Строить виллу на Бали можно по-разному, но юридическая логика проекта всегда зависит от цели. Если объект планируется для проживания семьи, требования к структуре обычно проще. Если объект планируется как источник дохода, то строительство виллы под бизнес в Индонезии нужно сразу выстраивать как коммерческий проект с корректной компанией, лицензиями и профессиональными подрядчиками. В противном случае возникают риски отказов в разрешениях, блокировок деятельности, сложностей с продажей, а также претензий со стороны контролирующих органов.
Мы, Bali Love Consulting, уже четвертый год сопровождаем проекты клиентов на Бали в недвижимости и смежных сферах. Вы можете обратиться к нам за консультацией:Получить консультациюОтзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:Google отзывы Отзывы на Яндекс Отзывы в Телеграм Результаты наших клиентов: Кейсы — Визовый центр на Бали Bali Love Consulting Вы можете оперативно связаться с нашими менеджерами удобным для вас способом:🟢WhatsApp 🔵Telegram
Ниже даем практическую схему, как правильно организовать процесс на старте, чтобы не переделывать структуру на стадии, когда деньги уже вложены. Материал актуален на 26 января 2026.
Строительство виллы под бизнес в Индонезии и выбор корпоративной модели
В большинстве коммерческих сценариев нужна компания. Причина простая: доход от аренды, управление объектом, девелопмент, перепродажа и работа с персоналом относятся к предпринимательской деятельности, которая оформляется через систему лицензирования. Для иностранцев базовый формат, который используется для инвестиций и коммерции, это PT PMA, то есть компания с иностранным капиталом, регистрируемая и лицензируемая через государственную систему OSS.
Когда мы начинаем проект, мы фиксируем, какая именно роль будет у компании. В реальности их несколько, и лучше разделять их заранее: компания может быть собственником прав на объект, заказчиком строительства, оператором аренды, управляющей компанией или девелопером, который продает готовый продукт. Иногда эти роли объединяются в одной структуре, но чаще для прозрачности и снижения рисков их разделяют на уровне функций и документов.
Если ваша цель связана с доходом, то строительство виллы под бизнес в Индонезии следует начинать не с выбора участка, а с определения модели монетизации и того, какая юридическая конструкция закрывает эту модель без конфликтов с лицензиями и требованиями к подрядчикам.
KBLI и OSS: как закрепить деятельность, чтобы строительство виллы под бизнес в Индонезии было легальным
Коммерческий проект держится на двух вещах: правильной классификации деятельности и правильном лицензировании. В Индонезии классификация деятельности делается через KBLI, а лицензии и статусы оформляются через OSS, которая является центральной системой риск ориентированного лицензирования.
В конце 2025 года вышла KBLI 2025, и компании должны привести свои коды в соответствие в установленный период, что напрямую влияет на лицензии и комплаенс.
На практике это означает следующее. Если у компании стоят коды, которые описывают одну деятельность, а вы фактически ведете другую, то любые разрешения на строительство, эксплуатацию и операционную деятельность могут быть оспорены, а банк и налоговые органы зададут дополнительные вопросы по источникам и назначению средств. Поэтому строительство виллы под бизнес в Индонезии мы всегда начинаем с аудита будущих потоков дохода и подбора KBLI так, чтобы они соответствовали реальной схеме работы, а не только названию проекта.
Отдельно подчеркнем важный момент. Для краткосрочной аренды обычно применяется логика бизнеса в сфере размещения, а не просто владения недвижимостью. Это влияет на набор разрешений и на то, какая компания будет оператором объекта. Мы в каждом проекте отдельно проверяем, какие лицензии и стандарты применимы к конкретной локации, формату сдачи и сервисной модели, потому что требования могут различаться по уровню риска и по местной практике контроля.
Разрешения на объект: KKPR, PBG и SLF
Даже самая корректная компания и идеальные подрядчики не заменяют строительные и эксплуатационные разрешения. Для большинства объектов в реальном процессе встречаются три ключевые контрольные точки.
Первая точка это подтверждение соответствия пространственному планированию, которое в регулировании проходит как KKPR. Вторая точка это PBG, то есть Building Approval, который заменил старую систему IMB и выдается до начала строительства. Третья точка это SLF, то есть сертификат пригодности объекта к эксплуатации, который подтверждает функциональную пригодность здания и обычно требуется перед полноценным вводом в использование.
Для девелоперских проектов и аренды эти документы важны не только для проверок. Они влияют на последующие сделки, на возможность страхования, на работу с управляющей компанией, на подключения и на готовность объекта к продаже.
Если вы планируете строительство виллы под бизнес в Индонезии, мы рекомендуем закрепить дорожную карту разрешений до подписания договора на строительные работы. Это снижает риск ситуации, когда стройка идет, а разрешения не готовы или оформлены на неверные данные.
