Идея звучит привлекательно: взять квартиру в ипотеку, платить «как за аренду», а через годы получить актив. Но когда ипотеку начинают рассматривать как инвестицию, реальность часто расходится с ожиданиями.
Как выглядит ипотечная «инвестиция» на старте
Типичный сценарий:
- квартира за 7 млн рублей
- первоначальный взнос - 1,5 млн
- ипотека - 5,5 млн на 25 лет
- платёж - 55–60 тыс. руб. в месяц
На бумаге всё выглядит логично: инфляция «съест» долг, квартира подорожает, деньги не пропадут.
Что происходит с цифрами через 10 лет
За первые 10 лет по ипотеке:
- выплачено ≈ 6,5–7 млн рублей
- основной долг уменьшился лишь на 1,5–2 млн
- проценты составили почти половину всех платежей
То есть денег уже отдали больше, чем стоила квартира, а собственность всё ещё не полностью ваша.
Почему рост цены квартиры не спасает
Даже если квартира подорожала с 7 до 9 млн рублей:
- продать её быстро и без дисконта сложно
- часть роста съедается ремонтом и износом
- налоги и комиссии уменьшают итоговую выгоду
Фактически рост цены часто компенсирует инфляцию, но не превращает ипотеку в прибыльную инвестицию.
Ипотека и арендный доход: слабая математика
Если квартира куплена в ипотеку «для сдачи»:
- аренда редко перекрывает платёж полностью
- простой и ремонт ложатся на собственника
- реальная доходность часто уходит в ноль
Когда ипотека всё же имеет смысл
Ипотека может быть оправдана, если:
- жильё покупается для жизни, а не ради дохода
- платёж не превышает 30–35% дохода
- есть финансовая подушка минимум на 6 месяцев
- не закладываются ожидания быстрого роста цены
Во всех остальных случаях ипотека - это способ потребления, а не инвестиционный инструмент.
Итог
Ипотека редко работает как инвестиция. Чаще это долгосрочное обязательство, которое даёт жильё, но почти не приносит финансовой выгоды. Ошибка начинается там, где квадратные метры начинают считать источником дохода, а не ответственности.
