«Последний всхлип» по-семейному: спрос выбран, цены встали и, кажется, готовы сдуваться
«Только выкладывали объявление — и сразу были звонки и просмотры», — радуются на рынке недвижимости оживлению спроса. К началу 2026 года бешеными темпами скупали не только новостройки, но и вторичку. Несут последние сумки наличных: спрос на ипотеку упал в 2 раза с 2023-го. Хотя эксперты говорят, что прошлый год показал, что высокие процентные ставки не препятствие для тех, кому действительно нужна своя жилплощадь, — просто берут у банков лишь по чуть-чуть. Риелторы надеются на снижение процентной ставки Центробанка хотя бы до 14% и прогнозируют рост вторички, а вот цены то ли выросли на 7–15%, то ли встали намертво: данные агрегаторов сильно отличаются. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Казань на 10-м месте по строящемуся жилью в России
2025 год показал увеличение продаж на первичном рынке Казани: было зарегистрировано 10 тыс. договоров долевого участия. Это на 10% выше, чем за 2024-й. Всего же в Татарстане заключено, по данным управления Росреестра по РТ, 23,6 тыс. договоров долевого участия, в том числе с использованием эскроу-счетов — 18,5 тысячи.
Рынок недвижимости Казани восстанавливается ускоренными темпами по сравнению с ситуацией в целом по стране, уверены в компании «Avito Недвижимость». И сравнивают со средним показателем по России: общее число договоров долевого участия за год увеличилось всего лишь на 3%. В Татарстане же новостройки показали плюс 14% сделок.
Разрыв сформировался в последние три месяца. Драйвером роста стало будущее изменение условий по программе семейной ипотеки. Столица Татарстана в декабре 2025-го показала рекордные за два года продажи: было зарегистрировано 1 609 продаж в новостройках, что на 66% больше аналогичного показателя в ноябре 2025-го и на 82% — в декабре 2024-го. Казань входит в топ-10 городов РФ по количеству таких сделок. На столицу республики приходится 59% от всех договоров долевого участия в Татарстане.
По объему строительства Казань стабильно входит в топ-10 городов страны. На январь 2026-го в столице РТ возводится 2,1 млн кв. м жилья. Это на 7% больше, чем в январе 2025-го, отмечают в Avito. Темпы превышают средние по России (плюс 2% год к году). Но Казань все-таки не лидер по строящемуся жилью: город, по данным единого ресурса застройщиков, «зацепился» за 10-ю позицию. В первой тройке — Москва, Екатеринбург и Краснодар.
В целом мы стали свидетелями «последнего всхлипа» семейной ипотеки, сходятся в оценках эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online». Спрос «выстрелил», все кто хотел и мог, влезли в долги, достали запасы, но купили себе «гнездышко». С февраля старая «семейка» — все: правила меняются. А впереди еще и ужесточение процентной ставки для семей с одним ребенком, а это львиная доля семейных покупателей. Так что уже в феврале ждут затишья и провала по количеству сделок.
Вторичка просела, но…
Важно также влияние вторички. По оценкам экспертов компании «Avito Недвижимость», 79% жителей Казани покупают другое жилье параллельно с продажей своей квартиры, причем 40% из них берут новостройку.
Так что неудивительно, что вторичка в декабре тоже взлетела. Было заключено 9,5 тыс. сделок по Татарстану, из них 3,2 тыс. — в Казани. Это на 45% больше, чем в ноябре, но все же на треть меньше, чем в декабре 2024 года. Всего же в 2025-м продали 71,6 тыс. вторичной недвижимости, но к аналогичному периоду показатель оказался ниже на 9%. В общем, вторичка продолжает валиться в пропасть.
Вице-президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев считает, что рынок вторичной недвижимости в 2025 году по части спроса и цен чувствовал себя очень плохо. Все равно ведь основной инструмент покупки вторичной недвижимости — это ипотека, объяснил он. «Например, в 2021–2022 годах порядка 85 процентов всех сделок были с привлечением ипотечных средств. Ввиду того что сейчас ипотека практически недоступна, из этих 85 процентов, наверное, 75 ушли с рынка. Поэтому спрос крайне низкий — и количество сделок, соответственно, тоже сокращается», — сказал Савельев.
Собеседник объясняет рост вторички в декабре традиционным увеличением роста спроса в конце года. «Связано это со многими сезонными моментами, декабрь у нас достаточно „живой“. Но если вы посмотрите в целом за год, то идет не увеличение, а сокращение», — говорит он.
На протяжении года вся вторичка в основном продавалась в кеш.
Андрей Савельев вице-президент гильдии риелторов РТ
«Были какие-то редкие случаи ипотек, процентов, наверное, 10, но это все скорее исключение из правил. В основном это альтернативные сделки, когда люди продавали свою недвижимость — чуть-чуть добавляли и покупали другую. То есть расширялись либо, наоборот, разъезжались, сокращались. Основная масса — альтернативные сделки», — сказал он.
