Почему процент по ипотеке зависит от первоначального взноса

Любой, кто интересовался в банке величиной будущего платежа по ипотеке, вероятно, замечал, что увеличение первоначального взноса снижает процентную ставку. С чем связан такой эффект, почему банку важно, сколько клиент вносит сразу, и действительно ли можно "купить" низкую ставку большим взносом? Попробуем разобраться.

Увеличивая первый платеж по ипотеке, вы уменьшаете риски для кредитора, что напрямую влияет на процентную ставку. / Фото: iStock

• Интерес банков к величине первого взноса объясняется тем, что залог при этом тот же (квартира), а сумма кредита снижается. Кроме того, заемщик накопил этот взнос, а значит, он аккуратен в финансовом плане. Все это понижает риски кредитной организации: даже если получатель займа все-таки не справится с платежами, а цены на жилье существенно упадут, банк точно вернет деньги за счет продажи залога. Да и сумма, которой рискует финучреждение, в этом случае ниже.
• Поэтому при большом первом взносе банк может предложить более низкий процент (ведь ставка - это еще и плата за риск), а переплата по кредиту будет меньше. Кроме того, возрастают шансы на одобрение ипотеки. И наоборот - низкий взнос почти всегда подразумевает более высокую ставку.
• Вопрос о величине первого взноса сейчас возникает все чаще, поскольку ипотечные ставки в целом высоки, а требования банков к заемщикам достаточно жесткие. Кроме того, постоянно растущие цены на жилье заставляют задуматься: нужно ли копить больше или же брать ипотеку раньше. И стоит ли пользоваться предложениями лояльных банков, которые предлагают взять кредит с совсем небольшим первым взносом.
• Разница в переплате между ипотечными кредитами с первоначальным взносом в 20% и в 40% стоимости жилья может составлять сотни тысяч, а на длительных сроках - несколько миллионов рублей.

Важно! Эта логика (больше первый взнос - ниже процент) применима лишь в определенных границах. У финучреждения есть определенный порог ставки, и предоставлять заемщику кредит по ставкам ниже него банку невыгодно.

Содержание:

1. Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен банку
2. Почему без взноса ипотеку дают неохотно
3. Показатель LTV простыми словами
4. Что происходит при большом взносе
5. Первоначальный взнос как показатель платежеспособности
6. Как банк "читает" поведение заемщика
7. Почему это важно именно для ипотеки
8. Как размер взноса влияет на ставку на практике
9. Почему большой взнос снижает не только ставку, но и переплату
10. Влияет ли первоначальный взнос на срок ипотеки
11. Можно ли снизить ставку без увеличения первоначального взноса
12. Когда выгоднее копить больший взнос, а не брать ипотеку сразу
13. Часто задаваемые вопросы
14. Заключение

Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен банку

Оплачивая часть стоимости недвижимости сразу, вы не только уменьшаете тело кредита и переплату, но и повышаете свои шансы на одобрение ипотеки с более выгодной ставкой. / Фото: Нина Зотина/ РИА Новости

Первоначальный взнос - это часть стоимости недвижимости (например, квартиры), которую покупатель оплачивает сразу. Этот платеж снижает сумму ипотечного кредита.

Что считается первоначальным взносом? Источниками могут быть:

Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться

• собственные средства заемщика, то есть сумма, изначально ему принадлежащая и которой он полностью волен распоряжаться;
• материнский капитал и субсидии - в данном случае первоначальный взнос или его часть покрывается за счет государства (например, материнским капиталом) или застройщиком. Последний так стимулирует спрос на свою недвижимость, предлагая программы с низким первым взносом или вовсе без него. Но ЦБ не одобряет эти схемы девелоперов, и в последние годы они стали менее популярны.

