Как не стать жертвой "псевдоинвестиций

Как не стать жертвой "псевдоинвестиций". СНТ и ЛПХ: мини-гостиницы на дачных землях

Целый пласт инвестпроектов, выросший после пандемии, связан с загородными объектами: мини-отелями, базами отдыха, клубными домами, глэмпингами и дачами под посуточную аренду. Но и эта категория оказалась одной из наиболее уязвимых с точки зрения права - в ряде случаев даже слабее, чем рынок апартаментов. В последние годы базы отдыха и мини-гостиницы, построенные на землях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) и личных подсобных хозяйств (ЛПХ), начали массово квалифицировать как нецелевое использование. Появились судебные дела о сносе домов, поскольку "это не жилые дома, а гостиницы". По мнению муниципальных властей, такое строительство требует разрешения, а при его отсутствии постройки признаются самовольными.

Проблема осложняется тем, что до сих пор нет четкого разграничения между сдачей жилых домов и гостиничными услугами, а использование нескольких участков как единой территории никак не урегулировано.

Фактически рынок живет в периоде формирования судебной практики и новых правил для коммерческого использования таких участков. Инвесторы же часто узнают об этом уже после покупки. Более того, сейчас в законодательной плоскости наметилась тенденция к введению запрета коммерческой деятельности на землях садоводств. Так как многие проекты начали свою деятельность задолго до принятия такого закона, это создает дополнительную правовую неопределенность.

Чек-лист инвестора 2026 года: как работать в новой реальности 1. Проверка юридического происхождения объекта

Инвестор должен понимать, откуда взялся объект: законно ли он построен, корректно ли оформлены кадастровые номера, соответствует ли фактическая конфигурация техническим документам. Особое внимание требуется в сегментах, где исторически много нарушений: апартаменты, загородные гостиницы на ИЖС или СНТ, ГАБы. Выявить слабые места и подтвердить законность объекта помогают юридические проверки (аудит, оценка рисков, due diligence).