Подтверждает спрос и руководитель агентства недвижимости «АртХаус» Анна Костыркина. «Декабрь был месяцем, когда покупалось все! — говорит она. — Такого ажиотажа я давно не видела: только выкладывали объявление — и сразу были звонки и просмотры. По некоторым объектам был ажиотаж, мы даже поднимали цену, но покупатели с большой радостью забирали эти квартиры. В чем причина? Декабрь, одним словом, — это всегда месяц необдуманных и быстрых покупок».
При этом в целом по вторичке отмечает затишье руководитель агентства недвижимости «Кама» из Набережных Челнов Рисхат Сабирзянов. Драйвером, способствующим сделкам в Камской агломерации, по его словам, были новостройки и выплаты участникам СВО и их семьям. «Благодаря им получилось так, что на вторичном рынке происходили какие-то сделки. На 3-м месте — небольшая доплата по ипотеке. Там ставка 22–24 процента годовых, но суммы эти были незначительными», — добавил он. Доля ипотеки при этом была «очень маленькая». Ипотека использовалась только для той суммы, которой не хватало на оплату.
«Может фигурировать сумма от 300 тысяч до 500 тысяч, до 800 тысяч рублей. Я же говорю, что это было только в качестве доплаты. Чтобы человек пришел и купил квартиру, когда основная масса средств была по ипотеке, — в нашем агентстве, по крайней мере, такого не было! И когда риелторы говорили о том, что квартиру купили за наличку, я отвечал им: давайте разберемся. Наличка откуда взялась? Первое — выплаты за СВО, второе — человек продавал свою прежнюю квартиру и на эти деньги покупал новую. Получается, он новую квартиру как за наличку покупал, но если всю цепочку разобрать, то у него эти деньги не лежали же на счету. Он их взял только с продажи объекта и купил себе какой-то другой объект. Это был разъезд, увеличение площади — разные моменты бывают. Какую-то сумму люди брали, когда увеличение шло за счет маткапитала. Маткапитал плюс доплата», — объясняет руководитель одного из старейших агентств недвижимости в Челнах.
Дорогая ипотека не препятствие
С 2023 года количество желающих приобрести недвижимость в ипотеку (жилые помещения, нежилые помещения и земельные участки) упало почти в 2 раза — с 133,6 тыс. до 70,1 тысячи. Это следует из данных управления Росреестра по РТ. Спрос на банковскую щедрость (с последующим залезанием глубоко в карман заемщика) снизился на 52%. Особенно интересно, что на 41% упало желание покупать квартиры в ипотеку — с 59 тыс. регистраций в 2023-м до 24,3 тыс. в 2025-м.
В целом по году доля сделок с ипотекой с новостройками в Казани по итогам 2025-го составила 70% (в 2024-м — 77%). В начале года ипотеку брали неохотно (55% сделок), но с падением «ключа» и взлетом спроса на семейную программу доля ипотеки выросла до 78% в декабре, отмечают в компании «Avito Недвижимость».
Выделяется во всех трех категориях ипотеки декабрь 2025 года, который дал рост относительно 2024-го — 10,4 тыс. регистраций против 8,2 тысячи. И это в целом лучший результат прошлого года. Неплохие продажи отмечались также в августе и октябре 2025-го — 7,7 тыс. и 7,2 тыс. регистраций по ипотеке соответственно. Для сравнения: в 2023-м декабрь был более результативный — 12,3 тыс. регистраций.
«2025 год показал, что даже высокие процентные ставки по ипотеке не препятствие для тех, кому действительно нужна своя жилплощадь. Ипотеку брали. Наконец-то продавцы стали более готовыми к торгу, а интересные лоты (квартира с хорошей инфраструктурой и с приятным ремонтом) продавались без проблем», — комментирует Костыркина.
Цена «квадрата»: катится вниз или растет?
Что происходит с ценами? Они, похоже, начали-таки сдуваться. Как отмечает Костыркина, сегодня не стоит доверять цифрам на квартиры с сайтов девелоперов и агрегаторов — они дают неверную цену. Надо идти и договариваться.
Например, есть программы субсидирования первого взноса: когда застройщик делает скидку, спрятанную в цену квартиры. «А то, что на сайтах объявлений, — чаще одни фейки от риелторов, где цены на 2–3 миллиона занижены», — отметила она.
Реальность: квартиры дорожают. Но если у вас есть наличка, тогда другой разговор, можно купить с таким дисконтом, что цена будет как на старте продаж.
Анна Костыркина руководитель АН «АртХаус»
Если говорить о «витринных» ценах, то, безусловно, есть небольшой рост. Идет удорожание себестоимости строительства, усложнение логистических цепочек, рост зарплат строителей, отмечает Савельев. Застройщики вынуждены поднимать цену из-за инфляции и удорожания себестоимости, но в реальности ценник будет ниже, согласен он.
