Декларативно развитие сельского туризма сегодня — один из приоритетов государственной политики в России, но на практике фермеры сталкиваются с путаницей: что разрешено, где можно строить и какие нужны документы. Разберёмся в действующем законодательстве вместе с анализом ключевых норм.
Понятие сельского туризма в российском законодательстве
Сельский туризм—это не просто отдых в деревне. Федеральный закон от 2 июля 2021 года №318-ФЗ дал юридическое определение: туризм, предусматривающий посещение сельской местности или малых городов численностью до 30 тысяч человек с целью отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с сельскохозяйственной деятельностью или участия в сельхозработах без извлечения туристом материальной выгоды.
Это определение —не просто формальность. Оно разграничивает легальный агротуризм от нелегального размещения туристов и определяет, кто может получать государственную поддержку.
Важный момент: если турист получает оплату за работу, это уже не туризм, а трудовые отношения, и тогда применяются совсем другие правила (включая уплату налогов и соблюдение трудового законодательства).
Земельный вопрос: какие земли можно использовать
Земельный кодекс РФ, статья 79, устанавливает приоритет защиты сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, виноградники, сады). Эти земли имеют особую охрану и не могут использоваться для строительства жилых домов, садовых домиков или коммерческих объектов.
Однако законодатель допускает исключения. На практике сегодня работают два сценария:
Сценарий 1: Использование земель без изменения категории
Если на вашем участке сельхозназначения уже стоит жилой дом (обычный дом фермера) или хозяйственные постройки, которые существовали до туристического проекта, вы можете принимать туристов в этих уже существующих зданиях. Важно: если дом построен/зарегистрирован именно как дом фермера (на участке для КФХ), и вы соблюдаете правила сельского туризма.
Если нет - уже существующие строения или жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения можно попытаться узаконить, но это сильно зависит от типа участка, вида разрешенного использования (ВРИ), региона и характера постройки. С 2022–2025 годов правила стали жёстче, а с марта 2026 года (ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025) контроль за сельхозземлями ещё сильнее ужесточится.
Упрощённая регистрация фермерских домов (по ч. 12 ст. 70 ФЗ-218) действовала только до 1 марта 2026 — по техплану без уведомлений. Этот срок истёк, и теперь новые дома регистрируют только по полному порядку (уведомительный + соответствие нормам КФХ).
Узаконить почти нереально после 1 марта 2026 - вступает в силу ФЗ № 295-ФЗ от 31.07.2025 (и связанные поправки в ЗК РФ), который усилил защиту сельхозугодий от нецелевого использования, запретил перевод ценных угодий под жилищное строительство / ИЖС, централизовал контроль (Минсельхоз определяет границы угодий, регионы ограничены в смене ВРИ) и убрал лазейки для легализации капитальных домов на сельхозземлях без статуса КФХ.
Никаких новых построек возводить нельзя.
При таком варианте:
- Земля остаётся в категории сельхозназначения.
- Льготная земельная налоговая ставка сохраняется.
- Ограничений на туристическую деятельность по Земельному кодексу нет.
Сценарий 2: Перевод земли в категорию рекреационной
Если вы хотите строить гостевые дома, кафе, спортивные площадки, то требуется перевести земельный участок из категории сельхозназначения в категорию земель рекреации. Эта процедура довольно сложная и требует:
- Согласования с местными органами власти.
- Разработки проекта планировки территории (ППТ).
- Проведения общественных слушаний.
- Решения органа муниципальной власти о переводе.
Минусы: стоимость таких земель значительно выше, налогообложение менее выгодное, процедура может занять полгода-год.
Сценарий 3: Упрощённая процедура для неиспользуемых земель (новое законодательство)
В 2025 году в Госдуму внесены законопроекты (№1022048-8), которые предлагают упростить перевод земель сельхозназначения, не занятых сельскохозяйственными угодьями, под сельский туризм. Речь идет о болотах, зарослях, неудобьях—о землях, которые всё равно не используются в сельском хозяйстве.
