Как провести международный платеж за недвижимость в ОАЭ, когда банки не принимают SWIFT

Международный платеж при покупке коммерческой недвижимости в Дубае

Перевод $1 250 000 за границу – задача, для которой банки чаще говорят «нет».
В этом кейсе разберем, как была проведена оплата инвойса за коммерческую недвижимость в Дубае без блокировок и задержек.

Исходные данные

Частный инвестор из России планировал приобрести коммерческую недвижимость в Дубае. Речь шла об офисном помещении в деловом районе города. Стоимость объекта — $2 050 000.

Основная сложность касалась финансовой части:

• российские банки не проводили прямые международные платежи в адрес застройщика;
• зарубежные банки требовали подтверждение источника средств с расширенной проверкой;

На этом этапе клиенту требовалось не просто оплатить инвойс, а выстроить устойчивую схему международных расчетов.

Недвижимость в Дубае: как оплатить инвойс при покупке.

Какую задачу требовалось решить

Задача сводилась к трем пунктам:

1. Провести оплату инвойса за недвижимость в ОАЭ без санкционных рисков.
2. Сохранить прозрачность источника средств для валютного контроля.
3. Обеспечить зачисление средств застройщику в сжатые сроки.

Решение требовало юридической точности и понимания банковских процедур в разных юрисдикциях.

Примененная схема международных расчетов

Мы предложили модель, соответствующую требованиям банков ОАЭ и российскому законодательству. Перед реализацией была проведена предварительная проверка документов и структуры платежа.

Схема включала пять этапов:

1. Прием средств в рублях на счет партнерской компании в России.
2. Фиксацию целевого назначения платежа документально.
3. Внутренние расчеты и конвертацию через партнера в ОАЭ.
4. Оплату инвойса в дирхамах внутри юрисдикции ОАЭ.
5. Перевод средств напрямую на счет застройщика.

Такая структура исключила прямой трансграничный перевод из РФ.

Почему схема оказалась рабочей

Результат обеспечили несколько факторов:

1. Платеж проходил между резидентами одной юрисдикции — ОАЭ.
2. Санкционные ограничения не затрагивали внутренние расчеты.
3. Комплаенс банка был закрыт заранее.
4. Подготовлен полный пакет подтверждающих документов.
5. Назначение платежа полностью соответствовало договору купли-продажи.

Это позволило избежать дополнительных запросов со стороны банков. Финансовый поток выглядел следующим образом: Россия – ОАЭ. Без прямого международного перевода на стороне клиента.

Международный перевод из России в ОАЭ для покупки недвижимости.

Итог сделки

Фактический результат выглядел так:

• Сделка завершена за 7 рабочих дней.
• Средства зачислены на счет застройщика без задержек.
• Право собственности зарегистрировано на клиента.

Все регистрационные документы получены в полном объеме.

Как работает агентский договор при международных платежах

В подобных сделках применяется агентская модель, основанная на ст. 1005 ГК РФ. Этот механизм широко используется при международных расчетах.

Принцип работы следующий:

1. Принципал заключает агентский договор.
2. Агент действует от своего имени за счет принципала.
3. Оплата недвижимости проводится агентом по инвойсу.
4. Право собственности сразу оформляется на покупателя.

Такая модель упрощает валютный контроль и снижает риски блокировок.

Перед проведением платежа важно проверить три момента:

• Прозрачность условий агентского договора.
• Наличие инвойсов и подтверждающих документов.
• Возможность подтвердить источник средств.

Эти элементы формируют основу безопасных международных расчетов.

Покупка недвижимости за рубежом требует заранее продуманной финансовой структуры. Международные платежи, оплата инвойса и комплаенс банков – взаимосвязанные элементы одной системы. Грамотно выстроенная схема позволяет закрывать сделки без срывов сроков и дополнительных рисков.