Покупка недвижимости у пожилого человека, - это ситуация, требующая особой внимательности и осторожности. Даже при внешне благополучной сделке она может быть оспорена родственниками позже: «бабушка не понимала, что подписывала», «дедушку ввели в заблуждение». Чтобы снизить риски, нотариусы часто рекомендуют освидетельствование у психиатра, врач приезжает за час до сделки и проводит освидетельствование.
Почему это важно и для дарителей? Многие считают: если бабушка дарит квартиру любимому внуку, проверка врачом способности волеизъявления излишня. Но именно такие сделки чаще всего оспариваются другими наследниками. Судебная практика показывает: возраст сам по себе не лишает дееспособности, но создаёт ситуацию уязвимости. Уязвимыми являются сделки с пожилыми людьми, продавцами, завещателями и дарителями недвижимости.
Подарок «своему» не отменяет права других родственников оспорить волеизъявление, ссылаясь на возрастные когнитивные изменения, деменцию или внушаемость. Особенно, если есть на то причины - бабушка посещает невролога, например, или имеет диагноз по психиатрии. Освидетельствование фиксирует: в момент подписания документа человек осознавал значение своих действий и руководил ими, это была его воля.
Что даёт акт освидетельствования от лицензированного психиатра? Документ сам по себе не предотвратит подачу иска, противная сторона может оспорить сделку могут в любом случае. Но акт освидетельствования станет важным доказательством в суде. Если врач подтвердил способность понимать значение сделки и руководить своими действиями, бремя доказывания обратного ложится на истца. А доказать, что человек был недееспособен, именно в тот момент, когда врач констатировал обратное, крайне сложно. Суды склоняются к доверию к официальному медицинскому заключению, сделанному непосредственно перед подписанием сделки.
Таким образом, освидетельствование пожилого человека врачом психиатром это еще и уважение к его воле. Оно защищает не только покупателя или одаряемого от будущих споров, но и самого пожилого гражданина: подтверждает, что его решение было свободным и осознанным. Вызов врача на сделку или предварительная консультация, - небольшая плата за бОльшую уверенность и юридическую надёжность сделки, затрудняющая успех, если другая сторона решит оспорить сделку в суде.
Проведение освидетельствования - сильная позиция в споре родственников - приобретатель имеет на руках акт освидетельствования с сопровождающими документами от врача и медицинской организации - может просто убедить спорщика не подавать иска - расходы времени и сил будут, а выигрыш - сомнителен.
Как обезопасить себя при покупке квартиры у пенсионера?
Существует естественный страх покупателя, что продавец может и передумать, через некоторое время, и многие медицинские аспекты просто скроет. В ПНД на учете может не стоять - посещать врачей частных клиник.
А что, если «бабушка» - мошенница? Каким образом можно защититься от намеренного действия, - например, «бабушка» задумала продать квартиру, имея основания оспорить сделку и подать иск о реституции, месяца через 3-4, когда покупатель, может, уже и ремонт сделает.
Как обезопасить сделку с пожилым человеком?
1. Ведите переговоры о сделке лично, без посредников, риэлторов, без доверенных лиц - с собственником. Вы может заподозрить что-то неладное и отказаться от варианта. И самое главное - задать все вопросы, касательно претензий к сделке родственников, может - взять с них расписку, что они не имеют претензий к сделке. Тут желательна помощь юриста.
2. Если у вас есть возможность беседовать с младшими членами семьи, узнайте, может кто-то из братьев-сестер против продажи квартиры, хоть она и «бабушкина».
2. Цена объекта ниже рынка на 10% и более - это увеличивает риски. Проблема - узнать, по какой реальной цене продаются такие же объекты. Это могут быть совсем не те цены, которые в объявлениях.
3. Проведите сделку у нотариуса, это даст плюс к прочности сделки, если человек старше 65-ти, нотариус сам может предложить провести освидетельствование психиатром.
4. Предложите продавцу или продавцам пройти освидетельствование врачом перед сделкой.
5. Попросите нотариуса внести Реквизиты акта освидетельствования в нотариальные документы, в договор, в приемлемой для нотариуса формулировке.
6. Если врач выдал отрицательное заключение, вряд ли стоит искать другого нотариуса, который согласится заверить договор.
Что определит врач психиатр на освидетельствовании перед сделкой.
- Проблемы с когнитивными функциями, симптомы деменции, симптомы психических расстройств, которые могут помешать волеизъявлению. Диагноз, например шизофрения, если в ремиссии, - может совершенно не мешать волеизъявлению.
- Может выявить стрессовое состояние и дезориентацию, когда человек идет на мошенничество, а его проверяют
- Может выявить подчиненное, ведомое состояние, соответствующее пороку воли, когда у продавца или завещателя вовсе нет воли/желания продавать квартиру или дарить ее родственнику, ее внушили уговорами, убеждением, а то и угрозами
- Вопросы врача могут выявить кабальность сделки, например, человек продает жилье по высокой цене, а переезжает жить в деревенский дом без удобств в нежилой деревне, на старости лет.
К сожалению, люди, ведущие пенсионера к сделке с переездом в глухую деревню, такую бесчеловечную практику, найдут способ и найдут нужного нотариуса, если они знают, что пожилой человек одинок и за него некому постоять.
Если вы потратили 25 тыс. рублей на освидетельствование, и по отрицательному заключению доктора отказались от сделки стоимостью, например, 12 миллионов рублей, и впоследствии, выбрали другой вариант, - вы разрешили проблему не то чтобы «малой кровью», а всего лишь капелькой, на медицинский анализ.