При сделках с недвижимостью люди чаще всего боятся мошенников. Но на практике не меньшую опасность представляют собственные ошибки покупателя — неверные ожидания, спешка и отсутствие расчета рисков. Эта история как раз о таком случае: формально все начиналось правильно, но несколько решений привели к тому, что человек остался и без жилья, и без денег.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Что случилось?
Однажды гражданка Б. решила купить дом. Нашла подходящий вариант и заключила с продавцом предварительный договор.
По условиям договора Б. передала продавцу 2 млн рублей. Эти деньги предназначались для погашения ипотеки и снятия залога, после чего стороны должны были заключить основной договор купли-продажи.
Продавец погасил ипотеку и снял залог. Но затем Б. решила, что хочет получить большую скидку — видимо, считала, что продавец уже никуда не денется, и пойдет на любые ее условия. Продавец согласился снизить цену, но размер скидки Б. не устроил.
После этого Б. отказалась от сделки и потребовала вернуть аванс. Однако денег у продавца уже не было — ведь вся сумма ушла в банк на погашение ипотеки.
Б. обратилась в суд, потребовав взыскать 2 млн рублей как неосновательное обогащение.
Что решили суды?
Суд первой инстанции встал на сторону Б.
Но дальше выяснилось, что исполнить решение в принципе невозможно. У продавца почти не осталось ни денег, ни имущества, кроме самого дома и участка, которые являлись его единственным жильем.
А вскоре продавец и вовсе подал на банкротство. Б. вошла в реестр кредиторов, однако у должника были и другие обязательства — перед двумя банками.
В ходе процедуры удалось частично погасить долги за счет зарплаты и продажи машины, но этих средств хватило лишь на незначительную часть требований. В итоге суд признал продавца банкротом и списал все долги — за исключением долга перед Б.
Апелляция пересмотрела дело и освободила продавца уже от всех обязательств, включая и долг Б.
Кассация не согласилась с таким подходом и указала, что долг перед Б. списывать нельзя.
После этой путаницы дело дошло до Верховного суда.
Что сказал Верховный суд?
Срыв сделки произошел по вине самой покупательницы. Именно Б. только по ей понятным мотивам потребовала снизить цену почти на 40% от изначально согласованной.
Продавец действовал добросовестно: ипотеку погасил, залог снял, а вернуть аванс не мог, поскольку передал деньги банку, как и было оговорено.
А потом в ходе разбирательства выяснилось, что у Б. вообще не было всей суммы для покупки дома — она рассчитывала взять кредит, но банк отказал. Б. попыталась выбить скидку, но не вышло. В итоге это был полностью ее риск.
С учетом всех обстоятельств Верховный суд пришел к выводу: вины продавца ни в срыве сделки, ни в невозможности возврата аванса нет. Продавец освобожден от долгов.
А Б. осталась и без дома, и без денег (Определение Верховного суда по делу N 310-ЭС20-6956).
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