«Во-первых, многие застройщики объявляют различные скидки, акции и так далее. Во-вторых, есть вторичные продажи на первичном рынке, то есть не от застройщика, а по переуступке. Те покупатели, которые купили первичку год назад, для того чтобы сейчас продать по переуступке, вынуждены делать дисконт порядка 20 процентов. Почему? Потому что у физлиц нет доступа к семейной ипотеке, а квартиры по переуступке не попадают под эту программу. То есть мы увидим ту картинку, которую наблюдали в автосалонах: машина вышла с автосалона и сразу стала на 20 процентов дешевле. Теперь у нас и на первичном рынке так: купил квартиру — и она у тебя сразу на 20 процентов подешевела», — говорит Савельев.
В Камской агломерации картинка несколько иная. По оценкам Сабирзянова, произошло лишь незначительное увеличение стоимости. «Застройщики не сами повышают цены, дело в том, что у них подорожали стройматериалы», — уверен он.
А что говорят агрегаторы? Их оценки тоже расходятся. По оценкам компании «Авито Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках в Татарстане составила 142 тыс. рублей (плюс 7% год к году). В Казани цены выше, и их рост происходил активнее: 198 тыс. рублей за квадратный метр на конец года (плюс 11% к декабрю 2024-го). Купить студию в новостройке столицы РТ в декабре 2025-го можно было за 9,7 млн рублей, однушку — за 10,8 млн рублей, двушку — за 13,8 млн рублей, трешку — за 16,9 млн рублей.
По данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», чьи данные приводит «Коммерсантъ», цена «квадрата» новостроек по Татарстану — 235 тыс. рублей, что на 14% больше, чем год назад. На вторичке же за год отмечается рост на те же 7%, что и у компании «Avito Недвижимость», но до 158 тыс. рублей. По Казани «Яндекс.Недвижимость» показывает цену 1 кв. м в 257 тыс. рублей с ростом за год в 14,3%. А вторичка в столице РТ подорожала на 9,4% — к концу 2025-го цена уже 195 тыс. рублей за «квадрат».
В то же время «Дом.РФ» дает иную картину на рынке строящегося и еще не сданного жилья. По оценкам сервиса на основе реальных сделок, цена «квадрата» в Казани в январе 2025-го достигла 247 тыс. рублей. И за год роста не было: в январе 2026-го цена — все те же 247 тысяч. Итак, ценовой пузырь надулся, скоро лопнет?
Тенденции 2026 года
В ближайшее время количество сделок упадет. Виной тому — изменения программы семейной ипотеки и реализованный спрос. Кроме того, есть и другие факторы, рассказывает «БИЗНЕС Online» Сабирзянов. «Ужесточение требований по заработной плате, отменяются справки банков по форме банка — будут только подтверждения с налоговой службы. Все ужесточается. А это был один из драйверов движения на первичном и вторичном рынках. Получается, из трех сегментов один уходит. Поэтому мы ожидаем, что если процентная ставка Центробанка изменится незначительно, то количество сделок уменьшится», — уверен он.
Костыркина делает ставку на вторичку в 2026 году: денег у людей меньше, ждать новостройку терпения нет, сил и желания на ремонт в новой квартире нет. «Да и разница между новостройкой и вторичкой огромная: хрущевка — 6 миллионов, а в новом доме — 10 миллионов. Первичка для тех, кто любит красоту и эстетику и, соответственно, готов за нее платить. И еще много тех, кто вообще никогда в жизни не пользовался семейной ипотекой, теперь их выход», — считает она.
Сабирзянов также ждет снижения процентных ставок Центробанка «хотя бы до 14 процентов»: «Мы надеемся, что это произойдет, потому что все производства встают и государство будет вынуждено как-то стимулировать движение за счет снижение ставок Центробанка. Хотя в средствах массовой информации пишут, что влияние на ЦБ никто не может оказывать. Надеемся только на снижение процентной ставки. А если этого не произойдет, то в этом году будет „вялотекущий образ жизни“».
Стоимость жилья становится непосильной. Дело, в принципе, год от года ухудшается.
Рисхат Сабирзянов руководитель АН «Кама»
Савельев предполагает, что в первом полугодии никаких изменений на рынке жилья не будет, если не введут новые ипотечные программы: льготные на вторичном рынке или еще какие-то другие.
«Если не будет изменений в этом вопросе, то падение продолжится, количество сделок не вырастет. А вот вторую половину года мы, надеюсь, увидим улучшение. Такой оптимизм я связываю с тем, что во второй половине 2026-го ключевая ставка, возможно, снизится. Надеюсь, мы увидим ипотеку хотя бы на уровне 15–16 процентов, что как раз и является той самой финансовой и психологической границей, когда люди начнут брать коммерческую ипотеку». В этом случае, уверен эксперт, будет прирост по сделкам и с новыми квартирами, и в сегменте б/у.