К бетону приходят все, у кого появляются хоть какие-то деньги. Надо купить квартиру (говорит жена), недвига всегда растет в цене (говорит риэлтор), недвижимость это база (говорят родители), купить на пенсию однушку под сдачу (говорит стремный мужик в соцсетях) - примерно такие мысли возникают на разных этапах жизни человека. И, несмотря на кучу рисков и нюансов, недвига есть и будет одним из основных способов сохранения (не преумножения) капитала в ближайшие десятилетия точно.
Условно можно считать, что за весь срок существования любого объекта на нем можно заработать дважды - сначала зарабатывается Х всеми участниками за счет девелопмента и стройки, и еще один Х - за все время эксплуатации до сноса. Т.е. если хочется быстро и много заработать на недвиге - надо заниматься девелопментом, превращая землю, стройматериалы и деньги в объекты. Но это бизнес, а не недвижимость как таковая по сути процесса.
Если говорить про эксплуатацию, то по ЛДПР все просто
- ликвидность плохая. Даже если это ходовая однушка у метро - продаваться она будет месяцы, это не кеш под подушкой
- доходность, в среднем, хорошо если отбивает инфляцию, и очень сильно зависит от места и самого объекта. Плюс - предсказуемый (но не всегда) денежный поток
- продолжительность - длинная, можно пристроить капитал на десятилетия
- риски - низкие, но отнюдь не нулевые. Произойти может много всего что снизит доходность или даже обнулит вложения, всякое бывает. И есть зависимость от макроэкономики - ставки по ипотеке и занятость населения сильно влияют на арендные платежи и рост стоимости.
- порог входа - высокий, недвижка это, обычно, самая дорогая покупка человека за жизнь. Плюс налоги, страхование, коммуналка, ремонт, охрана и содержание.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду или для жизни - это не инвестиция. Это арендный бизнес с низкой доходностью и операционным геморроем, либо расходы на собственное потребление. Инвестиция - это когда ты купил и вообще ничего не делаешь, а оно приносит деньги или растет в цене, и делаешь ты это только для денег. Если смешивать все в кучу получится универсальный мультитул - вроде как все есть, но каждая отдельная функция - не очень, по сравнению с специализированным инструментом. Поэтому первое жилье берем под себя, с учетом жизненного цикла и планов, а под заработок - смотрим другие объекты по показателю заработка, а не удобства для жены и детей. А арендный бизнес стараемся избегать вообще - он выглядит красиво только на бумаге, в реальности это такое себе времяпрепровождение ради 5 годовых, если повезет. С простоями, ремонтами, стройбригадами и поиском новых арендаторов раз в пару лет.
Если денег немного и хочется диверсификации - приходит мысль войти в недвигу через фонды недвижимости (или REIT) или прочие вскладчины различной степени юридической упакованности. Это - не недвига, а финансовый инструмент с дополнительными рисками, привязанный к недвижимости. Да, какие-то люди занимаются вместо тебя операционкой, но за это ты платишь им комиссию и дополнительные налоги за счет прокладки в виде копилки. К рискам недвижимости добавляются риски управляющей компании, того, что ты там никто и звать тебя никак, и все инфраструктурные риски брокера, управляющей компании и финансовой системы в целом. Но как попробовать и погрузиться в тему - да, может быть вариантом, если речь про биржевые фонды. Хотя их отчеты можно почитать и без закидывания денег.
Хуже фондов может быть только совладение конкретным объектом с другими людьми напрямую или через непубличный REIT, это почти всегда заканчивается нудно и муторно. Профессионалов мало, люди эмоционально привязываются к квадратным метрам, даже нежилым, и в итоге в момент фиксации прибыли есть риск встрять в тяжелые длинные разборки и разговоры о справедливой стоимости продажи, особенно если совладельцы это родственники, друзья, знакомые, партнеры или у вас с ними не сошлись жизненные циклы. Особенно если недвига не в соседнем доме, а где-то далеко, где ничего непонятно. Лучше небольшой объект, который на 100% твой, чем объект лучше, но в долях. Особенно если до объекта лететь через полмира и нужна виза.
