Некоторые пояснения к рейтингу Управляющих компаний.
Государственная жилищная инспекция составила рейтинг Управляющих компаний Орловской области по итогам прошедшего года. Любопытно, что в число критериев, по которым определялось место и значение УК в рейтинговом списке, были и такие как количество наложенных на компанию штрафов и количество претензий со стороны ресурсоснабжающих предприятий по поводу задолженности со стороны УК. В числе лучших оказались следующие компании: в Орле — «Новый уровень», «Престиж 57», «РЭУ», «УК Орёлжилкомплекс»» и «Управляющая компания «Жилкомплекс»», «УК «Крылья»»; в Ливнах — «ГЖС», «КомФорт Ливны» и «Орёлинвестпроект»; во Мценске — ООО «ЖКО».
Но депутаты-коммунисты Орловского городского Совета обращают внимание на то, что проблема обслуживания многоквартирных домов ко всему прочему все заметнее выпячивается еще одной неприглядной стороной — «беззубой» позицией контролирующих органов, к числу которых, как мы знаем, относится и государственная жилищная инспекция.
— Чьи интересы они отстаивают? — задает риторический вопрос руководитель фракции КПРФ в Орловском городском Совете С. Н. Швалов. — Такое впечатление, что интересы наиболее крупных УК!
И депутат приводит пример, когда управляющие компании странным образом умудряются списывать в свою пользу средства со счетов домов. Депутаты от имени граждан пишут запросы в ту же жилинспекцию и получают ответы, что, мол, проверить правильность начисления средств инспекция вроде и не отказывается, но вот дальше с теми или иными финансовыми схемами пусть разбираются следственные органы.
А схема-то в общем примитивная, и без прокуратуры и Следственного комитета понятая! В доме столько-то квадратных метров жилой и нежилой площади, каждый метр по тарифу стоит столько-то. Начислено правильно? Правильно! Умножать одно число на другое все умеют. Так какие могут быть претензии?
Но вот вопрос! На основании какого документа списана сумма,и достаточно ли для этого «подмахнуть» подписи под актом выполненных работ с подрядчиком где-нибудь в стороне от посторонних глаз? Так вот, доказать сомнительность такой сделки и такого порядка вещей и не удается без следственных органов и судов.
— Контролёры отказываются проверять наши сомнения,
— продолжает Сергей Николаевич. — А между тем «управляшки» нащупали еще одну лазейку. Структура платы за содержание и текущий ремонт жилья включает в себя начисления за текущий ремонт, содержание общего имущества собственников и платы за управление многоквартирным домом.
Так вот, УК, не желая тратиться на ремонтные работы — а в старых домах они действительно порой очень затратные — списывают львиную долю средств на содержание, т.е. на профилактические осмотры, техническое обслуживание, якобы производившиеся аварийные работы.
Составляются соответствующие акты, что слесарь (мастер) ходил, смотрел, щупал — за это и взято из наших ежемесячных платежей столько-то. Фактически никаких затрат. Чистая прибыль!
При попытках проверить обоснованность такого распределения денежных средств опытные юристы уведут вас в такие дебри, из которых вам уже не выбраться. И никто не дает однозначного ответа — должны ли средства, списанные на содержание, учитываться отдельно или же учету подлежит просто общая сумма — «на содержание и текущий ремонт»?
Как известно, честный ищет пути, все прочие — лазейки! По существу сказанного депутатом-коммунистом получается, что все наши деньги можно запросто «списать на слесаря», который ходил, а, может, и не ходил, что-то там смотрел, а, может, и не смотрел.
И вроде бы, есть нормативные документы, где прописано, каким должно быть состояние общего имущества дома, и за что, собственно, мы должны платить. Тут и Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290, и Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, которыми прописываются минимальный перечень услуг и работ, а также правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.
То есть, по идее, если состояние чердаков и подвалов, кровли, инженерных сетей этим требованиям не соответствует, уже можно предъявлять претензии управляющей компании. Но если та же жилищная инспекция не увидит несоответствия, то остается только погрязнуть в судах.
— Логика судов — тоже часть общей проблемы, — говорит
С. Н. Швалов. — Допустим, собственник квартиры обжаловал начисленную ему сумму за услуги ЖКХ. Суд признает, что УК обсчитала гражданина. И принимает решение, что управляющая компания должна произвести перерасчет начислений. Но только ему одному! А то, что все соседи истца-заявителя оказались в таком же положении, но при этом останутся обманутыми, суд в данном случае уже не интересует.
Ведь от них нет заявлений, значит, предполагается, что этих людей все устраивает, и они с начислениями согласны. А поскольку дружное, коллективное сопротивление собственников и нанимателей жилья маловероятно, недобросовестная «управляшка» остается при своем интересе, даже если ей приходится с барского плеча что-то там возместить одному из жильцов.
