С 1 февраля 2026 года программа «Семейная ипотека» будет работать по обновленным правилам, которые ограничивают возможность использования некоторых ранее доступных опций. Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов 30 января рассказал «Известиям», в чем суть обновлений и как они будут применяться в частных случаях.
«В последние месяцы 2025 года снижение ключевой ставки ЦБ РФ и предстоящие изменения по «Семейной ипотеке» заметно стимулировали активность на первичном рынке жилья. В декабре россияне заключили 83,5 тыс. ДДУ — рекорд за последние два года (+75% год к году, +32% к ноябрю). Отчасти это было ответом на предстоящее обновление условий по программе», — уточнил он.
По словам эксперта, ключевых изменения в «Семейной ипотеке» два. Во-первых, ранее существовало понятие так называемой донорской ипотеки. Основной покупатель мог привлечь соответствующего требованиям программы созаемщика с ребенком и получить сниженную ставку. Для одобрения займа в некоторых банках было достаточно выделить долю в квартире «донору» в 1/10. При этом ежемесячные платежи платит основной заемщик, то есть тот, кто изначально мог не соответствовать условиям программы «Семейной ипотеки».
Изменения программы призваны подобные сценарии устранить. С февраля соответствующий условиям программы участник должен быть полноценным заемщиком, то есть фактическим основным владельцем недвижимости. С него в первую очередь будут списываться ежемесячные платежи. Такому заемщику банк может не одобрить кредит из-за плохой кредитной истории, недостаточного дохода, большой долговой нагрузки из-за других займов.
«Второй механизм, который был возможен до нововведений, — оформление сразу двух кредитов по программе «Семейная ипотека», по одной на каждого родителя. Работало это так: муж оформлял ипотеку на одну квартиру, а во второй сделке формально отказывался от участия (через брачный договор или согласие супруга), чтобы жена могла взять второй кредит только на себя. Она же предварительно отказывалась от участия в первом договоре», — объяснил Ахметов.
Теперь условия меняются: если человек состоит в браке, то автоматически включается в число созаемщиков и должен быть отражен в кредитном договоре.
Важно отметить, что все описанные выше нововведения касаются только кредитов, выданных по программе «Семейная ипотека» после 1 февраля 2026 года. Оформленные ранее договоры сохраняют все условия: ставка и параметры действуют до полного погашения. Задним числом менять условия банки не могут — за исключением случаев, прямо предусмотренных кредитным договором.
«Пересмотр условий возможен только, когда нарушены правила участия в программе, но это обнаруживается уже после выдачи кредита. Например, семья в последние дни перед 1 февраля 2026 года оформила вторую семейную ипотеку и не учла, что в обоих кредитах фигурирует один и тот же заемщик — на этот момент нужно обратить особое внимание», — предупредил специалист.
В таком случае, отметил он, примерно через 1,5 месяца банк может получить от оператора программы отказ в компенсации процентов по льготной ставке. Тогда банк действует по договору: переводит ставку по последнему кредиту на рыночную.
Несмотря на нововведения с 1 февраля 2026 года, программа «Семейная ипотека» дает широкие возможности для приобретения жилья по ставке ниже рыночной. Например, если семья ранее оформила ипотеку на новостройку по рыночной ставке, а затем у заемщика появился ребенок, кредит можно рефинансировать по программе. При превышении лимита (до 6 млн рублей для регионов и до 12 млн — для Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленобласти), сумма сверху кредитуется по рыночной ставке в рамках комбо-ипотеки.
«У разведенных родителей возможность оформить кредит по программе отдельно на себя также сохраняется. Отдельно эксперт разобрал случай, когда люди вступают в брак после того, как каждый в паре ранее оформил «Семейную ипотеку» (например, оба были в разводе, у каждого есть ребенок). В таком кейсе условия по обоим действующим кредитам сохраняются: банк не вправе пересматривать их параметры только из-за изменения семейного статуса, а второй супруг не «подключается» автоматически к уже действующим кредитам. Так что основания переводить ставку на рыночную здесь отсутствуют», — заключил Ахметов.
Директор по продажам ЖК «Белые пески» Наталья Шипилова рассказала 28 января «Известиям» что программа «Семейной ипотеки» становится более адресной и утрачивает универсальность как инструмент для решения сразу нескольких жилищных задач.
Все важные новости — в канале «Известия» в мессенджере МАХ