За этим делом следила вся страна и, казалось бы, точка поставлена — Ларису Долину выселили из квартиры принудительно, добросовестный покупатель Полина Лурье наконец получила ключи от своего жилья, а суд встал на сторону справедливости.
По логике вещей, мошенническая схема разрушена. Но число проблемных сделок, которое только множится, говорит об обратном, а закон, который защищал бы интересы покупателей жилья на вторичном рынке, по-прежнему не вышел.
Как быть и что делать — рассказываем ниже.
Что случилось
Летом 2024 года известная артистка Лариса Долина продала свою московскую квартиру в Хамовниках предпринимательнице Полине Лурье за 112 млн рублей, распорядилась вырученными средствами в пользу мошенников, а затем обратилась в суд с требованиями вернуть право собственности на квартиру. По заявлению артистки, сделка была совершена в состоянии заблуждения, вызванного обманом со стороны третьих лиц (ст. 178 ГК РФ).
В результате 3 инстанции в Москве признали сделку недействительной и применили одностороннюю реституцию: Долиной квартиру вернуть, а Лурье оставить и без жилья, и без денег — спустя время эту схему назовут «эффектом Долиной». Однако 16 декабря 2025 года права добросовестного покупателя были все же восстановлены через Верховный суд РФ. А еще через месяц артистку принудительно выселили из злополучной квартиры с участием судебных приставов, сменили замки и передали ключи покупательнице.
Казалось бы, справедливость восторжествовала, и суд задал положительную тенденцию. Однако ситуация, в которой оказалась Полина Лурье, отнюдь не уникальная, и многим семьям, которые купили проблемные квартиры, но не имеют доступа к медийному освещению вопроса, повезло гораздо меньше.
Что такое «эффект Долиной»
Термин «эффект Долиной» или «бабушкина схема» применяют к ситуации, в которой пожилой (но, как показывает практика, совсем не обязательно) собственник жилья продает недвижимость под давлением злоумышленников, передает им вырученные средства, а затем оспаривает сделку в суде, возвращая свое недвижимое имущество обратно. Деньги добросовестному покупателю при этом не возмещаются — их предлагают взыскать через уголовное дело в отношении мошенников. Тем временем число подобных кейсов растет день ото дня, и ситуация уже приобрела масштаб эпидемии.
По официальной статистике судебного департамента, в 2024 году количество исков об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество составило 3118 — 2130 из них были удовлетворены полностью, а 287 частично. А к текущему 2026 году в судах первой инстанции подобных дел накопилось уже свыше 10000.
К слову, закон, который мог бы защитить интересы добросовестных покупателей, столкнувшихся «эффектом Долиной», все еще не вышел. А из возможных инициатив озвучивались: запрет на наличный расчет, обязательное нотариальное оформление всех операций, создание фонда добросовестных покупателей и внедрение «периода охлаждения» при сделках с недвижимостью. Благодаря нему сделку удастся заморозить на несколько дней, и продавец получит время обдумать свое решение о продаже. Перевод денег произойдет только по истечении периода охлаждения и проведения государственной регистрации прав покупателя — обычно не раньше чем через семь дней. Но гарантирует ли все это защиту от действий мошенников?
К сожалению, нет.
Советы покупателю
Не хочется сгущать краски, но на начало 2026 года решения судов по «эффекту Долиной» по-прежнему сильно разнятся, и ситуация выглядит нестабильно. Полагаться на психиатрическое освидетельствование продавца, видеозапись сделки и даже вышеупомянутый «периода охлаждения» нельзя. Суд может попросту не взять это во внимание — подобная практика существует. А вот подготовиться к сделке со своей стороны вы вполне можете.
Выходить на сделку можно вот с этим чек-листом:
✅ Узнайте рыночную цену недвижимости
Продажа с подозрительно большим дисконтом или излишняя уступчивость на этапе торга выглядят, как бесплатный сыр в мышеловке. Если купите жилье сильно ниже рынка, это поставит чистоту сделки под сомнение. Владелец сможет сослаться на давление со стороны третьих лиц или свое нестабильное душевное состояние.
✅ Проверьте продавца
Обычно покупатель смотрит на выписку ЕГРН, количество собственников, наличие долгов по коммунальным платежам и ареста. Я же предлагаю сконцентрировать внимание не только на самом жилье но и его продавце — кто этот человек и каковы его мотивы сделки, сколько раз собственник менял жилье за последние 3–5 лет и есть ли у него другое жилое помещение в собственности.
Возраст, кстати, тут совсем не маркер. Ведомыми мошенниками или полноценными участниками мошеннических схем могут оказаться как пенсионеры, так и молодые люди — просто к пенсионерам больше снисхождения в суде.
В ваших интересах, чтобы собственник выходил на сделку лично, а не через посредников, четко аргументировал причину продажи вплоть до фиксации мотивов сделки в договоре и мог подтвердить, где будет жить дальше, если продаваемое жилье единственное.
Чтобы обезопасить себя дополнительно, рекомендую ставить в известность и привлекать к сделке родственников продавца — особенно если последний находится в преклонном возрасте — и использовать их в качестве поручителей.
✅ Не спешите
Старайтесь растянуть процесс путем подписания предварительного договора, который заморозит сделку на 7-14 дней, заверяйте ее у нотариуса и запрашивайте справку ПНД — только обязательно предупредите эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Иначе ее могут не принять в суде. Многие мошеннические схемы не выдерживают времени и разваливаются под давлением своих «кураторов».
✅ Не соглашайтесь на наличную оплату
Если продавец говорит, что не верит или опасается безналичного расчета или просто требует наличку без всякой мотивации, лучше не рисковать.
В России наличные расчеты при покупке недвижимости законны, и ничего особенного в этом нет — деньги можно пересчитать под камерами у нотариуса или в банке. Однако лишать себя дополнительного доказательства чистоты сделки не в ваших интересах. В сложившихся обстоятельствах лучше использовать эскроу-счет — так надежнее.
✅ Не передавайте деньги до перехода права собственности и получения ключей
Частая ошибка потерпевших от «эффекта Долиной» — передача средств до фактического завершения сделки и выселения прежнего собственника.
Обычно подобная оплошность происходит по причине человеческого фактора. Покупатель входит в положение продавца, который торопится вложить вырученные средства в покупку другого жилья или не успевает собрать и вывезти свои вещи. Однако именно так могут действовать и мошенники. Пока право собственности не зарегистрировано, недвижимость не ваша. А если продавец не торопится съехать, то больше вероятности, что он передумает и оспорит сделку. К слову, деньги к этому моменту могут быть уже утрачены.
Еще больше свежих новостей, лайфхаков от юристов и разборов громких дел можно найти в канале нашего подкаста «Здесь (не) судят. Подписывайтесь, чтобы не пропустить что-то важное!