Многие заемщики считают, что главное в ипотеке — это дисциплина. Платить вовремя, копейка в копейку по графику, и спать спокойно. Но эта стратегия, кажущаяся единственно верной, на самом деле — самая дорогая. Из-за этого заблуждения 9 из 10 человек отдают банку сумму, сопоставимую со стоимостью еще одной квартиры.
Давайте разберемся, почему так происходит и как один простой шаг поможет вам сэкономить сотни тысяч, а то и миллионы рублей.
Миф: «Главное — платить по графику»
В основе этого мифа лежит простое человеческое желание — выполнить свои обязательства. Банк выдал график, я по нему плачу, значит, все делаю правильно. Звучит логично. Но в этой логике скрыта финансовая ловушка, название которой — аннуитетный платеж.
Аннуитет — это система, при которой вы платите каждый месяц одну и ту же сумму. Это удобно для планирования бюджета, но дьявол, как всегда, в деталях.
Реальность: В первые годы вы «кормите» банк, а не гасите долг
Давайте посмотрим на цифры. Представим, что вы взяли в ипотеку 5 000 000 рублей на 20 лет под 10% годовых. Ваш ежемесячный платеж составит 48 251 рубль.
Что происходит, когда вы вносите этот первый платеж?
- На уплату процентов банку уходит: 41 667 рублей.
- На погашение основного долга (стоимости вашей квартиры): всего 6 584 рубля.
Получается, что в первый год из внесенных вами ~579 тысяч рублей почти 500 тысяч уходят просто на оплату услуг банка. Ваша квартира «оплачивается» черепашьими темпами. И такая ситуация сохраняется на протяжении первой половины срока кредита.
Именно поэтому, если просто платить по графику 20 лет, ваша итоговая переплата составит 6 580 259 рублей. Вы вернете банку не 5 миллионов, а больше 11.5 миллионов. Фактически, вы купите одну квартиру себе, а еще одну — банку.
Разбор: Как работает досрочное погашение и почему оно так выгодно
Теперь о главном. У вас есть законное право сломать этот сценарий. Статья 810 Гражданского кодекса и ФЗ-353 «О потребительском кредите» прямо говорят: вы можете гасить кредит досрочно, частично или полностью, без штрафов и комиссий.
Как это работает на практике? Любая сумма, внесенная сверх ежемесячного платежа, идет напрямую в «тело кредита» — то есть, на уменьшение основного долга. А чем меньше основной долг, тем меньше процентов на него начисляется в будущем.
Вернемся к нашему примеру. Допустим, через год вы решили внести один-единственный досрочный платеж — 100 000 рублей. Не такая уж космическая сумма. Вы пишете заявление в банк (обычно это можно сделать онлайн за пару кликов) и просите направить эти деньги на сокращение срока кредита.
Что происходит в результате этого одного действия?
- Ваш срок кредита сокращается на 13 месяцев. Вы закроете ипотеку на год с лишним раньше.
- Ваша экономия на процентах составит 527 264 рубля.
Почти полмиллиона рублей экономии благодаря одному платежу. Чем раньше и чем регулярнее вы делаете даже небольшие «досрочки», тем мощнее эффект. Делая дополнительные платежи по 10-15 тысяч рублей в месяц, можно сократить срок ипотеки вдвое и сэкономить миллионы.
Что выбрать: сокращать срок или платеж?
При досрочном погашении банк предложит вам два варианта:
- Уменьшить ежемесячный платеж. Ваша финансовая нагрузка станет легче, но экономия на общей переплате будет незначительной.
- Сократить срок кредита. Ваш ежемесячный платеж останется прежним, но вы гораздо быстрее расплатитесь с банком и сэкономите на процентах максимальную сумму.
С точки зрения финансовой выгоды, всегда выбирайте сокращение срока. Это самый эффективный способ уменьшить итоговую переплату.
Заключение
Платить ипотеку по графику — это не дисциплина, а работа по самому невыгодному для вас сценарию. Банку выгодно, чтобы вы платили как можно дольше. Вам — чтобы расплатиться как можно быстрее.
Используйте свое законное право на досрочное погашение. Даже небольшие, но регулярные платежи сверх графика позволят вам сэкономить огромные деньги и освободиться от кредита на годы раньше.
Сохраните эту статью, чтобы не забыть, как правильно делать досрочное погашение. И поделитесь с друзьями, которые тоже платят ипотеку — возможно, вы поможете им сэкономить целое состояние.