Здравствуйте! Делюсь опытом синхронной сделки: продажа трёхкомнатной квартиры и покупка «однушки» в Москве. Продажу вела бывшая жена, я — в роли помощника и свидетеля процесса.
В августе был заключен договор с крупным риэлторским агенством, агенты сфотографировали квартиру и дали объявление на всех площадках. Им звонили покупатели и приходили смотреть нашу недвижимость. Финансовая сделка и договор проходили через домклик в сбербанке. Продажа недвижомости от начала до конца заняла примерно 3 месяца. В итоге продали трёхкомнотную квартиру на первом этаже 64 кв.м и купили однушку на 8 этаже 39 кв.м. Трёшка в районе Бибирево, а однушка - в Южном Бутово. Трёхкомнатная квартира была продана по цене 12.9 миллиона рублей (сделали большую скидку для ускорения процесса), покупка однокомнатной квартиры с евроремонтом обошлась 9.5 м.р. Комиссия риэлтру 400 т. р. Вносится аванс в размере 20 т. р. при заключении сделки с покупателем.
При покупке квартиры необходимо собрать и проверить ряд документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки и правильно оформить переход права собственности.
Документы, которые должен предоставить продавец
Выписка из ЕГРН. Подтверждает право собственности продавца, отсутствие обременений (арестов, залога) и других ограничений на квартиру. Выписка действительна в течение месяца, поэтому стоит запрашивать актуальную версию. С 2023 года посторонние люди не вправе получать выписки, где указаны ФИО и другие персональные данные владельцев.
Правоустанавливающие документы. Это документы, которые подтверждают, как продавец приобрёл квартиру: договор купли-продажи, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство (по завещанию или по закону), договор передачи квартиры в собственность (при приватизации) и т. д.. Если документ утерян, его можно восстановить в Росреестре или у нотариуса.
Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги. Содержит информацию о лицах, прописанных в квартире, и указывает, сохранят ли они право проживания после продажи (например, если жильцы отказались от приватизации).
Паспорта всех участников сделки. Нужно убедиться, что данные в паспорте продавца совпадают с данными в правоустанавливающих документах.
Согласие супруга продавца. Если квартира была приобретена в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Исключение — если недвижимость получена в наследство. Также может потребоваться брачный договор или решение суда о разделе имущества, если продавец развёлся.
Разрешение органов опеки. Необходимо, если в сделке участвует несовершеннолетний (например, в качестве собственника или если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные).
Согласие залогодержателя. Если квартира находилась в ипотеке и находится в залоге у банка.
Отказ от преимущественного права покупки от других собственников. Если продавец продаёт долю в общем имуществе, требуется нотариально заверенный отказ от других долевых собственников. Либо все собственники могут прийти на сделку и написать отказ собственноручно на глазах у регистратора.
Технический паспорт квартиры. Содержит информацию о планировке, общей и жилой площади, а также о состоянии недвижимости. Хотя при сделках без ипотеки этот документ необязателен для регистрации, покупателю стоит его запросить, чтобы проверить, не было ли незаконных перепланировок.
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Важно убедиться, что нет долгов по капремонту, так как эти обязательства переходят на нового собственника.
Документы для регистрации права собственности в Росреестре
После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для этого понадобятся:паспорта покупателя и продавца;
договор купли-продажи (в трёх экземплярах — для покупателя, продавца и Росреестра);
выписка из ЕГРН (предоставляет продавец);
акт приёма-передачи квартиры;
согласие супруга покупателя и/или продавца, если применимо;
разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
нотариально заверенная доверенность, если действует представитель;
квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей для физлиц).
Регистрация обычно занимает до 7 рабочих дней при подаче документов через МФЦ или Росреестр, а при нотариальном оформлении сделки срок может сократиться до 1–2 дней. Дополнительные документы:
Расписка в получении денег. Подтверждает факт оплаты квартиры. Если расчёт производится наличными, лучше заверить расписку у нотариуса.
Документы об оплате (чек о внесении денег на счёт, справка о снятии суммы и т. д.).
Справка о зарегистрированных лицах (форма №9). Альтернатива выписке из домовой книги, подтверждает, что в квартире никто не зарегистрирован, либо указывает на зарегистрированных лиц.
Справка из психонаркологического диспансера - это документ, который подтверждает, что человек не состоит на учёте в диспансере и не обращался туда за медицинской помощью. Предоставляется покупателем и продавцом.
Важные рекомендации:
Проверьте, совпадают ли данные в паспорте продавца с данными в правоустанавливающих документах.
Убедитесь, что у продавца нет долгов, которые могут стать препятствием для сделки. Если есть сомнения в законности перепланировок или других изменений в квартире, закажите экспертизу.
После регистрации сделки получите свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что вы являетесь единственным собственником и на квартиру нет обременений.
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к юристу или риелтору, который поможет проверить документы и сопроводит сделку.
Трудности и подводные камни при заключении сделки.
Нужно всё время отстаивать свои интересы и жёстко общаться с риэлторами. Их главная задача побыстрее заключить сделку и получить свою комиссию. Сейчас, уже многие люди нанимают юриста для проверки документов и проводят сделки в домклике. Дело доходило до криков, криков и слёз, психологического давления на клиента. Опишу всё более подробно.
Риэлтор привёл покупателя беременную девушку, она согласилась купить нашу квартиру и внесла аванс. Потом попросили выписаться и вынести мебель до заключения сделки. Мы отказались выполнять эти требованя до получения оплаты за квартиру. Девушка уехала в путешествие и сделка затянулась на месяц, далее оказалось что у неё деньги за оплату квартиры у мамы и первая сделка в сбербанке сорвалась - она просто не явилась. Мы хотели отказаться от такого покупателя, но риэлтор упорно уговаривал нас продолжить сделку.
Далее мы обнаружили что в договор юрист риэлторского агенства внесли залог 3 миллиона под выписку из квартиры. Хотя реальные залоги бывают от 200 до 500 тысяч рублей. Пришлось долго ругаться и доказывать, что нас такие условия не устраивают.
Далее, мы пробили покупателя по паспортным данным в базе МВД и обнаружили , что покупатель банкрот и было несколько судебных дел на сумму 300 т.р. Было затрачено много нервов, как с той и с другой стороны, мы потребовали покупателя предоставить справку из банка о наличаии денежных средств для покупки квартиры. В итоге справку не предоставили и сорвалась вторая сделка, в сбербанк покупатель не явилась и сообщила, что у неё нет денежных средств.
Также эта девушка якобы попала в больницу на сохраниение и стала объвинять риэлторов в моральном и физическом ущербе.
В итоге, лишь со второго раза мы нашли новых нормальных покупателей. И новую квартиру пришлось искать самим на авито и ехать на встречу, так как агенты лишний раз не палец о палец не ударят, всё делают из под палки. Всё закончилось благополучно и все очень довольны покупкой квартиры.