Покупка недвижимости в Индонезии всегда начинается с правильного выбора юридической формы владения. В стране действует принцип национальности земельного права, поэтому отдельные титулы доступны только гражданам Индонезии, а для иностранцев предусмотрены специальные режимы, которые отличаются сроками, процедурой регистрации, набором документов и уровнем защиты сделки.
На практике на рынке чаще всего встречаются четыре формы владения: hak milik, hak sewa, hak pakai и hak guna bangunan. Каждая из них подходит под разные цели: личное проживание, аренда и доход, девелопмент, долгосрочное владение через компанию, а также управление рисками при перепродаже.
Ниже разберем каждую форму с точки зрения того, кто может получить право, как оформляется сделка, какие документы обычно нужны, какие сроки действуют, и где находятся ключевые риски.
Как устроено право на недвижимость в Индонезии: земля и строение
В Индонезии важно разделять право на землю и право на строение. Самый частый источник недопонимания у покупателей связан с тем, что дом и участок могут быть юридически оформлены по-разному, а права на них регулируются разными нормами и документами.
Право подтверждается сертификатом, который выдается и учитывается в системе земельного ведомства (BPN). Контрактные конструкции вроде hak sewa могут существовать без отдельного сертификата титула на имя арендатора, а вот hak pakai и hak guna bangunan относятся к регистрируемым правам, то есть их наличие и срок отражаются в официальной регистрации.
Дополнительно к правам на землю и объект крайне важно проверить разрешительную документацию на строение. Индонезия перешла от разрешения IMB к механизму PBG, а эксплуатация здания по общему правилу привязана к документу SLF, который подтверждает пригодность здания к использованию. В определениях регулятора SLF описан как сертификат, выдаваемый местными органами власти для подтверждения функциональной пригодности здания перед использованием. (perizinan.pu.go.id)
HAK MILIK: безусловное право собственности (freehold)
Кто может получить
Hak milik доступен гражданам Индонезии. Для иностранцев прямое владение hak milik ограничено законом. В базовом земельном законе закреплено, что право hak milik может принадлежать только гражданам Индонезии, а также определенным индонезийским юридическим лицам в случаях, предусмотренных правительством. (berkas.dpr.go.id)
Что дает hak milik
Hak milik считается самым сильным титулом. Он дает полный набор полномочий собственника: владение, пользование и распоряжение, включая продажу, дарение, передачу по наследству и предоставление права пользования третьим лицам. Титул не ограничен по сроку, если не нарушаются условия его существования и если объект не изымается по основаниям публичного права.
Почему иностранцы не могут владеть hak milik напрямую
Ключевой риск схем обхода заключается в том, что сделки, направленные на передачу hak milik иностранцу, рассматриваются как ничтожные. В законе прямо указано, что любая сделка, которая прямо или косвенно направлена на передачу hak milik иностранцу, признается недействительной по закону. (berkas.dpr.go.id)
Из этого вытекает практическое правило. Если инвестор оформляет объект на гражданина Индонезии и подписывает параллельные договоры, которые должны обеспечить фактический контроль иностранца, юридическая защита такого контроля остается слабой. Даже если документы оформлены нотариально, их исполнимость и устойчивость при конфликте, наследовании, разводе, долгах номинального собственника, а также при проверках, будет ограниченной.
Процедура покупки объекта на hak milik (если покупатель гражданин Индонезии)
Обычно сделка проходит через нотариуса и земельного должностного лица PPAT, с оформлением акта передачи, расчетом налогов, и дальнейшей регистрацией перехода права.
На практике пакет документов со стороны продавца включает сертификат hak milik, подтверждения уплаты земельного налога PBB за актуальные периоды, а также документы по строению и разрешениям. Со стороны покупателя обычно запрашивают удостоверение личности и налоговый номер, а также подтверждение источника средств по требованиям комплаенса, если используется банковский перевод.
Сроки зависят от округа, загруженности BPN и качества подготовленных документов. В среднем закладывают несколько недель на проверку, сделку у нотариуса и регистрацию перехода права.
Когда hak milik все же встречается в сделках с иностранным интересом
На рынке действительно встречаются случаи, когда иностранный инвестор финансирует покупку hak milik на индонезийское лицо и фиксирует долг, залог или иные обязательства. С точки зрения управления риском это считается высокой категорией сложности, потому что титул остается у индонезийца, а иностранный инвестор получает набор договорных прав, которые могут быть уязвимы при споре.
HAK SEWA: долгосрочная аренда (leasehold)
Кто может получить
Hak sewa доступен гражданам Индонезии и иностранцам, включая физические и юридические лица. На практике это самый распространенный формат владения для иностранцев в сегменте вилл под аренду и объектов для личного пользования, когда покупатель не хочет создавать PT PMA и не хочет заходить в сложную регистрацию hak pakai.
