А помните этот дичайший случай из практики Зюзинского суда, когда пенсионерка "вспомнила" о том, что была не в себе спустя 6 лет после сделки?
Суд первой инстанции встал на её сторону и забрал квартиру у покупателя. Без реституции! (возврата денег в обмен на квартиру). Апелляция в октябре 2025 года — засилила это решение. Покупатель готовится идти в кассацию...
Кажется невероятным, диким и пушающим? Конечно! Однако, на поверку всё не так однозначно.
Посмотрим Определение апелляции от 2 октября 2025 года. Есть несколько фактов, которые ставят вопрос о адекватности покупателя как в самой сделке, так и в последующем судебном разбирательстве:
1. Сделка на доверии 😏
Квартира куплена у Галины Васильевны в январе 2019 года. А в мае 2018го, менее чем за год до этого - Галина уже признавала сделку недействительной по той же самой 177 статье ГК РФ. Самое смешное, бабушке даже не пришлось тратиться второй раз на психиатрическую экспертизу: она пригодилась уже в 2024 году, для оспаривания теперь купли-продажи.
В судебном решении не упоминается, чтобы покупатель запрашивал справки из ПНД/НД. В них бы он увидел подтвержденный диагноз, не являющийся секретом.
Это вскрывает отсутствие мало-мальской юридической проверки перед покупкой. А зачем? Ведь согласно скудным данным из прессы, покупатель - сосед. Видимо, решил довериться, по-соседски!
2. Расчёт наличными 💸
В договоре "Окончательный расчет между сторонами осуществляется в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности". Почему и зачем так было сделано? Чтобы "подстраховаться" покупателю? Почему расчёт не через аккредитив или со счёта на счёт, что подтверждало бы "движение денежных средств"?
Как бы то ни было, старушке это дало огромный козырь в суде. Получив сумму после регистрации она написала расписку. Однако, благодаря судебно-медицинской экспертизе, выявившей у неё психиатрический диагноз, ВСЁ что она подписывала в те дни — одинаково недействительно: что договор купли-продажи, что расписка. Получается, деньги может и получены, но... расписка перестала быть подтверждающим документом, а значит возвращать их не надо! (вдруг их и не передавали вовсе, действительно!)
"Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения двусторонней реституции и взысканию в пользу ответчика денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, поскольку в момент заключения договора купли-продажи у истца имелось психическое заболевание, в связи с чем она не могла понимать значение совершаемых ею действий, соответственно документы о получении денежных средств не могут являться достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим факт передачи ей денежных средств ответчиком."
3. Со сроками исковой давности - всё в порядке 👨⚖️
Сделка по 177 ГК РФ - "оспоримая", а значит срок исковой давности по ней 1 год "с момента когда лицо узнало или должно было узнать о наличии оснований недействительности" (181 ГК). Так почему же ответчик не сослался на срок исковой давности, ведь истец, казалось бы, сам себя закапывает:
"Как указывает истец, о подписании данного договора ей стало известно в январе 2022 г. после регистрации брака с фио"
То есть момент "осознания" произошел в ЗАГСе, так сказать. Бабушку надоумил бороться за свои права новый муж. Через несколько месяцев после медового месяца Галина Васильевна подаёт иск (в ноябре 2022 года). То есть пропуск срока исковой давности, на которую ссылается ответчик в апелляции - заведомо ему бы не помог: с момента осознания до момента иска - прошло меньше года, всё верно.
Неизвестно пока, чем история кончится в кассации, будем следить за развитием событий. Но вероятность проигрыша ответчика - очень велика.
Каковы первопричины ситуации?
1. Самые элементарные и всем известные меры безопасности - были проигнорированы (ну что стоило взять справки ПНД-НД?!).
2. Покупатель понадеялся на себя. Не нанял юриста/риелтора, чтобы проверить продавца и выявить недавнее судебное разбирательство. Провёл сделку самостоятельно, "на коленке" подписав расписку, которая была признана в результате недействительной. Ох и зря...
Что может спасти Сергея Викторовича?
Возможно, но маловероятно - эстоппель: сбор всех возможных доказательств проявления пенсионеркой своей воли "действием". Это может быть погашение долга за квартиру перед сделкой, подписание предварительного договора, действия по перерегистрации в другую недвижимость, вывоз вещей, сбор справок, заключение в этот же период других значимых сделок (как в деле с Долиной, суд вспомнил про её активную концертную деятельность, связанную с подписанием договоров).
Всё это может дать подтверждение, что бабушка не так уж "не осознавала", что делает ибо совершала не просто одно действие - подписание договора, а множество...
И всё же, шансы малы. Пожелаем Сергею удачи в кассации, а для себя возьмём как аксиому: сделка с недвижимостью - это не поход в магазин за хлебом. Доверять в этом вопросе можно только своему риелтору (если он этого заслужил, конечно, что является темой отдельного разговора).
Но никак не противоположной стороне!