При принятии закона процедура будет ускорена благодаря:
- Автоматическому согласованию документов Минсельхозом
- Отсутствию необходимости в сложных переговорах с региональными властями
- Четким критериям оценки пригодности земель
Винный туризм: специальные правила для виноградников
Отдельно стоит законопроект №1040797-8 (2025 год), который разрешает винодельным и виноградарским хозяйствам строить туристическую инфраструктуру прямо на сельхозземлях с виноградниками.
Строго оговорены условия:
- Обязательное наличие виноградников, внесённых в федеральный реестр
- Подтверждение производства винодельческой продукции сертификатами качества
- Единый недвижимый комплекс: туристические объекты должны быть технологически и юридически связаны с винодельней
- Максимальная площадь застройки: не более 0,5% от площади виноградников, но не свыше 2 000 кв. метров
- Высота объектов: максимум 15 метров, не более 3 этажей
- Категорический запрет: нельзя строить жилые дома или садовые домики, чтобы избежать прикрытия жилищного строительства под видом туризма
Если хотя бы одно условие не выполнено, объекты должны быть снесены.
Требования безопасности и санитарные нормы
Если на вашем объекте туризма вы предоставляете питание (даже завтраки в гостевом доме), вступают в силу очень строгие правила.
Федеральный закон от 30 марта 1999 года №52-ФЗ и соответствующие санитарные правила требуют:
- Безопасность пищевых продуктов
Закупка только безопасной продукции с документами о качестве
Отсутствие просроченных продуктов
Правильное хранение (температурный режим, отсутствие перекрёстного загрязнения) - Чистота помещений
Регулярная санитарная обработка кухни и мест приёма пищи
Наличие канализации и централизованного водоснабжения (или скважин с сертификатом качества)
Система обращения с отходами - Гигиена персонала
Медицинские справки для работников пищеблока
Обучение основам санитарии
Предотвращение контакта с инфекционными заболеваниями - Питьевая вода
Должна соответствовать требованиям безопасности ГОСТ
При использовании скважины требуется анализ и сертификат
Критически важно: нарушение санитарных требований—это не штраф, это повод к закрытию объекта. При инфекционном скандале вас могут привлечь к уголовной ответственности.
Требования при привлечении туристов к сельхозработам
Если туристы участвуют в сельскохозяйственных работах (прополка, сбор урожая, доение коров), применяются требования Трудового кодекса РФ и нормативные акты по охране труда.
Вам необходимо:
- Провести инструктаж по безопасности
- Обеспечить защитное снаряжение (перчатки, при необходимости—респираторы, очки)
- Исключить опасные работы (работу с ядохимикатами, опасными машинами)
- Страховать туристов от травм через систему гражданской ответственности или медицинское страхование
Туристы не должны выполнять самые сложные и опасные работы—это должны делать сотрудники. Туризм—развлечение, не рабская плантация.
Туристская деятельность: когда нужна регистрация и страховка
Если вы организуете туры (продаёте путевки через турагентства, имеете сайт с предложением готовых туров), вы становитесь туроператором. Федеральный закон от 24 ноября 1996 года №132-ФЗ требует:
- Регистрация в едином федеральном реестре туроператоров
Бесплатная процедура
Необходима для легальной деятельности - Обязательное финансовое обеспечение
Страховка гражданской ответственности или банковская гарантия
Минимум 500 тысяч рублей для внутреннего туризма
Это условие защиты прав туристов - Соответствие установленным требованиям
Безопасность туристов на маршруте
Качество предоставляемых услуг
Предоставление достоверной информации о туре
Если вы просто даёте людям поспать в доме и покормить их завтраком, это не туроператорская деятельность — это сдача жилого помещения. Туроператором вы становитесь, когда продаёте комплексный пакет (проживание + питание + экскурсии + развлечения), сформированный вами.
