Стоит ли брать ипотеку или копить деньги на квартиру? Вопрос, который волнует миллионы россиян. В 2026 году ответ зависит от множества факторов: ставок по кредитам, доходности вкладов, вашего дохода и жизненных планов. Разберемся подробно.
Какие сейчас ставки по ипотеке
На начало января 2026 года ситуация на ипотечном рынке напряженная.
Рыночная ипотека
- Первичный рынок (новостройки): 21,25% годовых
- Вторичный рынок (старые дома): 21,22% годовых
- Рефинансирование: 22,37% годовых
Льготные программы
- Семейная ипотека: 6% годовых
- IT-ипотека: 6% годовых
- Дальневосточная ипотека: 2% годовых
Ключевая ставка и прогнозы
- На январь 2026: 16%
- Прогноз на конец 2026: 12-13%
Это значит, что ипотечные ставки к концу года могут упасть на 5-6 процентных пункта. Например, рыночная ипотека может снизиться с 21% до 15-16%.
Доходность вкладов: альтернатива ипотеке
Если вы решите копить, а не брать кредит, вкладам есть что вам предложить.
Ставки в январе -феврале 2026
- На 3 месяца: 15-16,2% годовых
- На 6 месяцев: 14,5-14,7% годовых
- На 1 год: 13-13,64% годовых
- На 2-3 года: 12-13% годовых
Прогноз на 2026
Эксперты единогласны: ставки будут падать.
- Первая половина года: 14-15% по длинным вкладам
- Вторая половина: 10-11% годовых
- К концу года: может упасть до 9-10% на 3-летние вклады
Важно про налоги
Если у вас на депозитах свыше 1 млн рублей, придется платить налог на доходы.
- Необлагаемый лимит в 2026: 160,000 рублей (это 1 млн руб × 16% ключевая ставка)
- На суммы свыше лимита: НДФЛ 13%
Пример: положили 3 млн под 14% годовых. Доход составит 420,000 рублей. Налог: (420,000 - 160,000) × 13% = 33,800 рублей.
Сравнение: Аренда vs Ипотека vs Накопления
Сценарий 1: Краткосрочная перспектива (1-3 года)
Аренда
- Ежемесячная аренда однушки в мегаполисе: 45,000-55,000 рублей
- Всего за 3 года: 1.62-1.98 млн рублей
- Начальные затраты: залог и комиссия (50,000-100,000 рублей)
Рыночная ипотека (21%)
- Однушка на вторичном рынке: 3-5 млн рублей
- Первоначальный взнос (20%): 600,000-1,000,000 рублей
- Ежемесячный платеж: 50,000-80,000 рублей (в зависимости от суммы)
- Переплата за 3 года: 1.8-2.9 млн рублей
- Плюс налоги и страховка
Льготная семейная ипотека (6%)
- Ежемесячный платеж: 30,000-45,000 рублей (ниже аренды!)
- Но доступна не всем
- Требует более крупный первоначальный взнос или более дорогую квартиру
Накопления под 15% в банке
- Ежемесячно откладываете 20,000 рублей
- Через 3 года с процентами: 645,000 рублей
- Плюс налог на доходы (если сумма превышает лимит)
Вывод: в краткосрочной перспективе дешевле всего аренда. Ипотека более дорогая из-за высоких ставок и большого первоначального взноса. Накопления нужны для накопления первоначального взноса.
Сценарий 2: Долгосрочная перспектива (20-30 лет)
Расчет на примере квартиры в 5 млн рублей. Понятно, что в некоторых регионах - это нереальная цена за недвижимость, но для упрощения расчета возьемем именно эту сумму.
Вариант 1: Аренда 30 лет
- Ежемесячная аренда: 45,000 рублей
- Всего за 30 лет: 16.2 млн рублей
- В собственности: ничего
- Риск: с годами аренда дорожает вместе с инфляцией
Вариант 2: Ипотека (рыночная) при 21% на 30 лет
- Первоначальный взнос: 1 млн рублей
- Ежемесячный платеж: 80,000-90,000 рублей
- Всего переплачено: 18-20 млн рублей
- В конце владеете квартирой стоимостью 15-20+ млн рублей (с учетом инфляции)
- Разница между рыночной ипотекой и арендой: + 1.8-3.8 млн (переплачено, но квартира в руках)
Вариант 3: Ипотека при 15% (если ставки упадут) на 30 лет
- Первоначальный взнос: 1 млн рублей
- Ежемесячный платеж: 63,000-70,000 рублей
- Всего переплачено: 11-13 млн рублей
- На 1.5-2 млн дешевле, чем при 21%
Вариант 4: Копить и потом купить
- Копите 3 года под 14% годовых
- Через 3 года накопили 2.5 млн рублей
- Берете ипотеку на 4.5 млн на 27 лет под 15%
- Ежемесячный платеж: ~35,000 рублей
- Всего платежей: ~11.3 млн рублей
- Общие расходы: 2.5 (накопления) + 11.3 (ипотека) = 13.8 млн рублей
Вывод: на долгосрочной перспективе ипотека выгоднее аренды, потому что у вас остается квартира. Копить перед ипотекой может быть выгодно, если вы получите более низкую ставку или сократите срок кредита.