Подрядчики и лицензии: кто обязан участвовать в проекте
Коммерческое строительство в Индонезии регулируется так, что строительные работы выполняются субъектами, которые имеют право оказывать услуги в строительном секторе. На уровне регуляторики для строительных компаний и их персонала используются требования по сертификации и стандартам в рамках риск ориентированного режима, в частности через документы SBU и SKK, а общая рамка по лицензированию закреплена в Government Regulation No. 5 of 2021 и связанных актах.
В переводе на практику это означает, что заказчик проекта может быть PT PMA, но строить объект должна лицензированная строительная организация, а проект должен сопровождаться специалистами, которые подписывают техническую документацию и обеспечивают соответствие нормам.
Ниже приведен базовый состав участников, который мы считаем минимальным для коммерческого проекта.
Участник Зона ответственности Что подтверждает компетенцию Почему это критично Девелопер, обычно PT PMA Инвестиции, договоры, контроль качества, приемка Регистрация и лицензии через OSS, корректные KBLI Без этого модель дохода не будет легализована Лицензированный подрядчик Полный цикл строительно монтажных работ Пакет строительных лицензий и сертификаций сектора Без этого проект становится уязвимым при проверках Архитектор и проектировщик Концепция и проектная документация под нормы Профессиональная квалификация, портфолио, договор Без корректного проекта сложно пройти PBG Инженеры, структура и MEP Расчеты, схемы, спецификации Расчеты, технические листы, подписи специалистов Без инженерной части проект часто не согласуют Сопровождение разрешений Подготовка пакета для SIMBG и связанных процедур Практический опыт по PBG и SLF Ошибки здесь приводят к задержкам и отказам
Мы всегда проверяем не только наличие документов подрядчика, но и реальную возможность выполнить работы под конкретный объект, включая опыт в нужной зоне, наличие ключевых специалистов и готовность работать в юридически прозрачной модели.
Строительство виллы под бизнес в Индонезии: схема взаимодействия девелопера и подрядчика
В корректной структуре девелопер и подрядчик выполняют разные функции, и это фиксируется в договорной базе. Девелопер является заказчиком, инвестором и владельцем коммерческого проекта. Подрядчик выполняет строительные работы и несет ответственность за технологические процессы, соблюдение норм и качество исполнения в рамках договора.
Если вы планируете строительство виллы под бизнес в Индонезии, мы рекомендуем сразу разделить договорные контуры: отдельный договор на проектирование, отдельный договор на строительство, отдельные приложения на спецификации, график работ, порядок приемки этапов, ответственность за дефекты, а также порядок изменения проекта.
На практике именно договоры определяют, сможете ли вы защищать инвестиции, требовать исправлений, фиксировать сроки и закрывать объект документально под последующий SLF.
Риски, если структура построена неправильно
Ошибки в структуре почти всегда проявляются не сразу. Стройка может идти, платежи могут проходить, и внешне проект выглядит успешным. Проблемы обычно возникают на стыке разрешений, продажи или операционной аренды.
К ключевым рискам относятся отказ или затягивание PBG, невозможность получить SLF в срок, сложности с подключениями и вводом, невозможность легально вести коммерческую аренду, претензии по лицензированию, а также иммиграционные риски для иностранцев, если фактическая работа и управление не совпадают со статусами пребывания.
В наших кейсах самый дорогой сценарий выглядит так. Клиент начинает строительство виллы под бизнес в Индонезии без корректной компании и без проверенных подрядчиков, а затем вынужден перестраивать структуру, менять договоры и заново проходить часть разрешительных процедур, когда объект уже почти готов.
Строительство виллы под бизнес в Индонезии: пошаговый план от идеи до аренды или продажи
Ниже приведена базовая последовательность, которую мы используем в сопровождении проектов. Каждый шаг занимает время, но дает управляемость и снижает риски.
- Вы определяете модель дохода, срок владения, формат аренды и стратегию выхода, после чего мы формируем юридическую карту проекта и требования к лицензиям.
- Мы подбираем корпоративную структуру и KBLI, учитывая KBLI 2025 и необходимость корректного отражения деятельности в OSS.
- Параллельно проводится проверка участка и возможности использования под планируемую функцию, включая пространственное соответствие, которое далее влияет на разрешения.
- Архитектор и инженеры готовят проектную документацию, которая станет основой для согласования и строительства, а также позволит прогнозировать бюджет и сроки без постоянных изменений.
- Команда по разрешениям сопровождает подачу и получение PBG через соответствующие процедуры, после чего стройка может идти по утвержденному плану.
- Лицензированный подрядчик выполняет работы по договору, с контрольными точками качества, фотофиксацией и актами приемки по этапам.