Прямое владение бьется на 3 принципиальных вида: жилая, коммерческая и инфраструктурная.
С инфраструктурной проще всего - это игра для больших ребят, инвестиции, обычно с участием государства, в очень большие и очень длинные проекты, где есть объекты недвижимости, эксплуатируемые государством же или обществом. Дороги, железные дороги, больницы, школы, университеты, кампусы, стадионы, аэропорты, станции водоочистки, мусорные полигоны и заводы, тепло- и электростанции, газопроводы, ЦОДы, хранилища топлива по модели прямого совладения долями или по концессии/ГЧП. Суммы инвестиций большие, обычно с кредитным плечом от крупных банков, сроки окупаемости - десятилетия, и весь заработок - разница между ставкой кредита и инфляцией. Это - для владельцев очень больших капиталов, которые планируют на десятилетия вперед и умеют договариваться с государством (обычно думают, что умеют, но нет, и все заканчивается длительным банкротством с уголовными делами после смены команды в госорганах).
Жилая - это обычные квартиры или апартаменты под долгосрочную аренду. Иногда сюда включают отели, хостелы и общежития, но это все же бизнесы уже, а не жилая. Цена входа - от совсем небольших денег в случае покупки микроапартаментов до сотен миллионов долларов в случае элитной недвижимости.
Ключевая ошибка инвестора, заработавшего денег - покупать ту недвигу которая ему самому нравится для жизни, с упором на дорогие большие квартиры и дома, вместо того, что приносит доход сейчас и будет приносить его в будущем, и расти в цене. Большие дорогие объекты плохо и долго продаются, сильно зависят от агентов и перекупов, и являются, по сути, объектами штучного коллекционирования, а не недвижимостью. Наиболее дорогие буквально продаются на аукционах, и не эксплуатируются вообще по назначению. Собирать небольшую коллекцию очень дорогих недвижимых объектов, особенно если он один - это очень плохой способ коллекционирования, который, скорее всего, закончится разочарованием и неликвидным старьем на руках. Не говоря уже о налогах и необходимости вложений в ремонт по дороге.
Долгосрочно на стоимость недвижимости в конкретном месте больше всего влияет спрос. Т.е., в базе - рост деловой активности региона и рост населения. При тренде на автоматизацию стройки, и снижению, таким образом, себестоимости, рост недвижимости может быть обусловлен ростом стоимости земли (центры крупных городов), доступностью ипотеки (ниже ставки), низкой инфляцией (тут неоднозначно - ниже рост стоимости жизни и стройматериалов, больше покупателей, но, при этом, больше предложения дешевого нового жилья), роста доходов (есть высококвалифицированная работа), дефицитом предложения (уникальные объекты либо госограничения на ввод новых объектов за счет этажности, зонирования или наличия инфраструктуры), наличием инфраструктуры (транспорт, школы, парки, спортобъекты, торговля, логистика), престижностью района (экология, виды) и годом постройки (старые объекты теряют в цене).
Что, с учетом снижения рождаемости в развитых странах, означает нахождение ее в больших городах с финансовой или промышленной базой, куда мигрирует население в поисках работы. Что, на длинном горизонте, означает фокусировку на небольших объектах в новостройках с транспортной доступностью, для приезжих, и небольших же объектах для небольших семей, которые легко купить в ипотеку. Либо на немногочисленных дорогих объектах для топовых специалистов и владельцев бизнеса в историческом центре в домах с хорошей управляющей компанией, с большой площадью для семей с детьми, претензией на роскошь по доступной цене, значительная часть которых будет простаивать и использоваться только как способ заморозки капитала. Учитывая, что основные покупатели недвижимости это условный верх среднего класса, им надо, покупая недвижимость, целиться либо в своих подчиненных/сотрудников, либо в свое начальство/старших партнеров. Сам по себе средний класс - вымирающий вид во всех развитых странах.
