Покупатели коммерческих помещений хотят не только владеть объектом, но и зарабатывать на нём. Поэтому в описании нежилой недвижимости часто указывают сокращения МАП и ГАП. С их помощью можно оценить рентабельность объекта и рассчитать его рыночную стоимость.
Разберёмся, что такое МАП и ГАП для нежилых зданий и помещений, почему важно их знать перед покупкой недвижимости и как они влияют на цену.
Что такое МАП и ГАП в аренде: определения и примеры
МАП и ГАП — это показатели, которые позволяют рассчитать окупаемость и прибыльность коммерческой недвижимости:
- МАП (Monthly Average Payment, месячный арендный платёж) — это сумма, которую арендатор платит ежемесячно. Если у недвижимости несколько арендаторов, их платежи суммируются.
- ГАП (Gross Annual Payment, годовой арендный платёж) — плата за аренду за весь год сразу. ГАП разбивают на ежемесячные платежи или вносят целиком за год вперёд, как укажут в договоре (ст. 614 ГК РФ).
В договоре указано: МАП — 80 тыс. рублей. Это значит, что арендаторы платят по 80 тысяч рублей каждый месяц в течение срока аренды.
В договоре указано: ГАП — 960 тыс. рублей. Это сумма дохода с недвижимости за год.
ГАП может быть меньше МАП × 12 в следующих случаях:
- Объект не сдавался 12 месяцев непрерывно в течение года. Менялись арендаторы, ушло время на поиск новых.
- Арендодатель дал арендатору скидку за платёж за 12 месяцев вперёд.
- В течение года арендная ставка менялась. Например, снижалась и повышалась в зависимости от сезона или выросла на ставку инфляции.
- Стороны договорились об арендных каникулах: за первые 3 месяца ставку снизили, дальше арендатор платил полную стоимость.
Зачем нужны МАП и ГАП
Показатели ГАП и МАП встречаются в договорах аренды офисов, магазинов, складов и других коммерческих помещений, в рекламных объявлениях и презентациях инвестиционных проектов. Их используют, чтобы было проще сравнивать условия и доходность:
- В объявлениях об аренде — чтобы оценить, сколько придётся платить ежемесячно, насколько предложение конкурентоспособно на рынке.
- В объявлениях о продаже и отчётах для инвесторов — чтобы рассчитать будущую доходность инвестиции и её окупаемость.
- В договорах аренды — чтобы зафиксировать ежемесячный или годовой платёж.
- Для владельцев объектов — чтобы рассчитать цену продажи недвижимости или оптимальную арендную ставку, опираясь на средние показатели по району.
Как МАП и ГАП влияют на арендную ставку и условия договора
Показатели указывают на то, как рассчитывается стоимость аренды:
- Если стороны выбирают МАП, в договоре фиксируется платёж за месяц.
- Если стороны договорились о ГАП, в тексте договора фиксируют сумму, которую арендатор отдаёт за год.
Большинство арендаторов выбирают МАП: так проще вести расчёты и контролировать расходы. Но по ГАП часто бывают скидки — собственники готовы уступить, если арендатор сразу отдаёт всю сумму.
Компания арендует офис с МАП 200 тыс. рублей. Каждый месяц бухгалтерия переводит 200 тыс. рублей на счёт арендодателя.
В договоре зафиксировали ГАП 2,28 млн рублей. Компания оплачивает аренду на год вперёд и экономит 5%:
(200 тыс. × 12) − 5% = 2,28 млн рублей.
Для сравнения с другими объектами ГАП или МАП делят на количество квадратных метров в помещении. После этого показатель можно сравнивать с аналогичными коммерческими площадями в районе.
ГАП магазина — 2,4 млн рублей.
Площадь помещения — 100 м².
Арендатор платит 24 тыс. рублей за м² в год или 2000 рублей за м² в месяц.
Если средняя ставка в микрорайоне 2400 рублей/м², можно сказать, что арендодатель теряет деньги.
Как использовать МАП и ГАП для расчёта доходности и стоимости объекта
Собственники и инвесторы смотрят на МАП и ГАП, когда оценивают, сколько можно заработать на здании или помещении. Эти показатели помогают быстро понять, как быстро объект окупится и какую цену за него реально получить на рынке.
Для оценки доходности ГАП делят на стоимость объекта, умноженную на 100%:
ГАП: 2,4 млн рублей.
Стоимость объекта: 30 млн рублей.
Доходность: 2 400 000 / 30 000 000 × 100% = 8% годовых.
Для расчёта стоимости помещения ГАП делят на ставку капитализации:
ГАП: 2,4 млн рублей.
Ставка капитализации на рынке для аналогичных объектов: 8%
Стоимость объекта: 2 400 000 / 0,08 = 30 000 000 рублей.
Для расчёта окупаемости тоже используют ГАП. При этом важно учесть все затраты: на коммунальные услуги, налоги, содержание, текущий ремонт.
ГАП: 2,4 млн рублей.
Стоимость объекта: 30 млн рублей.
Расходы за год: 800 тыс. рублей
Окупаемость объекта: 30 000 000 / (2 400 000 − 800 000) = 18,75 года
При оценке коммерческой недвижимости важно не только то, сколько денег она приносила в прошлом, но и перспективы доходности:
- Наличие постоянного надёжного арендатора повышает стоимость объекта. Например, помещение под магазин, которое арендует «Магнит» или «Пятёрочка», можно продать дороже, чем аналогичное, но с арендатором ИП Иванова А. А.
- Большой срок договора с арендатором тоже повышает цену: договор на 10 лет с подробными условиями и штрафами за досрочное расторжение повышает ценность объекта.
Коротко о главном
МАП и ГАП помогают оценить доходность и стоимость коммерческой недвижимости:
- МАП — это сумма ежемесячных арендных платежей за объект, ГАП — та же сумма, но за год.
- Аббревиатуры указывают в объявлениях, презентациях для инвесторов и договорах, чтобы упростить оценку и сравнение объектов.
- ГАП может быть меньше 12 МАП из-за изменения стоимости аренды в разные месяцы, из-за арендных каникул или из-за скидки за оплату вперёд.
- Формула расчёта доходности недвижимости: ГАП / Цена объекта × 100%.
- Формула расчёта стоимости недвижимости: ГАП / Ставка капитализации.
- Надёжные арендаторы и многолетний договор увеличивают итоговую стоимость объекта.