Люди покупали земельные участки у моря.
Сделки официальные, права зарегистрированы в ЕГРН, налоги оплачиваются, никаких запретов в документах нет.
Проходит несколько лет – и вдруг суд решает: "земля больше не ваша".
Именно так произошло в Туапсинском районе Краснодарского края.
Что случилось
Туапсинский районный суд, Краснодарский краевой суд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции "признали недействительным право собственности" сразу на 42 земельных участка общей площадью 5,56 га.
Все участки раньше принадлежали ЗАО «Пансионат „Ольгинка», а затем были проданы обычным покупателям – физическим и юридическим лицам.
Люди владели землёй годами.
И все эти земельные участки в 2023 году были изъяты Туапсинским районным судо за один месяц судебного разбирательства.
Почему прокуратура потребовала изъять землю
Позиция прокуратуры была простой:
- участки находятся в округе санитарной охраны курорта;
- курорт – это особо охраняемая территория;
- значит, земля должна принадлежать Краснодарскому краю;
- районная администрация не имела права её продавать;
- все последующие сделки незаконны.
Суды с этим согласились – и изъяли участки у нынешних собственников.
Верховный суд
Дело дошло до Верховного суда РФ, который 25 февраля 2025 года отменил все решения и указал: суды допустили серьёзные ошибки.
Об этом, в частности писали здесь.
Говоря проще, Верховный суд сказал следующее.
Основные ошибки судов – простым языком
1. Выбран неправильный способ изъятия земли
Суды признали недействительными все сделки подряд.
Но когда участок перепродавался много раз – так делать нельзя.
Верховный суд указал:
в таких случаях возможен только специальный иск – об истребовании имущества.
Это совсем другая процедура и другие требования к доказательствам.
2. Никто не проверил добросовестность покупателей
Суды даже не выяснили:
- проверяли ли люди ЕГРН;
- могли ли они знать о проблемах;
- были ли видимые риски при покупке.
А без этого изымать землю у конечных собственников нельзя.
3. Про срок давности просто «забыли»
Речь идёт об имущественном споре.
Значит, действует трёхлетний срок исковой давности.
Но суды его не применили и даже не разобрались, когда государство узнало о выбытии земли.
4. Не доказано, что участки вообще в зоне санитарной охраны
Прокуратура ссылалась на документ 1988 года.
Но в нём нет координат, только общее описание.
Фактически суды поверили «на слово», не проверив, попадают ли участки в эту зону на самом деле.
5. Ошиблись с правовым статусом земли и истцом
С 2013 года курорты не считаются особо охраняемыми природными территориями.
Но суды это не учли.
Кроме того, Верховный суд указал:
если спор имущественный, в суд должен обращаться собственник земли – уполномоченный орган края, а не прокуратура вместо него.
Что произошло после возврата дела
Казалось бы, позиция Верховного суда ясна.
Но 17 декабря 2025 года суд Туапсинский районный суд снова удовлетворил иск заместителя Генерального прокурора.
По сути, прежний подход был повторён, а ключевые замечания Верховного суда так и не были устранены.
Что будет дальше
С учётом сложившейся ситуации, вероятно, что дело снова дойдёт до Верховного суда.
И Верховному суду придётся повторно разбираться: можно ли так изымать землю, можно ли игнорировать добросовестность покупателей,
и можно ли не применять срок давности.
Почему это важно всем, кто покупает землю в Краснодарском крае
Эта история показывает главное: даже если участок зарегистрирован в ЕГРН, это не всегда гарантирует сохранность права собственности на него. Причем наличие жилого дома или иного объекта капитального строительства, "официально" построенного на нем, не дает никаких гарантий.
Государство может вернуться к старым решениям спустя годы –
а отвечать за это придётся текущему собственнику.
Мой вывод как земельного юриста
Для покупателей вывод простой: перед покупкой земли важно проверять не только ЕГРН, но и всю юридическую историю участка.
Если вам интересны реальные риски при покупке земли и судебная практика – буду разбирать такие ситуации дальше.