Жилое помещение, которое принадлежит должнику на праве собственности и находится в залоге у банка по ипотечному кредиту (ипотечное жилье), в случае банкротства должника подлежит продаже на торгах. В том числе и в случае, если это жильё является единственным местом проживания должника.
Закон о банкротстве предусматривает возможность избежать продажи единственного ипотечного жилья должника.
Для этого требуется заключение соглашения между кредитором (банком, в залоге у которого находится жилое помещение) и должником (собственником квартиры и плательщиком по ипотечному кредиту). В законе такое соглашение именуется отдельным мировым соглашением.
Основные условия для заключения отдельного мирового соглашения (исходя из статьи 213.10-1. Закона о банкротстве и положений Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного Президиумом Верховного суда 18.06.2025г.):
- соглашение может быть заключено не ранее истечения двухмесячного срока с даты опубликования сообщения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом;
- ипотечное жилое помещение является для гражданина-должника и проживающих с ним членов семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, и на него может быть обращено взыскание;
- соглашение утверждается арбитражным судом,
- соглашение подписывают: должник (собственник жилого помещения, заёмщик по ипотечному кредиту), кредитор, в залоге у которого находится квартира (как правило, банк), третье лицо (если исполнение обязательства производится третьим лицом). Согласия остальных кредиторов и финансового управляющего для заключения соглашения не требуется.
Согласие банка тоже не обязательно. Если банк отказывается подписывать отдельное мировое соглашение и при этом соблюдены все предусмотренные законом условия соглашения и интересы банка не нарушаются, суд может утвердить соглашение и без согласия банка;
- в соглашении должен быть указан источник средств для погашения задолженности (средства самого должника, не входящие в конкурсную массу, или средства третьего лица). Если таким источником является третье лицо, то в соглашении оно должно быть указано. Кроме того, отдельное мировое соглашение должно быть экономически обоснованным, т.е. финансовое положение третьего лица должно быть достаточным для погашения обязательства в установленный соглашением срок.
Таким третьим лицом может быть, например, родственник, имеющий высокую заработную плату. Или поручитель, получающий регулярный доход от предпринимательской деятельности.
Важно, что обеспеченное залогом обязательство должно исполняться за счет не входящих в конкурсную массу средств, в том числе принадлежащих третьему лицу. Иначе банк будет поставлен в лучшие условия по сравнению с иными кредиторами;
- срок действия отдельного мирового соглашения может превышать предельный срок реализации плана реструктуризации. Например, срок соглашения может быть установлен равным сроку действия кредитного договора.
После утверждения судом отдельного мирового соглашения жилое помещение исключается из конкурсной массы и на него не обращается взыскание в ходе процедур банкротства. Платежи по отдельному мировому соглашению в пользу банка совершает третье лицо в соответствии с утвержденным графиком. Собственником жилого помещения остается должник.