Представьте, что вы покупаете квартиру. Вам показывают два варианта: одинаковые «трешки» в одном доме, на одном этаже, с идентичной планировкой. Но одна выходит окнами на шумный проспект и стену соседней высотки, а другая — на тихий сквер и открывающуюся гладь реки. Разница в цене будет огромной, иногда в десятки процентов. Пока что эта разница существует только на рынке, в договоре купли-продажи. Однако уже в ближайшие годы государство может научиться учитывать этот «воздух» и «вид» официально, через кадастровую стоимость. И тогда налог на имущество для владельца квартиры с панорамой на Петропавловскую крепость и для владельца такой же по метражу квартиры с видом на брандмауэр станет принципиально разным. Это не фантастика, а логичное развитие технологий массовой оценки, которое уже тестируется.
* Хочешь быть в курсе всех новостей и событий в Москве? Подписывайся на наш канал в MAX, где мы публикуем посты каждый день - https://max.ru/vmestemoscow
Сегодня кадастровая стоимость — главный параметр для расчета налога на имущество физических лиц и ряда других платежей — определяется по сложным, но довольно грубым формулам. Оценивается целый массив похожих объектов: учитывается местоположение (район), материал стен, год постройки, этаж, площадь. Но нюансы, которые так важны для рыночной цены — вид из окна, уровень шума, исторический контекст дома — в федеральной модели не заложены. Однако технологии и данные, которые появляются у оценщиков, меняют правила игры.
Пилотные проекты по «точечной» оценке уже запущены в нескольких регионах для коммерческой недвижимости и элитного жилья. Например, в Москве и Санкт-Петербурге при оценке дорогих апартаментов в историческом центле оценщики Росреестра и частные компании уже давно используют геоинформационные системы (ГИС). Эти системы могут анализировать сотни факторов: удаленность от метро, социальной инфраструктуры, а также — и это ключевое — пространственные данные. Алгоритм может «увидеть», попадает ли из окон вид на воду, парк или объект культурного наследия, и насколько близко находится соседнее здание, загораживающее свет. В перспективе эти данные, полученные со спутников, дронов и городских камер, могут стать частью автоматизированной системы массовой кадастровой оценки.
«Это вопрос времени и вычислительных мощностей, — комментирует эксперт по кадастровой оценке Алексей Петров. — Алгоритмы машинного обучения уже способны анализировать тысячи фотографий фасадов, данные о высоте застройки, озеленении. Они могут определить, является ли вид из конкретного окна «премиальным» фактором. Следующий шаг — внедрение этих параметров в математическую модель для расчета стоимости».
Как это может выглядеть на практике? Допустим, в одном жилом комплексе на набережной алгоритм проанализирует планировочные решения. Квартиры с панорамными окнами, выходящими на воду, получат повышающий коэффициент к базовой стоимости квадратного метра. Квартиры во дворе-колодце, окна которых «смотрят» на стену, — понижающий. Такая дифференциация давно есть в странах с развитой системой оценки, например, в Нидерландах или Сингапуре.
Что это значит для обычного владельца квартиры? Пока масштабное внедрение таких тонких параметров касается в основном дорогого сегмента, где разница в цене из-за вида максимальна. Но технология не стоит на месте. В будущем «надбавка за вид» может коснуться и массового жилья. Ваша «однушка» в панельной девятиэтажке, если она единственная в подъезде с видом на лесопарк, теоретически может быть оценена выше, чем соседняя.
Законодательно такие изменения возможны. Методика определения кадастровой стоимости утверждается на федеральном уровне, и в нее могут быть добавлены новые учитываемые параметры. Пока власти говорят о необходимости сделать оценку более справедливой и приближенной к рынку. С одной стороны, это логично: почему два разных по рыночной цене объекта должны облагаться одинаковым налогом? С другой — это открывает ящик Пандоры: как точно измерить ценность «вида» и где провести грань между «хорошим» и «обычным» видом? Не превратится ли налог на имущество в «налог на счастье» иметь окна с южной стороны?
* Хочешь быть в курсе всех новостей и событий в Москве? Подписывайся на наш канал в MAX, где мы публикуем посты каждый день - https://max.ru/vmestemoscow
Пока рано паниковать и заклеивать окна пейзажами. Но тренд на тотальную «оцифровку» преимуществ недвижимости очевиден. Государство учится считать не только стены, но и то, что находится между ними и горизонтом. И в этом будущем за настоящий, а не нарисованный, вид на закат, возможно, придется платить по-настоящему.