Ипотечное кредитование давно перестало быть индивидуальной сделкой. Во многих случаях банки настаивают на привлечении созаемщика — лица, которое наравне с основным заемщиком принимает на себя обязательства по кредиту. Это позволяет увеличить сумму займа и повысить шансы на одобрение, но одновременно влечет серьезные юридические и финансовые последствия.
В этой статье, мы разберём, кто такой созаемщик по ипотеке, какие у него права и какие риски чаще всего недооцениваются.
Кто такой созаемщик по ипотеке
Созаемщик — это физическое лицо, которое подписывает кредитный договор совместно с основным заемщиком и несет солидарную ответственность перед банком. Это означает, что кредитор вправе требовать погашения всей задолженности как с основного заемщика, так и с любого из созаемщиков в полном объеме.
В отличие от поручителя, созаемщик является полноценной стороной договора. Его доходы учитываются при расчете кредитоспособности, а обязательства возникают с момента подписания договора, а не при наступлении просрочки.
Зачем банку и заемщику нужен созаемщик
Привлечение созаемщика чаще всего необходимо, если доход одного заемщика недостаточен для получения нужной суммы. Банки суммируют доходы всех участников сделки, снижая свои риски. Для заемщиков это возможность приобрести более дорогое жилье или повысить вероятность одобрения ипотеки.
В ряде программ, включая семейную или льготную ипотеку, участие супруга в качестве созаемщика является обязательным, даже если доход основного заемщика позволяет обслуживать кредит.
Кто может стать созаемщиком
Созаемщиком может быть практически любое совершеннолетнее лицо: супруг, родители, дети, другие родственники или даже третьи лица. Ключевое значение имеют требования банка: возраст, стабильный доход, кредитная история и уровень долговой нагрузки.
Как правило, банки ограничивают количество созаемщиков — обычно не более четырех–пяти человек по одному договору.
Права и обязанности созаемщика
Созаемщик обязан:
- вносить платежи по ипотеке при неисполнении обязательств основным заемщиком;
- уведомлять банк об изменении места работы, доходов или места жительства;
- нести ответственность за просрочки и штрафы наравне с другими участниками.
При этом созаемщик имеет право:
- на долю в приобретаемой недвижимости, если это предусмотрено договором купли-продажи;
- на получение имущественного и процентного налогового вычета пропорционально уплаченным суммам;
- на взыскание с основного заемщика средств, уплаченных за него, в судебном порядке.
Основные риски для созаемщика
Главный риск — солидарная ответственность. Даже если созаемщик фактически не пользуется квартирой и не проживает в ней, он отвечает по кредиту всем своим имуществом и доходами. Просрочки ухудшают кредитную историю всех участников, а наличие ипотеки снижает возможность получить собственные кредиты.
В случае судебного взыскания банк вправе обратить взыскание на счета, заработную плату и иное имущество созаемщика.
Пример из практики
Клиент компании выступил созаемщиком по ипотеке брата. После конфликта основной заемщик перестал платить по кредиту и перестал выходить на связь. Банк предъявил требования ко всем созаемщикам.
Юристы Legal Services помогли клиенту зафиксировать платежи, произведенные за брата, и взыскать уплаченные суммы в судебном порядке, а также инициировать переговоры с банком о реструктуризации долга.
Созаемщик и поручитель: принципиальная разница
- Поручитель несет субсидиарную ответственность и привлекается только при невозможности взыскания с заемщика. Он не имеет прав на недвижимость и налоговые вычеты.
- Созаемщик же отвечает с первого дня действия договора и может быть собственником доли в квартире. Именно поэтому статус созаемщика считается более рискованным.
Можно ли вывести созаемщика из ипотеки
Самостоятельно отказаться от статуса созаемщика невозможно. Вывод допускается только с согласия банка и при наличии оснований: полное погашение кредита, замена созаемщика на другое лицо с аналогичной платежеспособностью или рефинансирование ипотеки в другом банке.
Все изменения оформляются дополнительным соглашением и подлежат регистрации.
Чем может помочь Legal Services
Созаемщик по ипотеке — это не формальная роль, а полноценное финансовое обязательство на годы вперед. Прежде чем подписывать договор, важно оценить не только текущие отношения с заемщиком, но и возможные негативные сценарии. Юридически грамотный подход на этапе оформления ипотеки помогает избежать серьезных финансовых потерь в будущем.
Юристы Legal Services сопровождают ипотечные споры, анализируют риски участия в сделках, помогают вывести созаемщиков из договоров, представляют интересы клиентов в переговорах с банками и судах. Также мы оказываем помощь в процедурах банкротства, если ипотечные обязательства стали непосильными.