Покупка квартиры в ипотеку часто воспринимается как долгосрочное решение. Но жизнь вносит свои коррективы переезд в другой город, рождение ребёнка, желание увеличить метраж, сменить район или даже развод — всё это может случиться задолго до полного погашения кредита.
‼️В этот момент у собственников возникает логичный вопрос: можно ли продать квартиру, если она всё ещё находится в залоге у банка?
Короткий ответ — да, можно. Но дальше начинается самое важное: как именно это сделать?
Почему продажа ипотечной квартиры кажется сложной⬇️
Пока ипотека не погашена, объект формально находится под обременением. Это означает, что любые действия с квартирой происходят с участием банка.
На практике сложности чаще связаны не с законом, а с отсутствием понимания механики сделки: кто платит, куда уходят деньги, когда снимается обременение и какие документы потребуются.
📌Основные способы продажи квартиры с ипотекой
1. Продажа с досрочным погашением ипотеки
Самый прямой вариант — полностью закрыть кредит до сделки и снять обременение. Это можно сделать:
- за счёт собственных средств;
- с помощью потребительского кредита;
- либо за счёт денег покупателя — в рамках договора, как части оплаты квартиры.
Важно: средства покупателя на погашение ипотеки надо передавать только в рамках договора купли-продажи в качестве частичной оплаты квартиры.
2. Продажа с согласия банка
Если погасить ипотеку заранее невозможно, сделка проводится с участием банка:
- продавец и покупатель подписывают трёхсторонний договор;
- деньги размещаются на защищённом счёте;
- банк контролирует погашение кредита и снятие обременения.
Срок снятия обременения обычно занимает до нескольких рабочих дней, после чего сделка регистрируется стандартным образом.
«Может ли покупатель купить моё жилье в ипотеку?»📝
Да, такой сценарий также допустим. В этом случае залог просто переоформляется на нового собственника, а банк сопровождает сделку от начала до конца.
Какие документы потребуются?
Базовый пакет для продажи ипотечного жилья включает:
- удостоверение личности;
- документы о праве собственности (выписка из ЕГРН, основание приобретения);
- технический паспорт;
- справку о зарегистрированных жильцах;
- подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам.
📍Дополнительно могут понадобиться:
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга(и);
- документы о приватизации (если применимо);
- согласие органов опеки — при наличии несовершеннолетних собственников;
- отчёт об оценке квартиры;
- отдельные справки по запросу банка.
👍🏻Как мы работаем с такими ситуациями в Domeo ESTATE?
Мы сопровождаем сделки наших клиентов с ипотечными объектами комплексно. В работу вовлечена команда, в которую входят юристы по недвижимости и эксперты по ипотеке. В свою очередь они
- подбирают оптимальный вариант продажи;
- помогают найти покупателя
- взаимодействуют с банком;
- проверяют документы и риски;
- синхронизируют все этапы сделки — от переговоров до регистрации.
Такой подход позволяет проводить продажу ипотечных квартир спокойно и структурно, даже когда ситуация кажется сложной.
Итог:
Если вам потребовалась продажа квартиры с ипотекой, то не пугайтесь — это не сложно сделать при грамотной подготовке, особенно если рядом будет команда специалистов.
И помните, что ипотека — это не стоп-фактор, а всего лишь один из параметров сделки.