Данная ситуация возникла более 10 лет назад. Женщина, являвшаяся коренной москвичкой в нескольких поколениях, проживала в центре Москвы в старинном здании, имея в собственности 3 комнаты в коммунальной квартире, состоящей из 4х комнат общей площадью 100,3 кв.м. Соответственно еще одна комната в указанной квартире принадлежала другой женщине.
Они вели длительный торг о выкупе этой оставшейся комнаты, но никак не могли договориться о ее цене. В итоге, собственница комнаты решила обратиться к так называемым «черным риэлторам» и продала свою комнату постороннему лицу. Практически сразу в проданную комнату вселились трое граждан, которые стали всячески напрягать свою соседку.
Вызовы полиции ничего не давали, в связи с чем она решила попробовать обратиться в суд и оспорить продажу комнаты в коммунальной квартире. Дело в том, согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.
Ссылаясь на нарушение положений ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве участника долевой собственности на покупки продаваемой другим участником доли, истец просила признать недействительным договор купли-продажи комнаты и обязании заключить договор купли-продажи с лицом, имеющим преимущественное право на ее приобретение.
Решением суда в удовлетворении указанных исковых требований было отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что к спорным отношениям должна применяться ст. 250 ГК РФ, предусматривающая право участника долевой собственности, преимущественное право которого было нарушено, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по соответствующему договору купли-продажи доли, а также ограничивающая срок исковой давности по указанным требованиям в пределах трех месяцев.
Истец подала апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции, указав, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не применил нормы материального права (ч. 2 ст. 435 и ст. 436 ГК РФ), подлежащие применению к спорным отношениям.
В частности, она указала, что предметом иска выступали требования о признании недействительным договора купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, применении последствий недействительности сделок, а также обязании заключить с истцом договор купли-продажи спорной комнаты. Исковые требования основывались на следующих фактических обстоятельствах.
Спорная комната в квартире коммунального заселения принадлежала на праве собственности ответчику, которая через нотариуса направила в адрес истца письменное предложение продать спорную комнату. В срок, указанный в предложении о заключении договора, истец телеграммой направила ответ о безоговорочном согласии на заключение договора купли-продажи на оговоренных условиях. Однако, в нарушение ч. 2 ст. 435 ГК РФ, согласно которой оферта связывает направившее ее лицо с момента получения оферты адресатом, ответчик отказалась оформлять заключение с истцом договора купли-продажи спорной комнаты на оговоренных условиях и впоследствии продала комнату третьему лицу.
В связи с изложенным, исковые требования были основаны не на положениях ст. 250 ГК РФ, а на положениях ч. 2 ст. 435 и ст. 436 ГК РФ, поскольку продавец, получившая в установленный срок согласие истца на покупку спорной комнаты, не могла заключить договор с иным лицом.
С учетом того, что предметом иска не выступали требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи комнаты, основанные на ст. 250 ГК РФ, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, сделав вывод о применении к спору исковой давности, предусмотренной ст. 250 ГК РФ.
Письменное предложение о продаже спорной комнаты, направленное в адрес через нотариуса, обладало всеми признаками, необходимыми для признания его офертой заключить на указанных условиях договор купли-продажи.
Так, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (ст. 435 ГК РФ).
Предложение о продаже спорной комнаты, направленное истцу, соответствовало всем указанным выше признакам оферты. В частности, из предложения продавца было ясно к кому оно обращено. Текст предложения был составлен таким образом, что позволял истцу сделать вывод о достаточности для заключения договора выражения ее согласия на покупку комнаты на указанных в предложении условиях. Предложение содержало все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, к которым относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цену этого имущества (ст.ст. 554, 555 ГК РФ). Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что адресованное истцу предложение о продаже спорной комнаты являлось лишь извещением о продаже и не содержало необходимых для оферты условий не соответствует обстоятельствам дела и противоречит положениям статей 432, 435 ГК РФ.
Несмотря на указанные доводы истца, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменений, в том числе, сославшись на разъяснения, указанные в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым «по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ».
В этой ситуации истцу осталось только подать новый иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи.
Особенностью рассмотрения данной категории дела судами является необходимость установления не только факта нарушения преимущественного права покупки доли другого сособственника, но и наличие у истца реальной возможности выкупить долю по цене, которая было оплачена третьим лицом.
Так, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
Соответственно на депозит суда, рассматривающего дело, истец обязан внести сумму, которая была уплачена покупателем доли. Удовлетворяя такой иск, суд не только переводит права по сделке на участника долевой собственности, но и постановляет перечислить покупателю ранее выплаченную им за эту долю цену.
Истец смогла собрать нужную сумму, частично из своих сбережений, частично из заемных средств, внесла ее на депозит суда и получила в конечном итоге нужное ей решение о переводе на нее прав покупателя оставшейся доли в праве собственности на квартиру, которая после этого фактически утратила статус коммунальной.
Данная история может показаться не очень актуальной в настоящее время, поскольку коммунальных квартир уже почти не осталось, но она полностью применима к похожим отношениям, связанным с продажей одним долевым собственником квартиры, принадлежащей ему доли третьему лицу с нарушением обязательного уведомления другого участника долевой собственности.
В такой ситуации бессмысленно просить суд признать сделку недействительной. Суд в удовлетворении такого иска откажет, а вы тем временем потеряете ценное время – три месяца, в течение которых можно потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи.