Многие покупают квартиру «на будущее»: пожить сейчас, сдавать потом или продать на пенсии. Идея кажется разумной - квадратные метры как запас прочности. Но на практике такие покупки редко дают ожидаемый финансовый результат.
Как выглядит логика покупки «на пенсию»
Типичный сценарий:
- квартира покупается в 40–45 лет
- 15–20 лет выплачивается ипотека
- после 60 лет жильё должно приносить доход или быть продано
В голове это выглядит как надёжный актив, который «сам всё отработает».
Что происходит с квартирой за 20–25 лет
За этот срок квартира:
- физически изнашивается
- морально устаревает (планировки, инженерия, дом)
- требует капитальных вложений
Даже в хорошем доме через 20 лет обычно нужны:
- замена коммуникаций
- серьёзный ремонт
- вложения в фасад и общее имущество МКД
Почему продать квартиру на пенсии сложнее, чем кажется
К моменту выхода на пенсию:
- рынок может быть на спаде
- спрос смещается в сторону новых домов
- крупные и неудобные квартиры продаются дольше
Кроме того:
- срочная продажа почти всегда означает дисконт
- налоги, комиссии и торг съедают часть стоимости
Аренда на пенсии: нестабильный доход
Сдача квартиры в возрасте 60+ - это не пассив:
- поиск и контроль арендаторов
- ремонты и конфликты
- простои без дохода
В результате доход получается нерегулярным, а нагрузка - постоянной.
Где ошибка в расчётах
Основная ошибка - считать квартиру:
- активом без затрат
- объектом с гарантированным ростом
- универсальным решением на любой рынок
На самом деле квартира - это долгосрочное обязательство, требующее денег, времени и сил.
Когда покупка «на пенсию» может иметь смысл
- жильё без ипотеки
- высокая ликвидность (центр, метро, компактная площадь)
- заранее заложенные деньги на ремонты
- отсутствие иллюзий о пассивном доходе
Во всех остальных случаях квартира на пенсию - это скорее способ сохранить деньги, а не увеличить их.
Итог
Покупка квартиры «на пенсию» часто выглядит надёжнее, чем есть на самом деле. Квадратные метры стареют, требуют вложений и не гарантируют стабильного дохода. Финансовая устойчивость на пенсии строится не только на недвижимости.