Конституционный суд РФ в постановлении от 15 января 2026 года №1-П рассмотрел дело Л. С. и выявил противоречия в законодательстве, которые приводили к несправедливому начислению НДФЛ при обмене недвижимости.
Суть проблемы.
Суть проблемы заключалась в том, что налоговая инспекция доначислила С. НДФЛ, рассчитав доход исходя из кадастровой стоимости отчуждённого ею участка (около 3 млн рублей), умноженной на понижающий коэффициент 0,7, хотя по договору мены объекты были признаны равноценными.
Решения судов трех инстанций.
Суды трёх инстанций в деле Л. С. действительно поддержали позицию налоговой инспекции, применив к договору мены принципы договора купли-продажи. Это позволило налоговым органам исчислить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчуждённого участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ. Суды опирались на пункт 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ, который допускает применение к договору мены правил о купле-продаже, если это не противоречит существу мены и правилам главы 31 ГК РФ.
Позиция судов была следующей: поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже, доход для целей налогообложения должен определяться так же, как при продаже имущества — на основе кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента. Суды проигнорировали тот факт, что по договору мены объекты были признаны равноценными, а доплаты не предусматривались.
Почему С. обратилась в Конституционный суд? Она не согласилась с таким расчётом и посчитала, что это нарушает её права. В жалобе в КС РФ она указывала, что доход для целей НДФЛ должен определяться исходя из стоимости полученного, а не отчуждённого имущества. Она также оспаривала конституционность положений пункта 2 статьи 214.10 НК РФ во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 567 ГК РФ.
Конституционный суд в постановлении от 15 января 2026 года №1-П признал эти положения не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они допускали произвольное налогообложение в подобных случаях.
Основные противоречия, которые нужно устранить:
1. Неправильное применение норм о купле-продаже к мене. В правоприменительной практике к договорам мены часто применялись правила о купле-продаже (на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ), что позволяло использовать для расчёта НДФЛ положения ст. 214.10 НК РФ, предназначенные для сделок продажи. Конституционный суд указал, что это недопустимо, так как мена и купля-продажа — разные виды сделок. При мене не предполагается получение денежных средств, если имущество признано равноценным.
Простыми словами это означает, что нельзя считать обмен имуществом (мену) таким же, как продажу за деньги (куплю-продажу), если по условиям сделки объекты признаны равноценными. При мене стороны обмениваются имуществом напрямую, без денежных расчётов, если в договоре не предусмотрено иное (например, доплата за разницу в стоимости). А при купле-продаже продавец всегда получает деньги за свой товар.
Пример для наглядности: Представьте, что два человека обмениваются автомобилями. Один отдаёт машину марки A, а другой — машину марки B. В договоре они указывают, что автомобили равноценны, и никаких доплат не требуется. Это и есть договор мены. В такой ситуации никто из них не получает денег — только новое имущество.
Если бы вместо обмена один из них продал свою машину за деньги, это была бы купля-продажа. Здесь продавец получил бы денежную сумму, которая и стала бы его доходом.
Почему это важно для налогов? В Налоговом кодексе РФ есть правила для расчёта НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при продаже имущества (например, статья 214.10 НК РФ, которая использует кадастровую стоимость для определения налоговой базы). Раньше налоговые органы иногда применяли эти правила и к договорам мены, рассчитывая НДФЛ исходя из стоимости отчуждённого (переданного) имущества, даже если в договоре было указано, что обмен равноценный. Это приводило к ситуации, когда человек платил налог с суммы, которая фактически отражала его убытки, а не реальную экономическую выгоду.
Позиция Конституционного суда заключается в том, что такой подход недопустим. Мена и купля-продажа — разные виды сделок, и их нельзя отождествлять, если по договору обмен признан равноценным. Суд указал, что налог должен возникать только в том случае, если есть реальная экономическая выгода, то есть если доказано, что обмен был неравноценным и у стороны нет разумных мотивов для такой сделки (например, переезд в другой регион, улучшение жилищных условий и т. д.).
2. Обложение налогом «имущественных потерь». Расчёт НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчуждённого объекта в случае неравноценного обмена заставлял налогоплательщика платить налог с суммы, которая фактически отражала его убытки, а не реальную экономическую выгоду. Это противоречило принципу налогообложения только реального дохода.
Представьте, что вы обменяли свою квартиру стоимостью 5 млн рублей на другую, которая по рыночной цене стоит всего 1 млн рублей. По условиям договора вы считаете обмен равноценным, доплат нет — вы просто меняете одно жильё на другое, потому что, например, хотите переехать в другой район или улучшить жилищные условия.