Что дает hak sewa
Hak sewa по сути является долгосрочной арендой, оформленной договором. У вас есть право пользоваться объектом и, если договором предусмотрено, сдавать его в аренду, перепродавать право аренды, передавать его наследникам или уступать по договору. Однако объем этих прав полностью зависит от условий контракта и согласия собственника земли.
Здесь важно понимать ключевое отличие от регистрируемых титулов. Hak sewa обычно не дает вам отдельного земельного сертификата на ваше имя, поскольку это договорное право. Именно поэтому юридическая сила hak sewa строится на качестве договора, подтверждении полномочий собственника, прозрачности цепочки владения и корректной фиксации расчетов.
Типовые сроки и продление
Срок аренды не унифицирован одним числом для всех ситуаций, поэтому на рынке встречаются разные конструкции. Часто в договор закладывают основной срок, а также опции продления, которые могут быть приоритетными или гарантированными. Разница между ними имеет критическое значение.
- Приоритетное продление означает, что арендатор имеет преимущественное право первым договориться о продлении, но при отказе собственника юридического механизма принудительного продления обычно нет.
- Гарантированное продление означает, что право на продление закреплено в договоре так, чтобы сохраняться при смене собственника и при иных изменениях, однако и здесь важно проверить, что договор составлен корректно, и что у собственника нет ограничений, которые помешают исполнению условий.
Ограничения hak sewa
Главное ограничение заключается в том, что hak sewa, как договорное право, обычно не используется как банковский залог по стандартным механизмам обеспечения для земли. Также hak sewa обычно слабее при защите интересов в споре, если договор составлен шаблонно, не предусматривает порядок разрешения конфликтов, не фиксирует продление, санкции и порядок возврата инвестиций.
Отдельная зона риска связана с тем, что арендный договор может быть заключен с лицом, которое формально не имеет достаточных прав распоряжаться землей или объектом, либо имеет обременения, долги, наследственные конфликты и судебные споры.
Процедура оформления hak sewa
Процедура обычно выглядит так.
- Проверка титула собственника земли и его права сдавать объект в аренду, включая проверку сертификата и статуса участка.
- Проверка разрешений по строению, а также соответствия использования объекта назначению и местным требованиям.
- Подготовка договора аренды, где фиксируются срок, цена, условия продления, порядок уступки, условия сдачи в аренду, штрафы, порядок ремонта и капитальных вложений, форс мажор и порядок споров.
- Нотариальное удостоверение договора, если стороны выбирают усиленную форму, и фиксация платежей через подтверждаемые каналы.
Документы, которые обычно запрашивают
Чтобы снизить риск, в договорную папку обычно включают копии сертификата на землю, удостоверение личности собственника, документы по строению и налогу, а также письменные согласия заинтересованных лиц, если объект находится в семейной собственности или есть совместные права.
HAK PAKAI: право пользования, которое подходит иностранцам
Кто может получить
Hak pakai является основной формой зарегистрированного владения для иностранцев, если речь идет о жилой недвижимости для проживания или владения с более сильной юридической позицией, чем аренда.
В базовом земельном законе указано, что hak pakai может предоставляться, в том числе, иностранцам, которые проживают в Индонезии. (berkas.dpr.go.id) При этом более поздние нормы по владению жильем для иностранцев увязывают право с наличием иммиграционных документов.
В действующей редакции правительственного регулирования закреплено, что иностранцы, которые могут владеть домом или жилым объектом, это иностранцы, имеющие иммиграционные документы согласно требованиям законодательства.
Что дает hak pakai
Для иностранца ключевое преимущество hak pakai заключается в том, что право регистрируется и подтверждается сертификатом на имя владельца. Это повышает защищенность, упрощает наследование и делает структуру владения более прозрачной при перепродаже.
Сроки hak pakai
Сроки зависят от основания, но типовая конструкция для жилой недвижимости выглядит как последовательность сроков 30 лет, затем продление на 20 лет и затем обновление еще на 30 лет. Эта логика закреплялась в профильных правилах и используется как стандартная модель владения сроком до 80 лет.
Количественные ограничения и площадь
В правилах, которые регулируют владение домом иностранцем через hak pakai, закреплены ограничения: один земельный участок на человека или семью и максимальная площадь до 2 000 квадратных метров, при этом расширение возможно только с разрешения министра при особых условиях.
