Банки в России наделены полномочиями самостоятельно решать, кому выдавать ипотеку, а кому — нет. Поэтому взять жилищный кредит может как работающий по найму гражданин, так и индивидуальный предприниматель, собственник бизнеса или самозанятый. Главное — соответствовать требованиями финансовых организаций.
Особенности ипотеки для ИП
Банки, оценивая потенциальных заёмщиков, в первую очередь смотрят на наличие регулярного дохода, позволяющего обслуживать заём, кредитную историю и размер первоначального взноса.
Наёмные работники, как правило, просто предоставляют справку по форме 2-НДФЛ и подтверждают стаж работы от 6 месяцев. У ИП фиксированной зарплаты нет. Более того, по закону индивидуальный предприниматель несёт ответственность за долги бизнеса — в случае финансовых проблем ему надо будет рассчитываться с поставщиками, партнёрами и сотрудниками. И вероятность того, что ИП при этом не сможет ещё и выплачивать ипотеку, увеличивается.
Поэтому банки считают индивидуальных предпринимателей более рискованными заёмщиками и строже проверяют их финансовую состоятельность перед тем, как одобрить ипотеку. Повышенные риски приводят к тому, что банки могут устанавливать особые условия для выдачи займа.
В частности, для ИП могут установить более высокую процентную ставку, потребовать больший, чем для физлиц, первоначальный взнос или же ограничить срок кредитования. Плюс ко всему в залог потребуется предоставить ещё какое-нибудь дорогостоящее имущество: машину, дачу, гараж.
Также ИП для одобрения ипотеки необходимо соответствовать сразу нескольким критериям:
- вести предпринимательскую деятельность не менее года;
- показать регулярный доход, подтверждённый документально;
- своевременно сдавать налоговую отчётность и не иметь долгов перед бюджетом.
Рассчитайте ипотеку заранее — с удобным онлайн-калькулятором от Циана
Как ИП подтвердить доход для ипотеки
Документы, которые индивидуальные предприниматели представляют в банк-кредитор для подтверждения дохода, зависят от системы налогообложения. От тех, кто пользуется упрощённой системой налогообложения, потребуется декларация по УСН с прибылью, которая позволит дать оценку платёжеспособности. ИП на основной системе налогообложения должны будут предоставить декларацию, отчёт о прибылях и убытках.
Сложнее дела обстоят у ИП, работающих на патентной системе. Им подтвердить заработок труднее, так как оплачивается не реальный, а потенциальный доход, рассчитанный из плановых показателей. Обычно они представляют копию патента, заверенную копию книги учёта доходов и расходов, а также выписку с расчётного счёта за определённый период, которая подтверждает регулярные поступления.
Если одновременно с ведением предпринимательской деятельности ИП работает по найму или имеет иные доходы — к примеру, от сдачи квартиры в аренду, следует приложить к заявлению соответствующие документы — например, справку 2-НДФЛ: в таких случаях учитывается совокупный доход.
Какие документы нужны ИП для получения ипотеки
Точный список зависит от конкретного банка, но в общем случае для подачи заявки на ипотеку от ИП потребуют:
- паспорт, СНИЛС;
- ИНН, основной государственный регистрационный номер ИП;
- выписку из ЕГРИП;
- справку из налоговой об отсутствии задолженности по налогам и сборам;
- документы, подтверждающие доходы согласно используемой системе налогообложения за последние 2 года;
- банковскую выписку с движением средств за 6–12 месяцев;
- согласие супруга(-и), если ИП состоит в официальном браке.
Если в сделке будет участвовать созаёмщик или поручитель, к заявлению следует добавить и его документы: паспорт, СНИЛС, справку о доходах и так далее.
Какую сумму одобрит банк
Сумма ипотечного кредита рассчитывается исходя из платёжеспособности клиента. В случае ИП банк учитывает средний доход за последние 6–12 месяцев, стабильность поступлений на расчётный счёт, тип деятельности и прибыльность бизнеса.
Важный момент. Если ИП оказывает услуги, большую часть дохода учтут как личный, за вычетом расходов на налоги и аренду. Если же предприниматель занимается торговлей, производством или посредничеством, доходы дополнительно уменьшат на величину трат на приобретение товаров, обслуживание производственных мощностей, оплату персонала и тому подобное.
Могут ли ИП получить льготную ипотеку
Индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться семейной, дальневосточной, арктической или сельской ипотекой, если он соответствует условиям выбранной программы.
Также он может вкладывать в ипотеку субсидии: федеральный и региональный материнский капитал, сумму, положенную на погашение ипотеки многодетным семьям.
Как ИП увеличить шансы на одобрение ипотеки
Вероятность одобрения ипотеки возрастает, если индивидуальный предприниматель:
- ведёт деятельность более года и показывает стабильную прибыль;
- сфера его деятельности востребована;
- проводит поступления через расчётный счёт;
- вовремя сдаёт отчётность и уплачивает налоги и сборы;
- имеет положительную кредитную историю;
- у него есть дополнительное имущество, которое можно отдать в залог.
Шансы на получение ипотеки будут выше, если привлечь к кредиту созаёмщика или поручителя. Лучше, если он работает по найму и сможет полностью официально подтвердить доход. Также имеет смысл обратиться за ипотекой в банк, где ИП обслуживается: там уже есть сведения о нём как о клиенте.
При этом следует помнить, что крупные долговые обязательства могут помешать получить ипотеку. И не имеет значения, оформлены они на потенциального заёмщика как на ИП или как на физическое лицо.