Автор: Егор Кошеров
К середине января 2026 г. министерство градостроительной политики (минградстрой) Самарской обл. менее чем за 1 год своего существования успело оформить несколько десятков приказов, которыми фактически были нарушены планы застройщиков по освоению земельных участков. В списке отрешенных оказалось ООО СЗ «Единение» Валерия ШИЯНОВА (на фото), которое намеревалось еще больше увеличить плотность застройки 11а кв-ла в Автозаводском р-не г. о. Тольятти. 29 декабря 2025 г. минградстрой отказал «Единению» в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Шиянов не впервые сталкивается со строптивыми чиновниками.
Федорищев забрал полномочия
Об изъятии у муниципалитетов полномочий по формированию градостроительной политики губернатор Самарской обл. Вячеслав Федорищев объявил осенью 2024 г. «Очевидно, что полномочия по градостроительной политике муниципалитетов логично передать на уровень региональной власти. В перспективе создать областное министерство градостроительной политики. Это практика многих субъектов Российской Федерации. Поэтому одной из первых моих инициатив стало решение об изменениях в вопросах регулирования градостроительной сферы», - так в октябре 2024 г. комментировал свою инициативу Федорищев (см. «Хронограф» №41 (948) от 16.12.24).
Стоит отметить, что до назначения Федорищева главой Самарской обл. в структуре регионального правительства министерство градостроительства отсутствовало, поскольку муниципальные образования самостоятельно решали профильные вопросы в сфере градостроительной политики. Появление федорищевского новодела незамедлительно дало толчок к возникновению толков об окончательном выхолащивании местного самоуправления по принципу «не по чину берешь». Такое уже было, когда на основании Закона Самарской обл. от 29 декабря 2014 г. №134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской обл. в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской обл.» муниципалитеты лишили прав на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и иных полномочий в сфере градостроительства. Спустя время что-то было отыграно назад.
18 февраля 2025 г. в ЕГРЮЛ была внесена запись о регистрации юрлица «Министерство градостроительной политики Самарской обл.». Министром был назначен Андрей Грачев. В Самарскую обл. Грачев прибыл из города-курорта Геленджика. Там он занимал должность заместителя главы Геленджика по вопросам строительства, муниципального земельного контроля и земельных отношений. В общем, Грачев - чиновник опытный.
Минградстрою перешли почти все полномочия сферы градостроительства. В т. ч. исключительно минградстрой принимает решения об обоснованности внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований Самарской обл. Он же, т. е. минграстрой, принимает решения о предоставлении или об отказе в предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Именно такая челобитная поступила в минградстрой от ООО СЗ «Единение». Застройщик просил разрешения уплотнить застройку северо-восточной части 11а кв-ла, расположенной вдоль ул. Маршала Жукова.
3 га под застройку
Почти 10 лет фирма «Единение», принадлежащая Валерию Шиянову, осваивает территорию 11а кв-ла. Согласно официальным данным, в 2016 г. «Единение» получило право аренды земельного участка с кадастровым номером (КН) 63:09:0101169:7330, площадью 3 га. Еще до развала СССР на указанной территории планировалось построить учебно-производственный комбинат на 1 тыс. мест. Как следствие, участок с КН 63:09:0101169:7330 был расположен в зоне Ж-6 (зона объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования).
Летом 2017 г. по инициативе «Единения» были организованы публичные слушания, на которых обсуждался вопрос предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования (среднеэтажная жилая застройка) земельного участка с КН 63:09:0101169:7330. Следует пояснить, что функционал зоны Ж-6 в тольяттинских ПЗЗ действительно предусматривает условно разрешенный вид использования земли под строительство среднеэтажных многоквартирных домов (МКД).
Большинством голосов участников публичных слушаний запрос «Единения» был поддержан. Заключение о результатах слушаний завизировал руководитель департамента градостроительной деятельности администрации г. о. Тольятти (2009-2019 гг.) Сергей Арзамасцев. Глава г. о. Тольятти (2017-2021 гг.) Сергей Анташев не возражал против реализации проекта «Единения».