Минимальная стоимость объекта для иностранца и пример для Бали
Минимальная стоимость жилья для иностранцев определяется по регионам отдельными актами. В материалах, которые ссылаются на решение министра ATR BPN, для Бали фигурируют порог 5 000 000 000 IDR для дома и порог 2 000 000 000 IDR для апартаментов.
Практическое значение этих порогов простое. Если объект дешевле установленного минимума, оформить его на иностранца в режиме владения жильем через hak pakai будет проблематично или невозможно, и продавцы обычно предлагают альтернативные конструкции.
Можно ли использовать hak pakai как залог
В профильных правилах прямо указано, что жилье, принадлежащее иностранцу, может использоваться как обеспечение обязательств через механизм hak tanggungan, с соблюдением требований законодательства. На практике решение банка зависит от политики конкретного банка, качества объекта, ликвидности и полного пакета разрешений на строение.
Процедура оформления hak pakai: шаги, документы, сроки
Процедура в целом похожа на обычную сделку купли продажи, но с особенностями по статусу покупателя и по проверке соответствия объекта требованиям для иностранца.
- Шаг 1. Проверка объекта и статуса участка. Проверяется сертификат, отсутствие споров, обременений, ограничений по использованию и соответствие участка планированию территории.
- Шаг 2. Проверка строения и разрешений. Проверяются документы по разрешению на строительство и пригодность к эксплуатации. С учетом перехода на PBG важно убедиться, что объект оформлен по актуальным правилам, а эксплуатация подтверждается SLF, поскольку SLF описывается как документ, подтверждающий пригодность здания к использованию перед началом эксплуатации. (perizinan.pu.go.id)
- Шаг 3. Подготовка договора и проведение сделки у нотариуса PPAT. Оформляется акт передачи, фиксируются расчеты, согласуются условия, включая сроки и ответственность сторон.
- Шаг 4. Регистрация права и выдача сертификата. Право регистрируется через земельный офис, после чего покупатель получает сертификат.
По документам обычно запрашивают паспорт, иммиграционные документы, подтверждение адреса, а также документы по объекту и продавцу. Конкретный список зависит от округа, типа объекта и внутренних процедур нотариуса.
По срокам разумно закладывать время на комплексную проверку, подготовку документов и регистрацию. В реальных проектах основной фактор задержек обычно связан не с самой регистрацией, а с устранением несоответствий в документах объекта, включая разрешения по строению и налоговые подтверждения.
HAK GUNA BANGUNAN: право застройки, оптимальное для владения через компанию
Hak guna bangunan, далее HGB, доступен гражданам Индонезии и индонезийским юридическим лицам. Ключевой практический момент заключается в том, что иностранный инвестор может владеть индонезийской компанией PT PMA, и через эту компанию приобретать и держать недвижимость на HGB, если соблюдены требования корпоративного и инвестиционного регулирования.
Что дает HGB:
- HGB дает право строить и владеть зданиями на участке в пределах срока. Это типичный титул для девелопмента, коммерческих объектов, апарт комплексов, а также для владения несколькими объектами через компанию.
- HGB является регистрируемым правом, оформляется через решения уполномоченных органов и подлежит регистрации в BPN.
Сроки HGB и продление
В правительственном регулировании закреплено, что HGB на земле государства и на земле hak pengelolaan предоставляется на срок до 30 лет, может быть продлено до 20 лет и обновлено до 30 лет.
Отдельно регулируется HGB на земле hak milik: оно предоставляется на срок до 30 лет и обновляется через акт предоставления права на земле hak milik.
Важная связка HGB с разрешениями по зданию
Для проектов на HGB, особенно на земле hak pengelolaan, продление и обновление прав могут быть увязаны с подтверждением пригодности здания. В тексте регулирования прямо упоминается необходимость наличия сертификата пригодности здания для определенных процедур по HGB. Это делает проверку PBG и SLF не формальностью, а фактором, который влияет на долгосрочную устойчивость права.
Процедура владения через PT PMA
Если вы выбираете структуру PT PMA, логика обычно следующая.
- Регистрация компании и получение базовых идентификаторов для ведения деятельности.
- Подбор объекта, где титул и назначение участка соответствуют целям компании.
- Проведение due diligence по земле, строению, налогам, ограничениям по зоне и разрешениям.
- Оформление сделки у нотариуса, регистрация прав, и постановка объекта на учет компании.
По документам добавляется корпоративный блок: учредительные документы, регистрационные номера, подтверждение полномочий директора, решения органов управления, если это требуется по уставу.
По срокам создание PT PMA и подготовка к покупке обычно добавляют отдельный этап к сделке, поэтому общая дорожная карта может быть длиннее, чем при hak sewa или hak pakai.
