Правила выдачи льготной ипотеки в 2026 году меняются в основном в сторону ужесточения. О некоторых нововведениях было известно заранее, другие только анонсированы. «Мои финансы» разобрались, что нужно знать покупателям жилья сейчас.
Льготная ипотека
На программы ипотеки с господдержкой приходится подавляющая (более 80%) часть рынка займов на покупку жилья. В 2025-м в России были выданы ипотечные кредиты на общую сумму 4,1 трлн руб., в том числе на 3,3 трлн руб. — по льготным программам.
Прежде всего, речь о «Семейной» ипотеке. Претендовать на нее могут семьи (в том числе неполные) с ребенком до 6 лет включительно и с ребенком-инвалидом до 18 лет, а также семьи с двумя детьми и более, проживающие в малых городах или регионах, где объемы ввода нового жилья невысоки.
Основные параметры программы пока таковы: ставка от 6% годовых, срок кредита — до 30 лет, минимальный первоначальный взнос — 20% (при выполнении ряда условий). Максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн руб., в остальных регионах — 6 млн руб. Если жилье дороже, по-прежнему есть возможность оформить комбинированный кредит, то есть совместить льготную и рыночную ипотеку.
Требования ужесточаются
С 1 февраля 2026 года условия программы значительно изменятся.
Теперь государство готово субсидировать программу только при условии «одна семья — одна льготная ипотека». Решение закрывает лазейку прежних лет, когда супруги брали по сниженной ставке сразу по две квартиры. С февраля заемщики, состоящие в браке, обязаны включать своего супруга (супругу) как солидарного заемщика по кредитному договору. То есть взять две льготные ипотеки на семью уже не получится.
Важно: обратной силы новое требование не имеет. Изменения не затронут все кредиты, оформленные до 1 февраля 2026 года.
Другое заметное нововведение: вводится запрет на так называемые донорские ипотеки, из-за чего программой могли пользоваться даже люди, не имеющие детей. Схема предполагала включение в сделку формальных «доноров» — родственников или знакомых с детьми, которые имели право на льготный ипотечный заем, но для себя по какой-то причине его не брали. Эту лазейку также закрыли.
Соблюдайте условия
Один из главных вопросов, который встает перед ипотечным заемщиком: могут ли банки поднять ставку по выданному кредиту? Да, могут, но набор таких ситуаций ограничен.
«ЦБ разработал ипотечный стандарт, и по нему, если заемщик выполняет все требования договора, повышение ставки невозможно, — объясняет президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Но есть случаи, когда банк может на законных основаниях поднять процент. Например, если клиент забыл застраховать квартиру. Эта забывчивость может стоить ему несколько десятков тысяч рублей. Или, скажем, заемщик брал целевой кредит на индивидуальное жилищное строительство, а потратил непонятно куда, — тогда банк может потребовать досрочного возвращения кредита или резко повысить ставку до рыночной».
Эксперт рынка недвижимости, профессиональный риелтор Александр Харыбин подтверждает: в обычной ситуации банки не увеличивают процент. Санкций возможны, если нарушены условия договора. В этом смысле риски есть, например, у обладателей IT-ипотеки, которые сменят род деятельности. Также проблемы будут, если вдруг обнаружится, если заемщик брал вторую семейную ипотеку после 23 декабря 2023 года, когда вступило в силу правило, согласно которому льготный кредит на жилье с господдержкой можно взять только один раз.
Возможные новые серьезные изменения
В последние месяцы в публичном поле активно идет дискуссия о введении дифференцированной процентной ставки по «Семейной» ипотеке. Цифра будет зависеть от количества детей в семье. По замыслу авторов идеи, такая мера должна простимулировать рождаемость.
Сейчас для всех действует единая ставка 6% годовых. Предлагается оставить эти 6% для семей с двумя детьми. Для тех, у кого детей трое и больше, уменьшить ставку примерно до 4%. А вот тем, у кого только один ребенок, ставку хотелось бы поднять: пока озвучены 10%.
Правда, когда новые нормы могут вступить в силу (и вступят ли вообще) и в каком виде, пока не очень понятно. Напомним, что еще относительно недавно на высоком уровне обсуждалось расширение льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет, однако в итоге инициатива ушла из повестки.
Источник: Редакция МоиФинансы