В октябре 2019 г. «Единение» получило разрешение на ввод в эксплуатацию шестиэтажного (1 этаж подземный) МКД, которому был присвоен адрес: ул. Маршала Жукова, 58. В январе 2020 г. был введен в эксплуатацию 10-этажный (1 этаж подземный) МКД с присвоенным адресом: ул. Маршала Жукова, 58а. Каким образом представителям «Единения» удалось выдать 10-этажку за среднеэтажный дом, в документах не поясняется. Однако планы Шиянова были более масштабными, что подтвердилось дальнейшими событиями.
22 мая 2020 г. Сергей Анташев подписал постановление о проведении публичных слушаний в связи с очередным поступившим обращением «Единения». В этот раз представители «Единения» просили сменить зонирование участка с КН 63:09:0101 169:7330, установив по границам указанной территории зону Ж-4 (многоэтажная жилая застройка). Арзамасцев к 2020 г. был уволен из горадминистрации на фоне возбужденного в отношении него уголовного дела (см. «Хронограф» №20 (713) от 17.06.19). Обошлись без Арзамасцева.
В официальных документах зафиксировано, что на публичных слушаниях по корректировке ПЗЗ присутствовал 1 участник в лице директора «Единения» Сергея Сметанина, который не возражал против установления зоны Ж-4 в границах участка с КН 63:09:0101169:7330. Заключение о результатах публичных слушаний, состоявшихся 7 августа 2020 г., скрепил подписью заместитель главы Тольятти по имуществу и градостроительству (2019-2022 гг.) Олег Захаров.
Получив официальное подтверждение тому, что на участке с КН 63:09:0101169:7330 можно на законных основаниях строить высотки, «Единение» не стало терять времени. 26 июля 2024 г. «Единению» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 10-этажного (1 этаж подземный) МКД с присвоенным адресом: ул. Маршала Жукова, 60. В июле 2025 г. был введен в эксплуатацию 17-этажный (1 этаж подземный) МКД с присвоенным адресом: ул. Маршала Жукова, 62.
План по уплотнению
Место, где можно воткнуть МКД на участке с КН 63:09:0101169:7330, еще осталось. «Единение» уже запланировало строительство 23-этажного МКД. Проблема в том, что при строительстве еще одного МКД будет нарушен коэффициент плотности застройки, установленный ПЗЗ. При нормативном показателе 1,4 коэффициент плотности застройки, с учетом строительства нового МКД на участке с КН 63:09:0101169:7330 достигнет отметки 2,17.
В «Единении» пошли по проторенному пути. 29 октября 2025 г. было издано постановление администрации Тольятти о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления «Единению» разрешения «на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка для размещения многоэтажных жилых домов при новом строительстве - 2,17 для земельного участка с КН 63:09:0101169:7330».
Как и в предыдущих случаях, слушания прошли гладко. Из 34 участников мероприятия, прошедшего 20 ноября 2025 г., никто не голосовал против инициативы «Единения». Заключение о результатах публичных слушаний зафиксировал заместитель главы Тольятти по имуществу и градостроительству Игорь Квасов. После этого проект решения был направлен в минградстрой.
В министерстве амбиции тольяттинского застройщика сочли неуместными. Приказом от 29 декабря 2025 г. в выдаче «Единению» разрешения было отказано с формулировкой: «В связи с тем, что запрашиваемое разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства ведет к нарушению требований технических регламентов, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, установленных законодательством РФ, а именно испрашиваемые предельные параметры не предусмотрены в положениях о характеристиках планируемого развития территории, утвержденной документацией по планировке территории с проектом межевания территории».
Вместе с тем, учитывая богатый опыт Шиянова в общении с чиновниками (см. «Хронограф» №40 (484) от 2.12.13), вряд ли стоит думать, что бенефициар «Единения» поставит крест на своих планах. Просто раньше Шиянов выстраивал контакты с руководителями на местах, теперь же предстоит налаживать мосты с чиновниками регионального уровня. Это может привести к удорожанию строительства.
"Хронограф" будет следить за развитием событий.
