Новостройки вместо «вторички»: как скандал с Долиной изменил спрос на жилье

После резонансного дела Долиной рынок недвижимости переживает перестройку: покупатели стали осторожнее, спрос смещается в пользу новостроек, а число судебных споров растет. Эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с АБН24 рассказал, почему банки не фиксируют падения ипотечного кредитования, но и не усиливают проверки сделок.

Скандал, связанный с «схемой Долиной», ощутимо повлиял на поведение участников рынка недвижимости. Как отметил эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута, покупатели стали значительно осмотрительнее: тщательнее проверяют историю продавца и условия сделки, что привело к перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где юридическая прозрачность выше.

«Действительно, рынок недвижимости после инцидента с Долиной немного изменился, и спрос перетек именно на первичный рынок. Но эффект Долиной сильно поменял ситуацию, вероятно, в процентном соотношении 5–10 % он добавил сделок на валютном рынке. Самое важное влияние все‑таки — на первичный рынок, особенно в сегменте семейной ипотеки», — пояснил эксперт.

Многие покупатели, особенно те, кто имеет право на семейную ипотеку, теперь предпочитают новостройки: они воспринимают первичный рынок как более защищенный от мошеннических схем. Собеседник отметил, что процесс покупки стал сложнее и дороже — чтобы обезопасить себя, люди вынуждены привлекать независимых специалистов для проверок и оплачивать дополнительные услуги.

«Для покупателя сделка стала более удобной с точки зрения выбора дополнительных услуг. Ведь чтобы максимально попытаться себя защитить, необходимо привлекать к независимым проверкам специалистов, которые бы максимально обезопасили ход сделки. Это все повышает конечную стоимость для клиента», — отметил Дмитрий Ракута.

Некоторые покупатели вообще отказываются от сделок при малейших подозрениях — например, если продавец пожилого возраста. Последствия скандала уже видны в статистике: после прецедента с Долиной в судах появилось около 3000 дел, связанных с оспариванием сделок.

«На уровне правительства забили тревогу. Стали массово распространяться в средствах массовой информации случаи, когда покупатель остается без квартиры и без денег. Надеемся, что решение Верховного суда по делу Долиной изменит практику по тем делам, где покупатель остался ни с чем», — уточнил специалист.

При этом банки не ужесточили требования к проверке объектов недвижимости, несмотря на распространенный миф о том, что ипотека гарантирует безопасность сделки.

«Это самый распространенный миф — что банк несет ответственность, и если покупка у нас в ипотеке, значит, можно спать спокойно, потому что объект находится в залоге у банка. Но это не работает. При сделке купли‑продажи заключаются два договора: кредитный и договор купли‑продажи. По кредитному договору покупатель в любом случае обязан вернуть средства банку и выплачивать их стабильно и ежемесячно, независимо от того, что происходит с объектом или продавцом», — разъяснил эксперт.

Для реальной защиты покупателей необходимы законодательные изменения, которые исключат материальную ответственность покупателя за действия третьих лиц. Сейчас же покупатель не может гарантированно проверить, находится ли продавец под влиянием мошенников.

«Обман продавца — это плохо, но это должна быть ответственность самого продавца, а не покупателя», — подчеркнул эксперт по недвижимости.

Дмитрий Ракута отметил, что «схема Долиной» не только изменила баланс спроса между первичным и вторичным рынком, но и обнажила пробелы в правовой защите покупателей, требующие системного решения на законодательном уровне.