Почему без взноса ипотеку дают неохотно

Банки видят в готовности заемщика внести собственные средства признак финансовой дисциплины и снижение кредитного риска. / Фото: iStock

Получить ипотеку без первого взноса довольно затруднительно - если вообще возможно. Причина в том, что готовность заемщика внести первоначальный взнос:

• показывает финансовое положение клиента, в частности наличие у него "подушки безопасности" и некой стабильности;
• снижает сумму, предоставляемую банком, а значит, и вероятность дефолта, то есть неспособности заемщика ее вернуть.

Тем самым первоначальный взнос снижает риск по кредиту для финучреждения.

Показатель LTV простыми словами

Один из основных показателей, выражающих риск банка как кредитора, - LTV (от английского "Loan-to-Value ratio"). Это отношение суммы кредита к стоимости недвижимости (залога по ипотеке), которое, как правило, выражается в процентах.

Формула для расчета LTV: (Сумма кредита)/(Стоимость объекта недвижимости)*100.

Она показывает, какую часть стоимости недвижимости финансирует банк.

Чем ниже значение LTV, тем меньше риск банка. Так как при этом:

• выше шанс, что стоимость залога (недвижимости) покроет убытки банка в случае невозвращения кредита;
• больше вероятность, что заемщик, способный оплатить остальную часть объекта недвижимости собственными средствами, сможет вернуть сумму займа.

Что происходит при большом взносе

Показатель LTV в целом позволяет понять, чем выгоден для банка большой первоначальный взнос.

Примеры

1. Если оценочная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей и она приобретается без первого взноса, то LTV составит 100%. В случае дефолта заемщика и продажи объекта вырученная сумма едва сможет покрыть убыток банка: для этого квартира должна быть продана по первоначальной рыночной стоимости, что, как правило, довольно проблематично. Кроме того, в долг получателя займа входят неуплаченные проценты и различные расходы в процессе продажи залога, которые тем более не покроет сумма, вырученная за продажу.
2. В случае если заемщик оплачивает как первый взнос 25% стоимости квартиры, то есть 2,5 млн рублей при стоимости жилья в 10 млн, то LTV составит уже 75%, что будет означать для банка возможность с большей вероятностью покрыть убытки за счет продажи объекта при дефолте получателя займа.
3. Первоначальный взнос в 40% от стоимости квартиры обеспечивает LTV, равный 60%. Это означает, что в случае дефолта заемщика продажа залоговой недвижимости почти гарантированно покроет убытки банка.

Первоначальный взнос как показатель платежеспособности

Размер и источник взноса раскрывают банку не только ваше финансовое состояние, но и привычки: умение копить, отношение к долгам и серьезность намерений, что влияет на решение о кредите. / Фото: iStock

Кроме финансовой стороны существует психологическая, или поведенческая. Способность или неспособность заемщика оплатить первоначальный взнос (и размер, в котором он способен его оплатить) многое говорит банку о получателе кредита.

Как банк "читает" поведение заемщика

По способности заемщика оплатить первоначальный взнос банк может сделать выводы о наличии у него:

• умения копить, необходимого для сбережений в несколько миллионов рублей, с учетом того, что доход получателя займа по ипотеке в большинстве случаев не превосходит несколько сотен тысяч рублей в месяц;
• финансовой дисциплины, позволяющей, во-первых, сохранять неприкосновенной сумму накоплений, которая может быть использована для уплаты первоначального взноса, а во-вторых, регулярно ее увеличивать;
• навыков долгосрочного планирования, необходимых для целенаправленного накопления суммы первоначального взноса и принятия решения о покупке квартиры.

Эти выводы могут повлиять на решение банка одобрить заемщику ипотеку.

Почему это важно именно для ипотеки

Ключевые отличия ипотеки - залог и риск банка. / Фото: Алексей Сухоруков/ РИА Новости

Потребительские кредиты, как правило, вовсе не требуют первого взноса. Почему же именно при ипотеке важен первый взнос и платежеспособность заемщика? Это объясняется двумя факторами:

• длительный срок кредита. В случае ипотеки он составляет обычно несколько десятилетий, что повышает риски кредитора;
• высокая сумма обязательств. Ипотека - это самый дорогой вид кредитования, сумма обязательств по которому обычно превышает несколько миллионов рублей. Это также делает его наиболее рискованным для кредитора.