Кому подходит ипотека?
Плюсы ипотеки
- Вы сразу становитесь собственником, а не платите хозяину
- Через 20-30 лет у вас будет квартира в собственности
- Можно зарегистрировать детей и получить стабильный адрес
- При падении ставок можно рефинансировать и снизить платеж
- Долгосрочная защита от роста арендных ставок
Минусы ипотеки
- Нужен первоначальный взнос (минимум 20%, но часто 30% требует банк)
- Высокие ежемесячные платежи (в 1.5-3 раза выше аренды при рыночных ставках)
- Если потеряете работу - риск дефолта
- Долгие обязательства на десятилетия
- Комиссии, страховки, налоги на имущество
Для кого ипотека имеет смысл
- Стабильный доход выше 150,000 рублей в месяц (желательно 200,000+)
- Есть накопления на первоначальный взнос (хотя бы 500,000 рублей)
- Планируете жить на одном месте 15+ лет
- Есть семья или дети
- Доступна льготная программа (семейная, IT, дальневосточная)
Кому подходит накопление + аренда?
Плюсы накопления и аренды
- Гибкость: можно переехать в любой момент
- Финансовая свобода: нет долгосрочных обязательств
- Меньше начальных вложений
- Если случится беда (потеря дохода) - легче снизить расходы
Минусы
- Аренда дорожает каждый год вместе с инфляцией
- В конце периода у вас ничего не будет в собственности
- Нельзя оформить постоянную прописку
- Деньги "уходят" и не превращаются в актив
Для кого это подходит
- Зарплата меньше 100,000 рублей в месяц
- Не знаете, где будете жить через 3-5 лет
- Часто меняете работу или город
- Работаете на себя (нестабильный доход)
- Не готовы к долгосрочным обязательствам
- Копите на что-то другое (образование, бизнес)
Лучшие стратегии на 2026 год
Стратегия 1: Жди падения ставок
- Если вы не в спешке - подождите до IV квартала 2026 года
- Ставки могут упасть с 21% до 15-16%
- Даже 1% снижения ставки означает на 10,000+ рублей дешевле платеж
Пример: на кредит 3 млн рублей при снижении на 5% платеж упадет на 16,000 рублей в месяц. За 30 лет это миллионы рублей экономии.
Стратегия 2: Копи + льготная ипотека
- Копите 2-3 года под 14-15% на первоначальный взнос
- Ищите возможность использовать льготную программу (семейная за 6%, IT за 6%)
- Получаете платеж в 2-3 раза ниже рыночных ставок
Стратегия 3: Копи и потом бери ипотеку
- Копите 2 года, откладывая 30,000-50,000 рублей в месяц
- Накапливаете 800,000-1,200,000 рублей под 14-15% годовых
- Берете ипотеку с более крупным взносом (30-40%)
- Получаете более низкую ставку и меньший платеж
Стратегия 4: Рефинансирование
- Берете ипотеку сейчас при 21%
- Во второй половине 2026 года ставки упадут до 15-16%
- Рефинансируете кредит на новую ставку
- Экономите 5-6% годовых на остатке
Выводы
Ипотека выгоднее, если:
- Долгосрочные планы (15+ лет на одном месте)
- Доход позволяет платить 35-40% от зарплаты
- Есть накопления на первоначальный взнос
- Ставки упадут или доступна льгота
Аренда + накопления выгоднее, если:
- Краткосрочные планы (1-5 лет)
- Нестабильный или низкий доход
- Часто меняете место жительства
- Копите на что-то более важное прямо сейчас
Лучшее время для ипотеки в 2026:
- II-III квартал (когда ставки начнут падать)
- Если нашли льготную программу
- Если есть хороший первоначальный взнос (30%+)
Статистика актуальна на момент выхода статьи. Ставки и условия могут измениться. Перед решением проконсультируйтесь с финансовым консультантом или используйте калькуляторы банков с актуальными ставками.
Не забывайте подписаться на наш канала, чтобы не пропустить новые материалы.