Балконное остекление и переоборудование, выполненное даже много лет назад, сегодня способно обернуться для собственника серьёзными последствиями: от административных штрафов до требования разобрать конструкцию и вернуть всё «как было». Если предписание суда не исполнить, санкции могут назначаться повторно - вплоть до регулярных штрафов, пока решение не будет выполнено. При этом жёсткие меры коснутся не всех: в отдельных случаях у владельца остаются правовые варианты защиты.
Раньше собственники нередко выигрывали споры по таким делам. Суд принимал во внимание аргументы о том, что остекление не угрожает безопасности, не ухудшает состояние дома и в целом повышает комфорт проживания. Однако с 2025 года подход заметно изменился — и это напрямую повлияло на исход подобных разбирательств.
Недавно Верховный суд РФ закрепил более строгие правила в части изменений, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома. Теперь для любых действий такого рода требуется согласие всех собственников. Эта позиция отражена в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и подтверждена определением Верховного суда от 28 марта 2025 года № 5-КГ22-150-К2.
После этого судебная практика по делам о демонтаже застеклённых балконов стала гораздо жёстче. Прежняя логика «если безопасно - можно оставить» всё чаще уступает принципу: если переделка выполнена без необходимого разрешения, конструкцию нужно убрать и привести фасад (и балкон) к исходному виду, а также оплатить штраф.
Уже в 2025 году по стране начали отменять решения, которые раньше позволяли сохранить остекление. Основные аргументы судов обычно сводятся к следующему:
- Остекление, закреплённое на фасаде и дополненное козырьком, трактуется как использование общего имущества. Даже «незаметная» конструкция, по мнению судов, влияет на внешний вид и элементы здания.
- Балконная плита во многих случаях также относится к общедомовому имуществу, поэтому любые изменения должны быть согласованы с другими владельцами.
- Если общее собрание собственников не давало согласия (в том числе задним числом), суд чаще признаёт остекление незаконным и обязывает демонтировать его. Подобные выводы встречаются в практике кассационных судов, включая Первый и Шестой.
В результате собственникам, чьи дома изначально не предполагали остеклённые балконы по проекту, стоит действовать особенно аккуратно. Требование «вернуть всё в первоначальное состояние» может обойтись дорого. Поводом для разбирательства нередко становятся обращения управляющей организации или жалобы соседей.
Дополнительно суд может назначить штрафы за просрочку исполнения решения о демонтаже - фактически за каждый день затягивания. К этому прибавляются судебные расходы: экспертизы, госпошлины, услуги представителей.
Тем не менее, варианты защиты всё же существуют. Например, можно попытаться доказать, что остекление появилось до 1 марта 2005 года - то есть до вступления в силу норм ЖК РФ, которые закрепили требования о согласии на использование общего имущества.
Также важно подтвердить, что необходимые согласования с органами власти (если они требовались) были получены до указанной даты, поскольку и ранее существовали правила, ограничивающие самовольные изменения.
Ещё одна возможная линия защиты - срок исковой давности. Если с момента установки прошло более трёх лет, можно ссылаться на ст. 196 ГК РФ и заявлять об истечении давности. Но в этом случае придётся доказать дату остекления. Для этого могут подойти старые договоры с подрядчиками, чеки на материалы, акты выполненных работ. Проблема в том, что у многих такие документы не сохранились.
Отдельно стоит учитывать ситуацию, когда проект дома изначально предусматривал остеклённые балконы, а собственник лишь заменил старые элементы или модернизировал существующую конструкцию. В судебных спорах это иногда рассматривается как обновление предусмотренного проектом решения, а не как новое вмешательство, и может стать весомым доводом в пользу владельца.
В итоге 2026 год может принести неприятные сюрпризы тем, кто когда-то застеклил балкон «по-тихому». Сейчас особенно важно заранее проверить документы по дому, решения общих собраний и проектные особенности здания - и быть готовым защищать свои интересы юридически, если вопрос дойдёт до суда.