", в выпадающем меню нажать "Получить вычет" и далее выбрать "Вычет при покупке недвижимости". После этого следуйте инструкции сервиса - никуда идти не придется, услуга будет оформлена онлайн.
Срок рассмотрения заявления в упрощенном виде составляет всего месяц по документам, а на практике - обычно еще быстрее. В стандартном порядке ФНС проверяет право на льготу в течение максимум трех месяцев, и еще месяц по закону может занять перевод денег.
Эксперты отмечают, что причиной отказа в налоговом вычете чаще всего становится неправильное заполнение заявлений и нарушения в процедуре их подачи. Из-за этого рекомендуется уделять особенное внимание тщательной проверке документов еще на этапе оформления.
Как получить налоговый вычет через работодателя
"Оформление вычета через работодателя выгодно тем, кто хочет получать налоговую экономию сразу, не дожидаясь окончания года, - поясняет ведущий брокер городской недвижимости OXE CAPITAL Константин Гладков. - В этом случае работодатель перестает удерживать НДФЛ из заработной платы до исчерпания суммы вычета, и доход "на руки" увеличивается ежемесячно".
Однако у этого способа существуют свои ограничения и нюансы. Так, по словам Константина Гладкова, через работодателя нельзя вернуть налог, уже уплаченный в предыдущие годы, - вычет применяется только к текущим доходам. "Также вычет действует в рамках одного календарного года и требует повторного подтверждения при смене места работы", - объясняет эксперт.
Налоговый вычет по ипотеке для супругов
"Супругам закон дает возможность самим решить, как распределить вычет, - поясняет Федор Сидоров. - При покупке жилья в браке каждый имеет право на свои 2 млн рублей расходов для вычета, то есть на семью - до 520 тыс. возврата. Распределение оформляется заявлением: можно поделить 50 на 50, можно отдать весь вычет одному супругу, если у второго нет дохода".
Заявление по основному вычету подается один раз и не меняется, а по процентам его можно переоформлять ежегодно.
Иногда бывает выгоднее подать заявление на налоговый вычет только одному из супругов, например, если переплата по ипотеке равна или немного превышает лимит. Тогда второй супруг потенциально сможет использовать свое право на вычет в следующий раз при покупке недвижимости (так как вычет на проценты по ипотеке положен только на один объект за жизнь, а вычет на приобретение жилья - до исчерпания лимита).
Вычет для супругов
Сценарий Общий возврат, руб. Один супруг до 650 000 Оба супруга до 1 300 000
Какие документы нужны для налогового вычета по ипотеке
Основной пакет документов для оформления вычета:
- паспорт;
- заявление;
- документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акты);
- платежные документы;
- справка 2-НДФЛ;
- декларация 3-НДФЛ.
Для вычета по процентам дополнительно потребуются:
- кредитный договор с банком;
- график платежей;
- справка об уплаченных процентах.
При оформлении вычета супругами нужно заявление о распределении долей.
Можно ли получить вычет при рефинансировании ипотеки
При рефинансировании ипотеки право на вычет сохраняется.
"В кредитном договоре должно быть обозначено, что речь идет о погашении предыдущей ипотеки, а не просто о новом займе на любые цели, - уточняет Янина Привалова. - Если это условие соблюдено, вы имеете полное право включить в налоговый вычет все проценты, уплаченные как по первому, так и по новому кредиту. Их можно указать в одном заявлении - ничего заново пересчитывать или разбивать не нужно".
Для того чтобы были учтены проценты переплаты обоих банков, следует сохранять старый договор ипотеки и график платежей по нему.
Читайте также:
Что выгоднее: рефинансировать ипотеку или продлить срок кредита
В каких случаях налоговый вычет не дадут
У имущественного налогового вычета есть свои ограничения, которые могут послужить причиной для отказа в выплате.
По закону вычет полагается только за покупку жилой недвижимости - апартаменты и нежилые объекты в эту категорию не входят.
Также в имущественном налоговом вычете откажут, если оформляется военная ипотека. Из-за того, что за такое жилье платит государство, а не гражданин из личных средств, вычет из НДФЛ за него не дадут.
Налоговый вычет не положен при покупке жилья у близких родственников, а также в случае, если лимит на него уже использован: в соответствии с законом он полагается только раз в жизни.
Часто задаваемые вопросы
Сколько раз можно получить налоговый вычет по ипотеке?
Вычет на покупку - один раз в жизни, но с переносом остатка лимита. Вычет на проценты - строго на один объект.
Можно ли получить вычет, если ипотека еще не выплачена?
Вычет можно получать с момента получения квартиры в собственность, даже если вы еще платите ипотеку. То есть если вы уже пять лет платите ипотеку и получили квартиру в собственность, то за уже выплаченные проценты вы можете получить вычет и продолжить получать его в последующие годы.
Можно ли получить вычет сразу за несколько лет?
Да, через ФНС, подав декларацию за три предшествующих года.
Что делать, если налоговая отказала?
В большинстве случаев отказ связан с техническими ошибками или неполным пакетом документов. Рекомендуется запросить разъяснение причины отказа, устранить замечания и подать документы повторно. При наличии оснований отказ можно обжаловать.
Когда выгоднее оформлять вычет - сразу или позже?
Оформить имущественный вычет, в том числе по процентам по ипотеке, можно только после регистрации права собственности на квартиру. То есть не тогда, когда подписали кредитный договор, и не когда начали платить ипотеку, а именно с даты, когда недвижимость стала вашей официально.
Вторичка регистрируется сразу после сделки. Значит, вычет можно оформить уже за тот же год.
Право собственности на новостройки возникает после регистрации объекта в Росреестре и подписания акта приема-передачи. То есть оформлять вычет можно только после того, как дом будет достроен, даже если вы оформляли ипотеку несколькими годами ранее.
Заключение
Налоговый вычет по ипотеке - эффективный финансовый инструмент, позволяющий вернуть существенные средства. Ключ к успеху - внимательное отношение к срокам, порядку оформления и комплектности документов. Правильные действия помогут вернуть в семейный бюджет сотни тысяч рублей, которые можно направить на погашение ипотеки или другие важные цели.
Автор: Антон Кузнецов