Однако налоговая инспекция решает, что вы получили доход, и начисляет НДФЛ, рассчитывая его от кадастровой стоимости вашей прежней квартиры (скажем, 4 млн рублей). То есть вы платите налог с суммы, которая фактически отражает ваши убытки (вы получили имущество намного дешевле того, что отдали), а не реальную экономическую выгоду. Это и есть ситуация, когда налогоплательщика заставляют платить налог с «имущественных потерь».
Почему это противоречит принципу налогообложения только реального дохода?
Принцип налогообложения реального дохода означает, что налог должен взиматься только в том случае, если у человека улучшилось имущественное положение, то есть он получил экономическую выгоду. Если по сделке вы потеряли в стоимости имущества, то облагать вас налогом с суммы, которая фактически отражает эти потери, несправедливо
В случае с меной, если объекты признаны равноценными, доход как экономическая выгода не возникает. Налогооблагаемый доход может появиться только при опровержении эквивалентности обмена — когда доказано, что один из участников получил существенно более дорогое имущество, и при этом у него не было разумных мотивов для такой сделки (например, переезда, улучшения жилищных условий и т. д.).
Конституционный суд в постановлении от 15 января 2026 года №1-П указал, что применение норм, рассчитанных на сделки купли-продажи (где продавец всегда получает деньги), к договорам мены (где при равноценном обмене денег нет) приводит к нарушению этого принципа. Суд подчеркнул, что налог должен возникать только при реальной экономической выгоде, а не автоматически из-за формального перехода права собственности.
Как теперь должно рассчитываться НДФЛ при мене (до внесения изменений в законодательство)?
Если доказано, что обмен был неравноценным (стоимость полученного имущества существенно превышает стоимость отчуждённого), и отсутствуют разумные мотивы для такой сделки, НДФЛ взимается с разницы в кадастровой стоимости объектов. Если кадастровая стоимость не определена, применяется рыночная стоимость, установленная на основании отчёта об оценке.
3. Отсутствие чётких критериев для определения налогооблагаемого дохода при мене. В Налоговом кодексе РФ нет специальных норм, регулирующих порядок определения налоговой базы при мене недвижимости. Это приводило к неоднородности судебной практики и возможности произвольного толкования.
4. Игнорирование принципа разумности мотивов сделки. При определении налогооблагаемого дохода не учитывался вопрос о наличии у налогоплательщика разумных (в том числе внеэкономических) мотивов для совершения неравноценной сделки. Например, переезд в другой регион или потребность в жилье меньшей площади в более удобном месте могли быть такими мотивами.
5. Неопределённость в случае отсутствия кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость объектов не определена, в законодательстве не было чётких указаний, как рассчитывать налоговую базу.
Какие изменения должен внести законодатель:
- Уточнить порядок определения налоговой базы при мене недвижимости, чтобы исключить применение норм, предназначенных для купли-продажи.
- Закрепить правило, что НДФЛ при мене возникает только при доказанности неравноценности обмена и отсутствии разумных мотивов для такой сделки.
- Установить, что при налогообложении нужно исходить из разницы между стоимостью полученного и отчуждённого имущества (если она существенна).
- Определить порядок действий в случае, если кадастровая стоимость объектов не установлена (например, использовать рыночную стоимость на основании отчёта об оценке).
Временные правила, установленные КС РФ до внесения изменений в законодательство:
- Если доказано, что обмен был неравноценным (стоимость полученного имущества существенно превышает стоимость отчуждённого), и отсутствуют разумные мотивы для такой сделки, НДФЛ взимается с разницы в кадастровой стоимости объектов.
- Если кадастровая стоимость не определена, применяется рыночная стоимость, установленная на основании отчёта об оценке.
- Бремя доказывания неравноценности обмена и отсутствия разумных мотивов лежит на налоговых органах.
Дело С. было направлено на пересмотр с учётом новых правил. Конституционный суд также обязал федерального законодателя внести в Налоговый кодекс РФ изменения, уточняющие порядок налогообложения доходов при мене недвижимого имущества.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В заключении можно отметить следующие моменты:
Значение решения для правоприменения
- Защита налогоплательщиков. Исключение практики автоматического начисления НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчуждённого объекта при равноценной мене.
- Снижение судебных споров. Чёткие критерии для разграничения налогооблагаемых и не налогооблагаемых операций.
- Баланс интересов. Сохранение фискальной функции налога при одновременном учёте реальных экономических последствий сделок.
Итог
Решение КС РФ:
- исправило системную ошибку в толковании норм о мене и купле‑продаже;
- защитило принцип налогообложения реального дохода;
- задало вектор для совершенствования налогового законодательства.
Теперь налогообложение при мене недвижимости будет основываться не на формальных показателях, а на реальном экономическом эффекте сделки, что соответствует принципам справедливости и правовой определённости.