В настоящее время в производстве Ялтинского городского суда находится несколько гражданских дел по исковому заявлению некоего Акционерного Общества (далее – АО или Общество) к собственникам апартаментов, которые якобы были проданы им прежним руководством Общества по заниженной стоимости. Соответственно исковые требования заключаются в признании недействительным договора купли-продажи апартаментов, а также применении последствий недействительности сделки, в виде возврата в собственность АО объекта недвижимости с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Обстоятельства приобретения апартаментов каждым из ответчиков различны. Мне же пришлось ознакомиться с делом, в котором АО указывает, что апартаменты были переданы физическому лицу по договору купли-продажи бесплатно, что позволяет рассматривать такую сделку как мнимую, при которой у сторон не было намерения достижения результатов сделки (ст. 170 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Для квалификации договора в качестве мнимой сделки должен быть доказан факт его заключения в отсутствие у сторон намерения создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, с той лишь целью, чтобы создать видимость наступления таких последствий.
Как указал ВС РФ в определении от 25.07.2016 N 305-ЭС16-2411, фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Выраженное в объективной форме волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.
При этом для квалификации договора как мнимой сделки необходимо, чтобы все его стороны не имели намерений исполнять договор или требовать его исполнения. Если же воля хотя бы одной из сторон договора в действительности направлена на достижение предусмотренного им правового результата, соответствующего содержанию договора, он не может быть квалифицирован как мнимая сделка (определение ВС РФ от 07.09.2015 N 310-ЭС15-7705, постановления АС Центрального округа от 22.09.2017 N Ф10-1342/15, АС Уральского округа от 11.07.2017 N Ф09-3076/17).
Истец указывает на то, что Договор купли-продажи является мнимой сделкой, поскольку им было известно, что денежная сумма за продаваемый объект недвижимого имущества не передавалась продавцу, т.е. фактически объект передан бесплатно, что противоречит нормам действующего законодательства.
Однако, из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости не только был оплачен, но и в установленном порядке передан в фактическое владение ответчика. Причем последнее обстоятельство истцом не оспаривалось.
При таких обстоятельствах квалификация Договора купли-продажи в качестве мнимой сделки явно не обоснована.
Если бы в действительности денежные средства за спорный объект недвижимости не были бы уплачены продавцу, о чем обе стороны при заключении сделки договорились, такую сделку можно было бы рассматривать лишь как притворную, то есть прикрывающую договор дарения недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
С учетом изложенного, к сделке подлежали бы применению положения о договоре дарения, которые в совокупности с другими положениями гражданского законодательства РФ не запрещают дарение недвижимости между коммерческой организацией и гражданином.
Кроме того, из материалов дела следует, что оспариваемый истцом Договор купли-продажи являлся реальным и был заключен во исполнение Предварительного договора купли-продажи, заключенного еще в 2008 году между неким ООО (правопреемником которого является ответчик) и АО (правопреемником которого является истец).
Предметом указанного Предварительного договора являлись обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи апартаментов. При этом стороны договорились, что объектом купли-продажи по основному договору будет являться недвижимое имущество, которое возводится (строится) АО.
Во исполнение обязательств по предварительному договору ООО была произведена оплаты, которая осуществлялась в гривнах.
В дальнейшем дополнительными соглашениями к Предварительному договору были уточнены размеры апартаментов, срок заключения основного договора и адрес объекта. Кроме того, дополнительным соглашением была осуществлена замена покупателя по основному договору на физическое лицо и в связи с переходом Республики Крым в состав Российской Федерации была произведена оценка в рублях ранее выплаченной по Предварительному договору цены по существующему на тот момент валютному курсу.
Таким образом, оспариваемый истцом договор купли-продажи был заключен на основании Предварительного договора, которым были определены все его существенные условия, в том числе, условие о цене продаваемого объекта.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы стоимость апартаментов, определенная Предварительным договором, не была заниженной и носила рыночный характер. Одновременно эксперты указали, что стоимость апартаментов, указанная в оспариваемом договоре купли-продажи, не соответствовала рыночной на дату его заключения.
Вместе с тем, факт увеличения стоимости апартаментов на момент заключения основного договора не может являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку стороны были связаны обязательствами, вытекающими из Предварительного договора. Кроме того, необходимо учитывать, что по своему существу Предварительный договор мог бы квалифицироваться в соответствии с российским законодательством, как договор долевого участия в строительства объекта недвижимости. Соответственно цена объекта недвижимости на уровне «котлована», определенная таким договором, может отличаться от стоимости объекта на момент его сдачи в эксплуатацию.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
С учетом данных разъяснений, права ответчика (как правопреемника ООО) на апартаменты, по существу, возникли не на основании оспариваемого истцом договора купли-продажи, а на основании Предварительного договора от 2008 г.
Однако, открытым остается вопрос о том, какое законодательство должен будет применять Ялтинский городской суд при оценке прав ответчика на апартаменты, возникшие на основании Предварительного договора 2008 года, то есть до вступления Крыма в состав Российской Федерации.
Если применять законодательство РФ, то такой договор должен рассматриваться судом как договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости, пересмотр цены по которому на момент сдачи дома в эксплуатацию недопустим.
Рассмотрение этого дела в настоящее время продолжается, решение по делу не вынесено!