- Перед вводом в эксплуатацию готовится пакет на SLF, подтверждающий пригодность объекта к использованию, что является ключевой точкой для коммерческого запуска.
- Далее выстраивается операционная модель, включая договоры управления, стандарты сервиса, налоги и финансовую отчетность, а также готовность к проверкам по лицензиям.
Если вы рассматриваете строительство виллы под бизнес в Индонезии как инвестицию, мы рекомендуем начать с юридической диагностики, а не с визуальной концепции. На старте важно согласовать три блока: компанию и KBLI, разрешительную дорожную карту, состав подрядчиков и их ответственность. Когда эти блоки закреплены документально, проект становится предсказуемым и управляемым.
Мы в Bali Love Business сопровождаем клиентов от регистрации компании и подбора KBLI до согласования разрешений, работы с проектировщиками и подрядчиками, а также подготовки объекта к эксплуатации и продаже. Если вы планируете строительство виллы под бизнес в Индонезии, подготовьте вводные по модели дохода, локации и ориентировочному бюджету, а мы предложим структуру проекта и список обязательных документов под вашу ситуацию.
Обращайтесь в проверенную людьми и временем компанию PT Bali Love Consulting:
Получить консультацию
Отвечаем на вопросы по строительству вилл и иной недвижимости в Индонезии
1. Нужна ли компания для коммерческого строительства виллы?
Да. Если вилла строится с целью получения дохода от неё, то компания обязательна. Для иностранцев используется формат PT PMA (Penanaman Modal Asing), это единственная легальная форма компании для иностранцев в Индонезии.
PT PMA позволяет:
- вести коммерческую деятельность в сфере недвижимости
- официально заключать договоры с подрядчиками
- получать строительные и эксплуатационные разрешения
- легально сдавать виллу в аренду на срок от 1 месяца и более (долгосрочная аренда); для краткосрочной аренды (посуточно, включая размещение через Airbnb и аналогичные платформы) требуется участие локального партнёра.
- Продавать объекты
В PT PMA должны быть корректные KBLI-коды, связанные с:
- девелопментом
- управлением недвижимостью
Без соответствующих KBLI любая коммерческая деятельность по этому направлению считается нелегальной.
2. Можно ли строить виллу своими силами через PT PMA?
Да, но только при наличии строительной лицензии IUJK и если 33% компании принадлежат полностью локальной строительной компании с лицензией.
В ином случае, даже при наличии PT PMA:
- компания не имеет права самостоятельно выполнять строительные работы
- строительство требует отдельной лицензии и допуска
- деятельность без лицензии считается нарушением строительного законодательства
Модель выглядит так: Девелопер (PT PMA) + лицензированный строительный подрядчик
PT PMA выступает как:
- инвестор
- заказчик проекта
- владелец бизнеса
А фактическое строительство выполняет подрядчик с лицензией.
3. Какие подрядчики обязательны для коммерческого строительства?
Для легального коммерческого проекта необходим следующий минимум.
1. Лицензированный строительный подрядчик (Kontraktor):
- индонезийская компания с действующей строительной лицензией (IUJK)
- отвечает за процесс строительства
- несёт ответственность за соблюдение норм и стандартов
Без лицензированного подрядчика строительство считается незаконным.
2. Архитектор / проектировщик:
- разрабатывает проект по местным нормам
- проект является основой для получения разрешений
- без корректной проектной документации разрешения не выдаются
3. Инженеры (структура, электричество, водоснабжение)
- обязательны для согласования проекта
- участвуют в подготовке технической документации
- без их расчётов проект не будет утверждён
4. Консультант по разрешениям (PBG, SLF)
- сопровождает получение разрешения на строительство (PBG)
- сопровождает получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (SLF)
- контролирует соответствие проекта требованиям
На практике именно ошибки на этих этапе чаще всего приводят к блокировке объекта в дальнейшем.
Основные риски при неправильной структуре
- отказ в выдаче разрешений
- признание строительства нелегальным
- невозможность сдачи виллы в аренду
- проблемы при продаже объекта
- штрафы и блокировка деятельности компании
- депортация владельцев компании
4. Что необходимо для легального проекта строительства вилл в на Бали?
Для легального проекта необходимы:
- PT PMA с корректными KBLI
- лицензированный строительный подрядчик
- проектировщики и инженеры
- корректное сопровождение разрешений
Bali Love Business — уже 4 года, мы помогаем нашим клиентам выстраивать юридически корректную модель проекта — и сопровождаем их с момента регистрации:Получить консультациюОтзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:Google отзывы Отзывы на Яндекс Отзывы в Телеграм Результаты наших клиентов: Кейсы — Визовый центр на Бали Bali Love Consulting Вы можете оперативно связаться с нашими менеджерами удобным для вас способом:🟢WhatsApp 🔵Telegram