С 1 февраля вступают в силу новые правила для семейной ипотеки: теперь льготный кредит под 6% годовых может быть оформлен только один раз на семью. Эксперты прогнозируют, что это изменение существенно повлияет на рынок новостроек и динамику цен на жилье. В прошлом году именно эта программа принесла застройщикам рекордную выручку. К чему продавцам и покупателям готовиться в 2026 году — в материале NEWS.ru.
Почему продажи новостроек резко выросли
Декабрьские продажи новостроек почти во всех регионах вошли в топ-10 за историю наблюдений, рассказал в беседе с NEWS.ru руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По его словам, всплеск активности спровоцирован слухами о возможных, но еще не принятых решениях по семейной ипотеке — например, о привязке ставки к количеству детей или о введении региональных ограничений. «Поэтому сейчас мы наблюдаем спад на рынке, вызванный как сезонным фактором, так и естественным исчерпанием пикового спроса, пришедшегося на осень 2025 года», — пояснил эксперт.
Попов уточнил, что доля таких случаев, когда внутри одной семьи выплачиваются сразу две ипотеки, невелика и, по его оценкам, не превышает 15–20%.
Как новые правила выдачи семейной ипотеки повлияют на рынок
Как отметил в беседе с NEWS.ru член комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Денис Моргунов, правило «одна семья — одна льготная ипотека» сокращает число семей-получателей. Это, по его оценке, в краткосрочной перспективе приведет к снижению целевого спроса, в первую очередь на рынке доступного и среднего по цене жилья.
Однако, по словам эксперта, влияние на цены будет зависеть от множества других факторов: масштаба программы, жесткости контроля, наличия альтернативных продуктов, ключевой ставки и ситуации с жильем в конкретном регионе.
При этом Моргунов допустил, что ограничение в виде одной льготной ипотеки на семью в ближайшее время замедлит рост цен или вызовет их локальное снижение.
Схожей точки зрения придерживается заместитель руководителя Высшей школы экономики Москвы (факультет) РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Коваленко. По ее мнению, влияние новых правил на рынок недвижимости очевидно, однако итог будет зависеть от конкретного сценария.
«Если рассматривать базовый вариант развития событий, то снижение объемов выдачи семейной ипотеки, безусловно, сократит количество продаваемых объектов — как по данной программе, так и в общем объеме рынка», — подчеркнула собеседница NEWS.ru.
Что будет со спросом и ценами на новостройки в 2026 году
В ЦИАН не прогнозируют скорого всплеска скидочных предложений от застройщиков — обычно они следуют за 1–2 месяцами явного спада продаж, которого пока нет. В январе Попов ожидает неплохих продаж даже с поправкой на сезонность. Более заметное снижение активности — на 15–20% от значений прошлого полугодия — вероятнее, наступит к марту, считает аналитик.
По оценке Моргунова, через полгода-год рынок приспособится: часть спроса уйдет на стандартную ипотеку или в аренду, что стабилизирует цены.
По его словам, в текущий момент выгодное положение занимают покупатели (их переговорная сила растет), инвесторы и клиенты, ищущие скидки, а также арендаторы в краткосрочной перспективе. В числе тех, кто может проиграть, — девелоперы массового сегмента без гибкой стратегии, покупатели, надеявшиеся только на льготную ипотеку, и инвесторы, рассчитывавшие на бесконечный рост цен в бюджетном сегменте.
Коваленко также полагает, что, скорее всего, изменится и типология квартир, выбираемых по программе. Чтобы максимально рационально использовать единственный льготный кредит, многие семьи могут переориентироваться с однокомнатных на двух- и трехкомнатные квартиры, стремясь приобрести наибольший возможный метраж.
При этом эксперт напомнила, что у девелоперов, помимо государственных программ, есть и другие инструменты стимулирования спроса. В первую очередь это скидки на объекты, а также дополнительные бонусы в виде парковочных мест или кладовых. Существенную поддержку рынку окажут и прямые рассрочки от застройщиков, позволяющие покупать жилье с отсрочкой платежа. Именно эти факторы, по мнению Коваленко, и будут поддерживать активность на рынке недвижимости.
Читайте также:
Минимум 60 000: сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку в 2025 году
ЦБ понизил ставку до 16,5%: что теперь будет с ипотекой, рублем и ценами
Ипотеку теперь можно будет взять в МФО: кому доступно, все плюсы и минусы