Читайте также:

Что делать, если не хватает дохода для ипотеки: Как увеличить шансы на одобрение и снизить платеж

Как размер взноса влияет на ставку на практике

Ипотека без первого взноса - редкость. / Фото: iStock

На практике ипотечные кредиты без первого взноса встречаются достаточно редко и, как правило, требуют залога в виде уже имеющегося объекта недвижимости. Однако в остальном диапазон возможного первоначального взноса довольно широк.

Типовые диапазоны взноса:

• Минимальный (10-20%). Встречается сравнительно редко. Как правило, ставка по таким кредитам превышает 20%.
• Стандартный (20-30%). Наиболее массово представленный на рынке диапазон. Ставка по таким кредитам в начале 2026 года обычно находится на уровне 19-20% годовых.
• Повышенный (30-50% и выше). При таком размере первоначального взноса ставка по ипотечным программам некоторых банков может быть снижена до 17-18% годовых.

Как меняются условия ипотеки в зависимости от величины первоначального взноса

Первоначальный взнос Риск для банка Процентная ставка Переплата Минимальный Высокий Максимальная Самая большая Средний Умеренный Ниже средней Меньше Большой Низкий Минимальная Минимальная

Почему большой взнос снижает не только ставку, но и переплату

Большой первый взнос выгоден не только банку, но и самому заемщику. Он снижает общую переплату по кредиту, так как:

• меньше тело кредита. За счет того, что при повышении первоначального взноса снижается сумма заимствования у банка, сумма основного долга заемщика изначально меньше;
• меньше проценты. Поскольку сумма кредита меньше, то и проценты на нее ниже, а значит, меньше общая переплата.

Влияет ли первоначальный взнос на срок ипотеки

Размер первоначального взноса не влияет напрямую на срок ипотеки. / Фото: iStock

Размер первоначального взноса не является фактором, непосредственно определяющим срок кредитования. Но косвенно он влияет и на этот параметр. При высоком первом взносе:

• появляется шанс выбрать более короткий срок кредита. Благодаря уменьшению суммы долга для заемщика открывается возможность рассматривать кредитование на более короткий срок при сопоставимом ежемесячном платеже. А это опять же снижает общую переплату по процентам;
• быстрее погашается основной долг. Благодаря меньшей сумме кредита и уменьшающейся за счет этого сумме процентов по нему заемщик может раньше перейти к погашению тела долга.

Важно! Типичная ошибка заемщиков - сравнивать только ежемесячный платеж. Но то, насколько будет выгоден кредит, определяется прежде всего переплатой по нему. Небольшой ежемесячный платеж в конечном итоге может привести к тому, что затраты на обслуживание кредита многократно превзойдут сумму самого займа.

Можно ли снизить ставку без увеличения первоначального взноса

Даже при минимальном взносе вы можете получить льготные условия через рефинансирование. / Фото: iStock

Не у всех заемщиков есть возможность увеличить сумму первоначального взноса, однако в этом случае остаются иные способы снизить ставку по ипотеке:

• Рефинансирование. Внеся платежи по кредиту за несколько периодов, получатель займа может воспользоваться программами рефинансирования, которые, как правило, позволяют снизить ставку по кредиту при заключении нового договора - при соблюдении ряда условий и определенной ситуации в экономике.
• Льготные программы. Есть ряд программ ипотечного кредитования с поддержкой от государства или же от застройщика, большинство из которых нацелены на снижение ставки по кредиту.
• Зарплатный клиент, страхование, акции. Многие банки предлагают при заключении ипотечного кредита в качестве бонуса возможность снизить ставку по кредиту на несколько процентов для своих зарплатных клиентов, акционеров или клиентов, оформляющих одновременно с кредитом страховку.