Отдельный класс - курортная и пенсионная недвижимость, что в условиях старения населения может быть неплохим вариантом. Но - только в случае приспособленности дома и инфраструктуры под нужды пожилых. Одноэтажность, безбарьерная среда, мягкий климат, транспорт, медицина, безопасность, наличие управляющей компании, растущее население региона, культурная среда. В таких критериях, несмотря на огромный мир, подходящих локаций и проектов наберется хорошо если 100 штук на всю планету, а если убрать высокий ценник - вообще хорошо если десяток. И долгосрочно предсказать моду и симпатии клиентов тоже будет сложно, немного такой венчур получается.
Коммерческая - офисная, торговая, складская, индустриальная (производственная), гостиничная, общественное питание (horeca), свободного назначения (ПСН), бизнес-центры, коворкинги, торговые центры, ритейл-парки, стрит-ритейл, магазины, склады, логистические комплексы, дарксторы, производственные цеха, мастерские, технопарки, отели, апарт-отели, хостелы, базы отдыха, рестораны, кафе, столовые, медицинские клиники, аптеки, спортивные комплексы, фитнес-центры, автосервисы, автомойки, паркинги, дата-центры (ЦОД). Ключевое - помещение используется для извлечения дохода арендатором, и, соответственно, он может больше платить владельцу.
Обычно доходность коммерческих помещений в разы выше жилых, и, иногда, даже обгоняет инфляцию, особенно если аренда привязана к выручке арендатора, или помещение было построено лично с нуля. Хотя там, по сути, основной доход идет от девелопмента, а не эксплуатации.
Инвестициями в недвижимость, в случае коммерческой недвижимости, можно считать только ситуацию когда управлением и ремонтом занимается сам арендатор. Иначе - это арендный бизнес. Чтобы инвестиция стала инвестицией и тянулась годами - сдавать имеет смысл большим компаниям, существующим десятилетиями, которые просто платят раз в месяц за аренду и все остальное делают сами. Это - сетевые ритейлеры, операторы складов, отельные сети, крупные арендаторы офисов для штаб-квартир, операторы сервисов кладовок или парковок, агрегаторы доставок, маркетплейсы и логистические операторы. Один раз прочитать с юристами договор, убедиться что там есть ответственность арендатора за любой ущерб, поторговаться за ежегодную индексацию, подписать - и все, можно отчаливать на острова лет на 10. Альтернатива - покупка готового арендного бизнеса с арендатором (ГАБ) у профессиональных создателей. Окупаемость будет хуже, если создавать самому, зато сразу получаешь готовый объект и не паришься (пока что-то не пойдет не так). Самостоятельный выбор помещения под аренду сетевиком - это сложная процедура, которой нужно учиться на статистике. В идеале - пройти обучение у тех же создателей ГАБов, посмотреть на конкретные кейсы других инвесторов и пытаться что-то придумать самому. Если денег хватает только на один объект и не предполагается серия - лучше купить готовое, чем тратить годы на обучение.
При более высокой доходности есть и минусы - зависимость от макроэкономики. Рынки меняются, конкуренты съедают друг друга, на горизонте 10-15 лет даже то, что казалась незыблемым может поплыть, потому что на рынке сменилась бизнес-модель. Не говоря уже о том, что город размещения объекта может потерять градообразующее предприятие или изменить отношение к определенному виду деятельности. При прочих равных, для пенсионного дохода лучше иметь несколько разных по типу объектов, а не один большой. Но и больше 3-4 разных тоже не стоит - нужна экспертиза внутри каждой модели, распыление повышает риски за счет расфокуса внимания и экспериментов на собственные деньги в каждой новой сфере.
Основные тренды, влияющие на недвижимость долгосрочно - это старение население, атомизация семей, снижение доходов основной массы населения, миграция, насыщение развитых стран базовыми вещами, изменение климата, макроэкономическая борьба стран за влияние в мире, геймификация экономики, технологии и муниципальная политика конкретного города. Учитывая, что инвестиция эта делает на срок от 5 до 50 лет - предсказать точно что и как будет невозможно. Но, в целом, скорее всего удастся сохранить значительную часть капитала. При том что нельзя держать все деньги только в недвижимости - как и любой актив она не гарантирует 100% надежности и устойчивости к любым рискам. И, для начала, надо купить квартиру себе для жизни, как жена сказала.