Покупка квартиры под аренду долго считалась надёжным способом сохранить и приумножить деньги. Но рынок изменился: цены выросли, расходы стали выше, а доходность - ниже. В результате многие владельцы аренды зарабатывают меньше, чем ожидали.
Как выглядит аренда «на бумаге»
Типичный расчёт выглядит просто:
- квартира стоит 6 млн рублей
- сдаётся за 35 000 рублей в месяц
- доход за год - 420 000 рублей
Кажется, что доходность - около 7% годовых. Но это цифры без учёта реальных расходов.
Расходы, которые съедают доход от аренды
- Простои между арендаторами
- В среднем квартира простаивает 1–2 месяца в год.
- Потери: 35 000–70 000 рублей.
- Ремонт и износ
- Косметический ремонт требуется каждые 3–5 лет.
- В среднем: 150 000–300 000 рублей.
- Налоги и сборы
- налог на доход
- налог на имущество
- взносы на капитальный ремонт
- Управление и мелкие расходы
- Клининги, замена техники, комиссии агентам, юридические мелочи.
Реальная доходность аренды: честный расчёт
Показатель Значение
Аренда в месяц 35 000 руб
Доход за год 420 000 руб
Простой (1 мес) −35 000 руб
Ремонт и износ −50 000 руб/год
Налоги и сборы −40 000 руб
Чистый доход 295 000 руб
Реальная доходность:
295 000 / 6 000 000 = менее 5% годовых, без учёта инфляции.
Почему инвестиционная квартира - это риск
- Рост цен на жильё замедлился
- Конкуренция на рынке аренды усилилась
- Регулирование и налоги постепенно ужесточаются
- Ликвидность падает: продать квартиру быстро и без потерь сложно
Когда аренда всё же может иметь смысл
- Квартира куплена значительно ниже рынка
- Нет ипотеки или долговой нагрузки
- Локация с устойчивым спросом (центр, метро, университеты)
- Владелец готов управлять объектом самостоятельно
Во всех остальных случаях аренда - это скорее сохранение капитала, а не инвестиция с высокой доходностью.
Итог
Квартира «для сдачи» больше не является простой и гарантированной инвестицией. Без детального расчёта расходов аренда часто приносит меньше, чем ожидалось, и требует постоянного внимания.