Краснодарский рынок недвижимости — это Дикий Запад. Если вы думаете, что здесь работают законы логики, вы ошибаетесь. Здесь работают законы джунглей и ипотечной ставки в 21%.
Как то, была история, ко мне обратился Константин. Типичный портрет: глаза красные от монитора, деньги есть, понимания рынка — ноль. Запрос классический: «Сергей, есть 3,5 миллиона, нужно жилье вчера. Давай смотреть Музыкальный».
Когда я слышу «Музыкальный», у меня дергается глаз. Но клиент хочет — мы едем.
Экскурсия в гетто
Мы приехали. Музыкальный микрорайон встретил нас как родных: отсутствием асфальта, хаотичной застройкой в стиле «шанхай» и запахом безнадеги.
Нашли вариант. Студия, 35 квадратов. — Ну а что, — говорит Костя, переступая через лужу в подъезде. — Зато дешево. — Дешево? — переспросил я. — Костя, доставай калькулятор.
Мы сели считать экономику этого «выгодного» предложения, и цифры выглядели как приговор суда:
- Цена халупы: 3,5 млн руб.
- Ипотека: Стандартная, беспощадная — 21%.
- Платеж: 61 000 рублей в месяц.
- Переплата банку за 25 лет: 15 миллионов рублей.
Я смотрел на него и видел, как в его глазах гаснет жизнь. Платить 61 кусок в месяц за жизнь в районе, куда таксисты отказываются ехать после дождя? Отдать банку 15 миллионов сверху за 35 квадратов бетона без коммуникаций?
Это не ипотека. Это финансовый суицид.
Момент истины
Мы вышли на улицу. Я решил копнуть глубже. — Кость, ты же программист, верно? Где трудишься? Он назвал компанию. Известная контора, белая, пушистая. — И ты, — говорю я ему медленно, — решил брать обычную ипотеку? — А что, есть варианты? Я думал, льготы только для Яндекса или Госуслуг каких-то...
Вот она, классическая ошибка. Человек пишет сложнейший код, но не знает, что его ОООшка входит в реестр аккредитованных IT-компаний. Он сидел на золотом мешке и собирался есть доширак.
«Хак» системы: Как мы переиграли банк
Я развернул машину. — Куда мы? — В нормальную жизнь, Костя. В «Любимово».
Мы приехали в район, где есть тротуары (шок!), газоны и воздух. Нашли евро-двушку. Внимание, следите за руками. Вместо 35 квадратов мы смотрим 56 квадратных метров. Это уже квартира, а не камера одиночного заключения.
Мы подали документы на IT-ипотеку. И вот что получилось на выходе:
- Цена квартиры: 6 млн руб. (Да, дороже по прайсу, но смотрите дальше).
- Первоначальный взнос: 0 рублей.
- Платеж: 38 000 рублей (вместо 61 тысячи!).
- Переплата: 5,5 млн рублей (вместо 15!).
Сухой остаток
Давайте я еще раз это подчеркну, жирным шрифтом.
Костя чуть не подписался платить 61 000/мес за конуру в гетто. В итоге он платит 38 000/мес за просторную двушку в топе.
Разница в переплате — почти 10 миллионов рублей. Десять. Миллионов. Рублей. На эти деньги можно купить еще две такие квартиры в Музыкальном и сжечь их, и все равно остаться в плюсе.
Вывод
Не будьте как Костя в начале этой истории. Рынок недвижимости сейчас — это минное поле с фейками на Авито и скрытыми условиями. Если вы не знаете правил игры, вас разденут.
Если вы подозреваете, что ваша компания может быть «тем самым» шансом на IT-ипотеку, или вы просто не хотите переплачивать миллионы за воздух — напишите мне. Я проверю всё: от аккредитации вашего работодателя до реальной истории застройщика.
Ваш человек в Краснодаре — Сергей Белоусов 📲 Пишите/звоните: 8 989 293-24-08 ✈️ Телеграм: @sergio_Belouscony
P.S. Кстати, про Авито. Сейчас там эпидемия: висят «сладкие» варианты за копейки, звонишь — а там «ой, эту только что продали, но есть другая на 2 млн дороже». Сталкивались с такими разводами? Расскажите в комментариях, составим черный список схем.