Знаете ли вы, что стены, крыша, подвал и даже лифт в вашем доме могут приносить деньги? Рассказываем, что такое общедомовое имущество МКД и как на нём можно заработать! А заодно — как проверить, не получает ли уже УК доход в обход вас, пока вам не достаётся ни копейки, и что с этим делать.
Что считается общедомовым имуществом
К общедомовому имуществу относится всё, что не является частью конкретной квартиры и обслуживает больше одного помещения в доме. Проще говоря, это общее пространство и инфраструктура, которыми пользуются все жители.
Чаще всего это:
- подъезды, лестницы, лифты и коридоры;
- чердаки, подвалы, технические этажи;
- фасад, крыша, несущие конструкции;
- придомовой земельный участок с элементами благоустройства;
- инженерные системы и оборудование.
Важно понимать: общее имущество принадлежит всем собственникам на праве долевой собственности. Доля каждого рассчитывается пропорционально площади квартиры или нежилого помещения. Например, если у вас квартира 50 м², а общая площадь всех помещений в доме — 5000 м², то ваша доля составит 1%. Именно эта доля определяет, сколько голосов у собственника на общих собраниях и какую часть дохода он получит, если дом начнёт зарабатывать.
Право общей долевой собственности возникает автоматически вместе с правом собственности на квартиру, отдельно ничего оформлять не нужно. И этот момент часто упускают из виду. Если на фасаде висит реклама, а в подъезде установлено оборудование провайдера, но жильцы не знают, на каких условиях это размещено, — почти наверняка дом уже зарабатывает. Вопрос лишь в том, кто получает эти деньги и куда они уходят.
Способы заработка на общедомовом имуществе
Вариантов коммерческого использования общего имущества довольно много. Выбор зависит от расположения дома, его планировки, проходимости территории, интереса бизнеса и активности самих жильцов.
Основное ограничение: нельзя сдавать в аренду помещения, которые относятся к инженерным системам (электрощитовые, вентшахты), или если это нарушает пожарные нормы и доступ жильцов.
Рассмотрим несколько наиболее популярных возможностей.
Размещение рекламы
Самый популярный и понятный вариант — реклама на фасаде, крыше, в лифтах или холлах. Так, баннеры на фасадах и крышах могут приносить значительный доход, особенно если дом находится в центре города или рядом с оживлённой дорогой. Реклама в лифтах и подъездах менее доходная, но проще в оформлении и гарантирует стабильные поступления.
Перед размещением рекламы важно проверить ограничения. Например, если дом является объектом культурного наследия, реклама на фасаде запрещена.
Аренда нежилых помещений
Если в доме есть подвал, чердак или иное свободное помещение, его можно сдать в аренду. Арендаторами часто выступают мастерские, сервисы, небольшие магазины, пункты услуг и даже частные лица, которые используют метры под склад или хозяйственные нужды.
Доход зависит от площади, состояния помещения и локации. Иногда перед сдачей требуется ремонт, но эти затраты можно компенсировать платой за аренду.
Чердак или часть крыши можно сдать интернет-провайдеру для размещения оборудования. Иногда операторы предлагают вместо денег бонусы — например, бесплатный или льготный интернет для жильцов.
Важно: с апреля 2024 года провайдеры получили право бесплатно устанавливать оборудование в домах, где оказывают услуги хотя бы одному жителю. Однако если провайдер обслуживает коммерческие помещения в вашем доме или размещает транзитные сети, платить за использование общедомового имущества он обязан.
Постаматы и вендинговые аппараты
В современных домах, особенно больших жилых комплексах, всё чаще появляются постаматы, вендинговые автоматы с кофе или водой, платёжные терминалы. Обычно такие объекты занимают немного места, но приносят дому регулярный ежемесячный доход.
Использование придомовой территории
Если земельный участок оформлен и относится к общему имуществу, его тоже можно использовать. Например, свободное место возле дома может подойти для:
- киоска или торгового павильона;
- платной парковки;
- зарядной станции для электромобилей.
