Покупатели недвижимости часто питают иллюзии по поводу возможности использования материнского капитала. Они думают, что сейчас можно вложить материнский капитал в покупку недвижимости, а затем в любой момент продать её и купить квартиру побольше, когда улучшится финансовая ситуация в семье. Но всё не так просто.
Для того чтобы продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, необходимо пройти следующие этапы:
1. Полностью погасить ипотеку на эту квартиру. Это необходимо, так как банк, выдавший ипотечный кредит, имеет залоговые права на недвижимость до полного погашения долга.
2. Наделить детей долями в этой квартире. Согласно законодательству, при использовании материнского капитала на покупку жилья, дети должны быть наделены долями в собственности на это жилье.
3. Сделать альтернативную сделку (продажу плюс покупку одновременно без использования ипотечного займа) с разрешения органов опеки. Это связано с тем, что дети являются собственниками долей в продаваемой квартире, и их права должны быть защищены. Они не могут просто так продать свои доли, а только приобрести новые в другой квартире, причем доли должны быть больше по стоимости или площади.
Почему без ипотеки? Банк не может взять в залог квартиру, где собственниками являются несовершеннолетние. Поэтому альтернативная квартира должна покупаться без использования ипотечного кредита.
Как вывести доли детей при использовании материнского капитала?
В случаев, когда материнский капитал использовали для покупки однокомнатной квартиры, для улучшения жилищных условий я использую следующий приём: продаем квартиру в Москве и покупаем квартиру в области под аренду, оформив её только на детей. Это делается для того, чтобы новая квартира покрывала их доли как по метражу, так и по стоимости. Остаток средств от продажи используется в качестве первоначального взноса для покупки более просторной квартиры, оформленной только на родителей. Выбранная для детей квартира в области должна обладать высокой ликвидностью под аренду и быть достаточно дешевой для того, чтобы на покупку оставалось максимальное количество денег для первоначального взноса. Она будет приносить 25-30 тысяч в месяц до того, как дети станут совершеннолетними и можно будет ее продать. Причем, я делаю так, чтобы мои клиенты переехали сразу в новую просторную квартиру, минуя съемные.