Эта история случилась с Сергеем и его женой Ириной из Москвы. Они купили жилье 13 лет назад, выплатили ипотеку, сделали ремонт, растили детей и радовались жизни. Разумеется, вовремя оплачивали все коммунальные и другие платежи. Они добросовестные владельцы квартиры. Но вдруг как гром среди ясного неба — уведомление об аресте их квартиры. Оказалось, что 13 лет назад они купили жилье у мошенников, действовавших по поддельной доверенности.
Спустя 13 лет дядя первоначального собственника (продавца) вступил в наследство после смерти племянника, а потом законным способом через суд истребовал себе квартиру обратно. Ирине и Сергею с детьми дали всего месяц на выселение. Все их обращения в разные инстанции оказались безрезультатными, ведь сделка, совершенная по поддельной доверенности, изначально ничтожна – ее как будто бы и не существовало.
В момент покупки Ирина и Сергей, к сожалению, понадеялись на риелтора. Но риелтор тогда не проверил должным образом историю объекта и подлинность документов. Он ограничился проверкой факта наличия доверенности. Однако даже не смог определить, что она поддельная, потому что просто не знал, как это сделать. Опытные юристы в таких случаях запрашивают подтверждение сути доверенности у нотариуса, а также встречаются с собственником, чтобы получить подтверждение и от него.
Именно поэтому риелторская проверка недвижимости — это лотерея. Увидеть нарушения, которые лежат на поверхности, несложно. А вот разобраться во всех рисках глубоко — это уже не риелторская специализация, это могут сделать только профессиональные юристы. Когда я стал разбираться в этой ситуации уже постфактум, я выяснил, что в ситуации Сергея и Ирины уже было несколько сигналов, которые с самого начала намекали на неблагоприятный исход. Но их риелтор пропустил сигналы из-за незнания нюансов тщательной проверки.
Поможет ли титульное страхование? Есть ошибочное заблуждение, что оно снимает все подобные риски. Действительно, это хороший инструмент — защита от потери права собственности на недвижимость, страховка, которая компенсирует финансовые убытки, если сделку купли-продажи признают недействительной из-за юридических дефектов, ошибок в документах или мошенничества. Но вот вопросы: Сергея и Ирину выселили из квартиры спустя 13 лет — будет ли существовать страховая компания к моменту, когда сделку признают недействительной? Из опыта мы видим, что гарантий этого нет, страховые разоряются и закрываются. При этом даже если страховая продолжит свое существование — она выплатит только сумму по договору купли-продажи. 13 лет назад Сергей и Ирина покупали квартиру за 5 млн рублей, сейчас купить равнозначное жилье в Москве за такую сумму невозможно, нужно как минимум 11 млн рублей!
Что же делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Избежать таких крупных потерь поможет только проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту. Риелтор отлично справится с задачей найти вам подходящий объект, договориться о скидке, помочь вам с процессом регистрации права собственности, собрать документы. Но проверкой сделки и квартиры на юридическую чистоту должен заниматься только опытный юрист, который знает миллион возможных рисков — и он пошагово проверит их все!
⤵️ Знали ли вы о таких рисках, как в моей сегодняшней истории? Если вы когда-либо покупали недвижимость, поделитесь, делали ли юридическую проверку объекта? И что думаете о печальной истории Сергея и Ирины?