Даже проведённое много лет назад остекление или перепланировка балкона может сегодня обернуться для хозяина квартиры серьёзными неприятностями: от административных взысканий до предписания убрать всё построенное и вернуть изначальный вид. Неисполнение судебного решения влечёт повторные санкции, в виде регулярных штрафов, до полного выполнения требований. Однако, строгие меры применяются не всегда, и у владельца есть возможность юридической защиты.
Ранее, владельцы квартир чаще выигрывали подобные споры. Суд принимал во внимание то, что остекление не несёт угрозы безопасности, не вредит состоянию дома и повышает комфорт проживания. После 2025 года подход к проблеме кардинально поменялся, что оказало непосредственное влияние на итоговый результат разбирательств.
Верховный суд РФ установил более жёсткие условия, касающиеся изменений, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома. Теперь любое подобное действие требует согласия всех собственников. Данное правило закреплено в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и подтверждено решением Верховного суда от 28 марта 2025 года № 5-КГ22-150-К2.
После этого, судебная практика в делах, касающихся демонтажа балконов, стала более строгой. Прежний принцип «если безопасно, то можно оставить» чаще сменяется правилом: переделка, выполненная без необходимого разрешения, подлежит демонтажу, фасад и балкон должны быть приведены к первоначальному виду, а также необходимо оплатить штраф.
В 2025 году начали отменять решения, ранее позволявшие сохранить остекление.
Суды мотивируют это так: остекление, установленное на фасад и дополненное козырьком, рассматривается как использование общего имущества.
По мнению суда, на внешний вид и элементы здания влияет любое строительство, даже «незаметное». Балконная плита, во многих случаях, также является общедомовым имуществом, и любые изменения должны быть согласованы со всеми владельцами. Если общее собрание собственников не согласовало изменения, в том числе «задним числом», суд может признать переделку незаконной и обяжет её демонтировать.
В итоге, владельцам квартир, в домах которых, изначальным проектом, не предусмотрено остекление балконов, стоит быть предельно внимательными. Подобные требования могут дорого обойтись. Причиной разбирательств, нередко, становятся обращения управляющей организации или жалобы соседей. Суд вправе назначить штраф за просрочку исполнения решения о демонтаже, за каждый день промедления. К этому добавляются судебные издержки: экспертизы, пошлины, услуги юристов.
Однако, способы защиты остаются. Например, можно попытаться доказать, что остекление было произведено до марта 2005 года, до вступления в силу обновлённых норм ЖК РФ. Предоставление документов, подтверждающих согласования с уполномоченными органами, также может сыграть свою роль. Так же возможна защита по сроку исковой давности.
Кроме того, имеет значение ситуация, когда проект дома изначально предполагал остеклённые балконы. В этом случае, замена старых элементов или модернизация существующей конструкции не является незаконным вмешательством и может стать аргументом в пользу владельца.
Таким образом, 2026 год готовит неприятные сюрпризы тем, кто когда-то тайно застеклил балкон. Важно проверить документы, решения общих собраний и проектные особенности здания и готовым отстаивать свои интересы в суде.