Недвижимость на ребёнка: как не создать себе юридические трудности

Недвижимость на ребёнка: как не создать себе юридические трудности

Фраза «будущее ребёнка — в наших руках» звучит особенно остро, когда речь заходит о недвижимости. Но иногда, оформив жильё на ребёнка, взрослые сами ставят себя в зависимость от его статуса.

📌 История из практики: Бабушка оформила квартиру на всех членов семьи — родителям, детям, внукам выделены равные доли. Казалось бы, разумно: семья обеспечена, у ребёнка — своё жильё.

Прошёл год, и семья решила переехать в крупный город.

План: продать трёшку, купить «однушку» в мегаполисе. Но сделка зашла в тупик. В квартире есть доля ребёнка, и теперь для продажи нужно одобрение органов опеки и, возможно, суда.

❓ Почему так происходит?

Недвижимость, оформленная на несовершеннолетнего, находится в его собственности, но распоряжаться ею ребёнок не может.

Разберёмся по пунктам:

➡️ Дети — собственники с любого возраста

Родители часто оформляют имущество на ребёнка, чтобы обеспечить его в будущем — например, к 18 годам.

➡️ Но продать, подарить, обменять — нельзя без разрешения.

Ребёнок до 14 лет — не участник сделки. От его имени действуют родители или законные представители (опекуны/усыновители).

С 14 до 18 — ребёнок может участвовать в сделке, но только с письменного согласия родителей и опять же — с одобрения органов опеки.

➡️ Родители не собственники

Они не могут продать, сдать в аренду, подарить, обменять имущество ребёнка, даже если живут в одной квартире.

❗ Также они не могут: – выделить из недвижимости доли – передать имущество в залог – использовать его для обеспечения обязательств – передать в безвозмездное пользование

🏛 Что делает орган опеки?

Органы опеки оценивают выгоду ребёнка как собственника.

Их главная задача — не допустить ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.

✅ Сделка может быть одобрена, если:

– ребёнок получает другое жильё не хуже по условиям (площадь, район, юридическая "чистота")

– либо ему предоставляется альтернатива, защищающая его интересы (например, доля в другой квартире, собственный счёт для покупки нового жилья)

⛔ Сделку не одобрят, если:

– условия ухудшаются – ребёнку не предоставляется взамен адекватное имущество – возникают риски потери жилья или ущемления прав

⚖ А если просто переоформить?

❗ Даже при дарении доли ребёнку — вы создаёте потенциально непростую юридическую ситуацию.

Если в будущем планируется продажа, ипотека, переезд — любые сделки будут усложнены, а иногда и невозможны без длительных согласований.

А вы оформляли когда-нибудь недвижимость на несовершеннолетних?