Рекорд ипотеки обернулся ростом просрочки: чем грозит перегрузка заемщиков

В декабре 2025 года россияне оформили ипотечных кредитов на рекордные 618 млрд рублей. Однако вместе с объемами выдач растет и просрочка. Эксперт в сфере недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с АБН24 рассказал, в каких сегментах ипотечного рынка риски неплатежей наиболее высоки.

К концу прошлого года просрочка по ипотечным кредитам достигла 265 млрд рублей, а это на 76% больше, чем в 2024 году. На фоне этих показателей с 1 февраля ожидаются ужесточения правил «Семейной ипотеки», а в Общественной палате обсуждают идею создания госфонда для должников. И все это будет осуществляться за счет застройщиков.

Дмитрий Ракута отметил, что 2025 год действительно оказался успешным для банковского сектора и застройщиков с точки зрения объемов ипотечного кредитования. Вместе с тем сохраняется проблема закредитованности населения. Именно поэтому Центробанк уже не первый год планомерно ужесточает кредитно‑денежную политику.

«Больший объем сделок в 2025 году пришелся на льготные программы. Они не так критичны для рынка, потому что ставки там достаточно подъемные. А вот в сегменте рыночной ипотеки было немало сделок, где покупатели не совсем рассчитали свои силы. Кто‑то надеялся на быстрое снижение ключевой ставки, кто‑то увидел выгодное предложение и взял дорогую ипотеку, а кто‑то не смог справиться с текущей программой», — пояснил специалист.

По его словам, наибольшие риски неплатежей наблюдаются именно в рыночной ипотеке: высокие ставки и ежемесячные платежи оказываются неподъемными для многих заемщиков. В сегменте новостроек риски ниже — во многом благодаря действию льготных программ, обеспечивающих более комфортные платежи.

Что касается предстоящих ужесточений, эксперт прогнозирует, что рынок отреагирует падением настроения. Застройщикам потребуется время на перестройку бизнес‑моделей.

«Застройщики будут искать альтернативные варианты привлечения клиентов. Возможны снижение цен на первичном рынке, акции, бонусы, но в пределах 20–25%, так как большее снижение не принесет пользы банкам», — добавил Ракута.

Особую настороженность вызывает инициатива по созданию фонда для должников за счет застройщиков.

«На мой взгляд, таким механизмом должно заниматься правительство, и деньги должны быть бюджетными, а не коммерческими. Иначе отчисления бизнеса лишь удорожат процесс, а страдать будет конечный покупатель», — отметил собеседник.

Эксперт предупредил, если финансовую нагрузку переложат на коммерческие структуры, это неизбежно отразится на стоимости квадратного метра.