Главное — чтобы это не мешало жильцам и соответствовало градостроительным нормам. В частности, санитарные правила запрещают размещать торговые точки непосредственно во дворе, куда выходят окна и двери подъездов.
Иногда вместо денег жильцы договариваются о бартере. Например, арендатор может благоустроить двор или установить освещение.
Как правильно оформить сдачу имущества МКД в аренду
Шаг 1. Оцените возможности
Сначала разберитесь, есть ли в вашем доме что-то, что заинтересует арендаторов. Осмотрите подвалы, оцените расположение дома, проходимость улицы. Проверьте, не принадлежит ли уже какое-то помещение третьим лицам — бывает, что подвал давно в частной собственности.
На заметку: если на доме уже висит реклама или работают арендаторы, выясните, существует ли соответствующее решение собственников. Запросить его можно в УК или ТСЖ. Также найти протоколы собраний можно на портале ГИС ЖКХ или в приложении «Госуслуги Дом» в разделе «Отчёты». Там же публикуются договоры на использование общего имущества.
Шаг 2. Проведите общее собрание собственников
Всё решается коллективно. Самостоятельно сдать «свою часть» коридора или крыши не получится. Так что решение общего собрания собственников обязательно — без него никто, включая управляющую компанию, не вправе распоряжаться общедомовым имуществом.
На собрании нужно решить:
- какое именно имущество передаётся в пользование;
- на каких условиях и на какой срок;
- кто будет заключать договор (управляющая компания, ТСЖ или кто-то из собственников);
- куда будут поступать деньги и как ими распоряжаться;
- как будет организована отчётность.
На практике часто именно управляющая компания или ТСЖ берут на себя поиск арендаторов и оформление документов. Это удобно, но следует помнить: деньги должны поступать не на счёт УК, а на счёт дома. Собственники при этом вправе требовать отчёты по всем договорам и суммам.
Собрание можно провести очно, заочно (через бюллетени) или в смешанном формате. Также есть возможность голосовать онлайн через портал ГИС ЖКХ. Для принятия решения требуется поддержка собственников, владеющих более 50% голосов. Количество голосов каждого зависит от площади его квартиры.
Важно: уведомить всех собственников о собрании нужно минимум за 10 дней. Нарушение этого правила — основание для оспаривания решения в суде. Если в доме есть муниципальная или государственная собственность, уведомление направляется и в соответствующий орган власти.
Отдельный момент — наружная реклама. Для неё, помимо решения жильцов, требуется согласование с органами местного самоуправления в соответствии с законом «О рекламе». Иначе конструкцию могут признать незаконной.
Шаг 3. Заключите договор
Договор аренды должен быть утверждён на общем собрании. В нём обязательно указываются:
- предмет договора и площадь;
- срок;
- размер платежей и график их внесения;
- обязанность арендатора привести имущество в порядок после окончания аренды.
Если договор заключается на срок от года и больше, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы избежать лишней бюрократии, многие заключают договоры на 11 месяцев с правом пролонгации.
Полезный совет: включите в договор обеспечительный платёж за демонтаж. Особенно это актуально для рекламных конструкций. Если арендатор нарушит условия или откажется демонтировать свою рекламу, вы сможете сделать это за счёт его денег.
Шаг 4. Организуйте учёт средств
Деньги должны поступать на специальный расчётный счёт. Открыть его можно на имя управляющей компании, ТСЖ или одного из собственников.
Первый вариант безопаснее, но УК обычно берёт за услуги 10-20% от дохода. Второй вариант рискованный — человек может исчезнуть со всеми деньгами.
Оптимальное решение — создать товарищество собственников, открыть счёт в банке и назначить двух-трёх ответственных лиц, которые будут подписывать платёжные документы.
Лайфхак: чтобы не проводить собрание каждый раз при появлении нового арендатора, можно один раз утвердить общие условия и уполномочить представителя (председателя совета дома, УК или ТСЖ) заключать любые договоры на этих условиях.
На что можно потратить заработанные средства
Большинство собственников предпочитают использовать дополнительные средства на текущий и капитальный ремонт, обслуживание дома, замену лифтов, установку видеонаблюдения и благоустройство двора. Кто-то формирует резерв на непредвиденные расходы, чтобы в случае аварии не собирать деньги в спешке, или засчитывает средства в счёт оплаты ЖКУ или взносов на капремонт.