Важно! Эффект снижения ставки по кредиту ограничен. Даже если вы внесете первый взнос в 90%, это не значит, что недостающие 10% банк вам выдаст, допустим, под 1%. Даже очень высокий первоначальный взнос снижает риски финучреждения по кредиту, но не устраняет их полностью. Кроме того, ставка кредитования зависит от ключевой ставки ЦБ: выдавать кредиты со ставкой меньшей или равной ключевой ставке для банков невыгодно.

Когда выгоднее копить больший взнос, а не брать ипотеку сразу

Накопления, направленные на больший первый взнос, снизят сумму кредита и ежемесячный платеж. Это создаст финансовую подушку на случай потери дохода и повысит шансы на одобрение кредита. / Фото: iStock

Возможность снизить ставку за счет увеличения первоначального платежа может создавать впечатление, что повременить с ипотекой и скопить больший взнос заведомо более выгодная стратегия. Но это не вполне верно.

Сценарии, где ожидание оправдано:

• Высокая ставка на рынке. Велик шанс, что через некоторое время рыночные ставки также снизятся. Кроме того, высокая ключевая - это и высокие ставки по депозитам, позволяющие накопить побольше.
• Нестабильный доход. В этом случае сбережения, достаточные для более высокого первоначального взноса, могут обеспечить заемщику более выгодные условия по ипотеке и меньшие риски в случае ухудшения финансового положения.

Когда лучше брать ипотеку сразу:

• Рост цен на жилье. В этом случае стоит зафиксировать цену объекта на имеющемся уровне, тем самым защитившись от ее возможного повышения. Так, за 2025 год цены на новые квартиры выросли в среднем по стране на 10%. Если за год вы накопите больше этого уровня, то в целом выгоднее подождать. Однако стоит учитывать локацию: например, в Москве новостройки за год стали дороже сразу на 22,5%, в Курской области - на 35%, в Севастополе - почти на 18%.
• Льготные программы. Как правило, они имеют ограниченный срок действия. Кроме того, условия по ним могут ужесточаться. Поэтому, если есть возможность воспользоваться льготной ипотечной программой, лучше ее не упустить.

Часто задаваемые вопросы

Влияет ли первоначальный взнос на процентную ставку по ипотеке напрямую?

Да, так как первоначальный взнос снижает риски банка по кредиту.

Какой первоначальный взнос считается оптимальным?

Для большинства банков достаточен первый взнос в 20-30% от стоимости жилья. Но в целом - чем больше, тем лучше.

Можно ли внести дополнительный взнос позже и снизить ставку?

Снизить ставку по кредиту впоследствии можно, но не за счет дополнительного взноса, а за счет рефинансирования (при снижении ипотечных ставок по рынку в целом).

Почему ипотека с нулевым взносом почти всегда дороже?

Ипотека с нулевым взносом несет больше риска для банка, так как в случае дефолта заемщика меньше шанс, что продажа залога по ней покроет его долг в полной мере. Если же ипотеку с нулевым взносом предлагает застройщик, то он, как правило, завышает стоимость квартиры.

Зависит ли ставка от региона или только от взноса?

Нет, обычно ставка по разным ипотечным программам варьируется в зависимости от банка и типа объекта. При этом для одного и того же финучреждения и вида недвижимости в разных регионах она будет примерно одинаковой.

Заключение

Решая, какой первый взнос нужно накопить, определите, что для вас самое важное. Хотите ли вы войти в ипотеку быстрее или же заплатить за жилье меньше? Процент по кредиту зависит от первоначального платежа, потому что он напрямую отражает риск финучреждения. Большой взнос снижает ставку, переплату и вероятность отказа за счет снижения уровня риска банка-кредитора.

Автор: Евгений Исаев