Компаниям порой дешевле заплатить штраф, чем выполнить те или иные ремонтные работы, вот ведь до чего дошло! По существу, это означает, что можно откупиться от выполнения своих договорных обязательств. И государство это принимает как должное! — Констатирует депутат-коммунист.
Итак, что такое «плохо» в нашей ситуации, мы, вроде бы, отчасти разобрались. А вот что такое «хорошо» в контексте деятельности управляющих компаний?
Например, УК «Квартал» не попала в первые строчки годового рейтинга, составленного государственной жилищной инспекцией. Но жители №10 на ул. Паровозной, например, знают, что на замену оконных рам в подъездах дома пришлось копить из средств, которые собственники жилья ежемесячно перечисляют за текущий ремонт — по договоренности с Управляющей компанией. И та не обманула! Накопили — подъезды остеклили.
А еще УК «Квартал» имеет своеобразный неприкосновенный запас за счет средств, которые она собирает с жителей в качестве платы за «управление многоквартирным домом». Это, как было сказано выше, узаконенная строчка в перечне работ по обслуживанию дома.
Можно, конечно, все в интересах самой УК потратить, ведь строчка так и называется — «плата за управление», а можно распорядиться этими средствами по-хозяйски — потратить деньги не только на зарплату себе и паспортистке, но и сформировать некий резервный фонд, поддерживая его из месяца в месяц на определенном уровне. Если что в обслуживаемых дома случится, всегда есть «подушка безопасности».
Есть у «Квартала» еще несколько «секретов». Например, у этой компании нет аффилированных ремонтно-строительных подразделений, с помощью которых можно перекачивать средства граждан в свой карман, оценивая стоимость работ с максимальной выгодой для подрядчика, который потом с тобой делится полученным прибытком.
В «Квартале» работают восемь слесарей, два электрика, два мастера и один главный инженер. И весь этот маленький коллектив обслуживает 40 домов! Пять лет назад, когда для «Квартала» все только начиналось домов было 11.
Лишних «управленцев» в этой компании тоже не держат. Как не прибегают и к помощи так называемых расчётных центров, которые формируют квитанции для разных управляющих компаний по договору с ними. В УК «Квартал» этим занимается свой специалист. И по прикидкам руководства компании, это дает экономию примерно в сто тысяч рублей ежемесячно. Эти деньги очень даже не лишние для обслуживаемых домов, возраст которых 40–50 лет.
Депутат–коммунист Орловского городского Совета Виктор Борняков также занимается обслуживанием многоквартирных домов. И его компания тоже не попала в лидеры по оценке Орловской государственной жилищной инспекции. А между тем опыт работы небольшой фирмы «Юрта» в контексте затронутых проблем весьма показателен.
Послушать других руководителей УК — копейки лишней нет даже на замену куска канализационной трубы, текущей в подвале. Но В. Борняков спокойно поясняет:
— Чтобы избежать такой ситуации, мы сначала составляем примерный список заявок от жителей. Делаем это как через интернет, так и на личном приеме. А потом на собрании собственников решаем, что нужно сделать в первую очередь. Говорим, что дом за три месяца собрал такую-то сумму. Давайте решать, как её потратить.
Я привел депутату Борнякову мнение его коллеги Швалова о недобросовестных УК, которые зачастую списывают львиную долю средств жителей на так называемое «содержание общего имущества» дома, то есть на визуальный осмотр, который фактически невозможно проконтролировать.
— Почему же невозможно? — удивляется В. Борняков. — Мы ведем специальный журнал. Наш сантехник, осматривая дом, обязан фиксировать все дефекты. По результатам составляется дефектная ведомость и планируются ремонтные работы. Мы практикуем и следующее: у нас при выполнении этих работ обязательно присутствует старший по дому как полномочный представитель собственников жилья. Он же и подписывает акт выполненного. То есть мы на практике реализуем принцип народного контроля. Если, скажем, требуется отремонтировать кровлю, межпанельные швы замазать, заменить трубопровод на большом протяжении — тогда заключаем договор подряда со специализированной организацией, — продолжает Виктор. — Бывает, что тянуть с таким ремонтом уже нельзя, а денег от жителей еще не успели собрать. Тогда мы тратим свои. Выносим вопрос на собрание собственников и за несколько месяцев возвращаем компании потраченную сумму за счет платежей. И люди голосуют «за», потому что они видят результат: работы выполнены, причем прежде оплаты, а проблемы устранены.
У нас все прозрачно, даже публикуем фотоотчеты в нашей группе «Вконтакте». Сегодня собственники жилья все чаще спрашивают у руководителей УК, есть ли у них дополнительные оборотные средства, а если есть, то какие именно? Все больше людей понимает, что без такого резерва обслуживать многоквартирные дома трудно. Но если работать строго по закону и по договоренности с собственниками, то, в общем, в руках управляющей компании всегда будут деньги на решение технических проблем дома. Но это, если по закону, без применения разных «серых» схем, — подчеркивает В. Борняков.
Андрей Грядунов