Формально закон не запрещает распределять доход между жильцами пропорционально долям, но на практике этот вариант выбирают редко. Чаще деньги работают на общее качество жизни в доме.
Важно: с полученного дохода нужно заплатить налог 6%. Если деньги распределяются между собственниками напрямую, каждый платит НДФЛ самостоятельно. Если получателем выступает юридическое лицо (УК или ТСЖ), оно выполняет функции налогового агента.
Каждый собственник имеет право запросить отчёт о поступлениях и тратах в любой момент. Протоколы собраний и договоры аренды должны публиковаться на портале ГИС ЖКХ.
Типичные проблемы и как их избежать
Основные проблемы при попытках заработать на МКД возникают из-за пассивности жильцов и нехватки информации. Многие боятся сложных процедур собраний и документов, не знают, где искать протоколы и договоры, или не уверены, кому сейчас принадлежит тот же подвал.
Также встречаются другие трудности.
- Сложности с оформлением
Процедура проведения собрания кажется непростой, особенно если вы не юрист. Нужно составить реестр собственников, правильно рассчитать голоса, грамотно оформить протокол. Ошибки в документах могут привести к отмене решения судом.
Если не уверены в своих силах, обратитесь к юристу или в специализированную компанию. Расходы окупятся, когда начнут поступать арендные платежи.
- Отсутствие заинтересованных арендаторов
Не каждый дом может привлечь бизнес. Если здание стоит в спальном районе вдали от оживлённых улиц и не имеет подходящих помещений, то вариантов заработка немного. Реально разместить только рекламу в лифтах или постамат в подъезде, но доход будет символическим.
- Нарушение санитарных норм арендаторами
Предприятия в жилых домах должны соблюдать гигиенические нормативы по шуму, вибрации, электромагнитным полям. Запрещено хранить опасные химические вещества и работать после 23 часов.
Под запретом размещение во встроенных помещениях: магазинов с взрывоопасными товарами, автозапчастей, химчисток, похоронных бюро, бань и саун. Любое нарушение — повод обратиться в суд или использовать ситуацию для переговоров о помощи данной организации вашему дому.
Что делать, если УК получает доход без согласия жильцов
Отдельная история — ситуации, когда на фасаде уже висит реклама или в подвале работает мастерская, но собрание по этому поводу никто не проводил. В таком случае:
1. Проверьте договор с управляющей компанией
Возможно, там есть пункт, позволяющий УК заключать такие договоры самостоятельно. Если нет — это административное правонарушение, за которое УК грозит штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
2. Найдите протоколы собраний
Это можно сделать на портале ГИС ЖКХ или в приложении «Госуслуги Дом». Также вы вправе запросить протоколы и договоры аренды в УК или ТСЖ.
3. Составьте акт осмотра
Если документов нет, а реклама висит — смело требуйте объяснений у управляющей компании. Зафиксируйте факт использования общего имущества. Для этого составьте акт осмотра (в качестве свидетелей лучше привлечь как минимум трёх собственников), сделайте фотографии.
4. Направьте претензию в УК и арендатору
Требуйте расторгнуть незаконный договор, предоставить отчёт о полученных доходах и вернуть деньги собственникам.
5. Обращайтесь в суд
Если УК игнорирует претензии, неосновательное обогащение можно взыскать через суд. Ведь без согласия владельцев жилья использование имущества МКД будет признано нарушением, за которое предусмотрены серьёзные штрафы.
Общедомовое имущество действительно может приносить деньги. Да, собственники не станут богатыми в одночасье, но смогут годами снижать финансовую нагрузку на дом и решать вопросы, которые обычно откладываются «до лучших времён». Однако для этого нужны активные жильцы, готовые разобраться в процедурах, провести собрание и контролировать исполнение договора.
Главное — действовать совместно, соблюдать формальности и заранее договариваться о правилах. Тогда общее имущество действительно начнёт работать в интересах всех собственников.