Государственная поддержка: гранты на агротуризм
С 2022 года действует программа государственных грантов для развития сельского туризма. Постановление Правительства РФ от 16 декабря 2021 года №2309 установило:
Кто может получить грант
- Сельскохозяйственные производители (исключая личные подсобные хозяйства)
- Зарегистрированные как малое предприятие или микропредприятие
- Осуществляющие деятельность на сельской территории минимум 5 лет
- Без налоговых задолженностей свыше 10 тысяч рублей
Размеры грантов
Размер гранта Требуемое софинансирование
До 3 млн руб. 10% собственных средств
До 5 млн руб. 15% собственных средств
До 8 млн руб. 20% собственных средств
До 10 млн руб. 25% собственных средств
На что можно потратить грант
- Строительство и ремонт помещений для размещения туристов
- Благоустройство придомовых территорий
- Развлекательная инфраструктура (дорожки, площадки, беседки)
- Туристическое оборудование, инвентарь, снаряжение
- Сертификация объекта
Условия получения
- Срок освоения средств: максимум 18 месяцев (может быть продлён до 6 месяцев при непреодолимых обстоятельствах)
- Период окупаемости проекта: не более 5 лет
- Обязательство осуществлять туристическую деятельность не менее 5 лет после получения гранта
- Импортное оборудование и имущество, купленное ранее за счёт других государственных программ, не допускаются
Эти гранты разрабатываются органами власти каждого региона, поэтому условия участия могут отличаться. Обратитесь в региональный департамент сельского хозяйства или экономики.
Налогообложение агротуризма
На сегодняшний день специальных налоговых льгот для агротуризма не предусмотрено, но есть важные особенности:
- Земельный налог: Если земля остаётся в категории сельхозназначения, применяется льготная ставка (обычно 0,3-0,5% кадастровой стоимости). При переводе в категорию рекреации ставка повышается до 1,5%. Кадастровая стоимость также увеличивается в несколько раз, в итоге налоговая нагрузка возрастает многократно.
- Налог на имущество: На строения, возведённые за счёт гранта или собственных средств, может применяться налог на имущество юридических лиц (до 2%).
- НДФЛ и налог на прибыль: Доход от туристических услуг облагается стандартно (13% для ИП на патенте или основной системе, 15% для организаций).
- НДС: Услуги размещения и питания, предоставляемые в рамках сельского туризма, могут быть освобождены от НДС, если вы используете спецрежим.
Стратегический совет: Доход от туристических услуг не должен превышать 30% от общего дохода хозяйства—это условие сохранения статуса сельскохозяйственного производителя и доступа к госпрограммам поддержки.
Частые ошибки, которые совершают фермеры
- Строительство без разрешений
Многие возводят гостевые дома на сельхозземле, не переводя их в нужную категорию. В итоге—снос объекта и штрафы. - Игнорирование санитарных норм
«Мама готовит, туристы едят»—этого недостаточно. Нужны медсправки персонала, анализы воды, чистота документов. - Извлечение прибыли туристами
Если вы платите туристам за работу или они продают свои работы, это нарушение определения сельского туризма. - Отсутствие страховки
Если турист получит травму на вашей территории, страховка покроет убытки—без неё вы в ответе своим имуществом. - Незарегистрированная туроператорская деятельность
Если вы организуете туры, это обязательно нужно зарегистрировать и получить финансовое обеспечение.
Практические шаги для легального начала
- Определитесь со сценарием: Используете ли вы существующие здания или строите новые?
- Изучите региональное законодательство: Что входит в определение сельской территории в вашем регионе?
- Консультация с муниципалитетом: Узнайте о возможности перевода земли (если планируете новое строительство)
- Проведение санитарной подготовки: Инвентаризация зданий, установка анализов воды, медосмотр персонала
- Подготовка бизнес-плана: Для получения гранта потребуется детальный проект развития туризма
- Регистрация туроператорской деятельности (если применимо)
- Страховка гражданской ответственности
Заключение: окно возможностей для фермеров
Российское законодательство постепенно адаптируется к реалиям развития сельского туризма. Недавние законопроекты (2025 год) дают фермерам больше инструментов для легального расширения туристической деятельности без угрозы потери земель сельхозназначения.
Главное правило: соблюдайте формальности, не пытайтесь обойти закон через фиктивные переводы земель и помните о требованиях безопасности. Легальный туризм — это не просто коммерческий доход, но и инвестиция в развитие региона и сохранение сельской культуры.
Далее мы рассмотрим идею, которая часто приходит в голову владельцам сельхозземель, которые купили их в залесённом состоянии или допустили такое состояние бездействием - перевод в земли лесного фонда.. Спойлер - это плохая идея.
В пока подписывайтесь на наш канал Земля для туризма с живым общением и возможностью публиковать объявления.