Как выбрать форму владения под вашу задачу
Выбор титула лучше делать от цели, горизонта владения и вашего профиля риска, если ваша цель:
- максимальная юридическая сила для гражданина Индонезии, выбирают hak milik. Для иностранца этот путь напрямую закрыт, а схемы с номиналом несут системный юридический риск, поскольку сделки, направленные на передачу hak milik иностранцу, признаются недействительными.
- быстрый вход, гибкость, понятная экономика и вы готовы управлять риском договора, чаще выбирают hak sewa. Качество договора и проверка собственника здесь важнее любых обещаний о сроках.
- более сильная юридическая позиция иностранца, регистрация права и понятная траектория перепродажи, обычно рассматривают hak pakai, при условии что объект соответствует ограничениям по площади и пороговой цене, а также что у покупателя есть корректные иммиграционные документы.
- владение несколькими объектами, девелопмент, коммерческая модель или портфель под управление, оптимальной становится структура через PT PMA и владение на HGB, с учетом сроков 30 лет, продления 20 лет и обновления 30 лет.
Практический чек по документам и проверкам перед сделкой
Независимо от титула, есть блоки, которые стоит пройти до подписания основного договора, чтобы не покупать проблему вместо актива.
- Проверка сертификата и статуса участка в BPN, включая обременения и судебные споры.
- Проверка налоговой дисциплины по объекту, включая локальные платежи, которые подтверждаются официальными квитанциями.
- Проверка разрешений по строению, включая актуальный статус PBG и наличие SLF, поскольку SLF является официальным подтверждением пригодности здания к эксплуатации.
- Проверка разрешенного использования участка и соответствия фактической эксплуатации, особенно если объект планируется сдавать в аренду.
- Проверка контрагента, включая семейный статус собственника, права супругов, долги и ограничения.
Выводы экспертов
Форма права Кому доступно Срок и регистрация Когда выбирают и ключевые ограничения Hak milik Только гражданам Индонезии Бессрочно. Право регистрируется, выдается сертификат Выбирают, когда нужен максимальный титул собственности для гражданина. Для иностранцев прямое владение недоступно, схемы через номинального владельца несут высокий риск потери контроля и споров Hak sewa Иностранцам и гражданам Индонезии, также компаниям Срок определяется договором. Обычно это нотариально оформленный контракт, без отдельного сертификата на имя арендатора Выбирают для более быстрого входа в сделку и инвестиции под аренду. Ограничения зависят от текста договора, а продление и право сдачи в аренду нужно заранее прописывать и согласовывать с собственником земли Hak pakai Иностранцам и гражданам Индонезии, также компаниям Обычно 30 лет, затем продление 20 лет, затем обновление 30 лет. Право регистрируется, выдается именной сертификат Выбирают, когда нужна регистрация права на имя иностранца и более сильная позиция, чем аренда. Часто действует лимит один объект и участок до 2 000 м2. Для Бали по практике рынка встречаются минимумы: дом от 5 000 000 000 IDR, апартаменты от 2 000 000 000 IDR Hak guna bangunan Индонезийским юрлицам, включая PT PMA Обычно 30 лет, затем продление 20 лет, затем обновление 30 лет. Право регистрируется Выбирают для портфеля объектов, коммерческой модели и девелопмента через компанию. Ограничения связаны с корпоративной структурой, комплаенсом и необходимостью безупречных документов по земле и зданию
Недвижимость в Индонезии можно покупать и держать юридически корректно, но безопасность сделки определяется не рекламными формулировками, а титулом, регистрацией права, качеством договора и полнотой due diligence.
- Hak milik дает максимальные права, но доступен гражданам Индонезии, а попытки оформить его на иностранца создают риск ничтожности и потери контроля.
- Hak sewa дает быстрый вход через аренду, но требует сильного договора и тщательной проверки собственника и объекта.
- Hak pakai является ключевой формой зарегистрированного владения для иностранцев, с понятными сроками и ограничениями, а также региональными минимальными порогами стоимости, включая ориентиры для Бали.
- Hak guna bangunan подходит для владения через индонезийскую компанию, особенно если вы строите портфель или заходите в девелопмент, и имеет сроковую модель 30 лет, продление 20 лет и обновление 30 лет.
Если вам нужно открыть бизнес в Индонезии или обеспечить бухгалтерское / юридическое сопровождение вашей компании, то обращайтесь в Bali Love Consulting — компания, проверенная людьми и временем:Получить консультациюОтзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:Google отзывы Отзывы на Яндекс Отзывы в Телеграм Результаты наших клиентов: Кейсы — Визовый центр на Бали Bali Love Consulting Вы можете оперативно связаться с нашими менеджерами удобным для вас способом:🟢WhatsApp 🔵Telegram