В 2025 году рынок недвижимости России демонстрировал смешанную динамику. На первичном рынке наблюдалось снижение объёмов вывода новых проектов и ввода жилья, а также сокращение продаж квартир. На вторичном рынке цены росли медленно: прирост стоимости квадратного метра составил всего 1,9% за год — это рекордно низкий показатель за последние годы. Ключевыми факторами, влияющими на рынок, оставались высокая ключевая ставка ЦБ (до июня 2025 года она составляла 21%), недоступность рыночной ипотеки и доминирование предложения над спросом.
Основные тенденции 2025 года
Изменения в льготных программах:
- С 1 апреля 2025г. семейная ипотека частично распространилась на вторичный рынок. -В октябре 2025 года разрешили рефинансировать комбинированные ипотеки (когда часть кредита оформлена по льготной программе, а часть — на рыночных условиях) неограниченное количество раз.
Снижение активности на первичном рынке.
По данным ЕРЗ.РФ, к концу 2025 года в России накопилось более 350 тысяч нераспроданных квартир в новостройках — почти в 3,5 раза больше, чем год назад. Девелоперы массово переносили сроки ввода жилых комплексов: по данным Минстроя, это коснулось почти трети строящегося жилья (38 млн м2м).
Рост цен на элитные новостройки. Несмотря на снижение спроса, цены на элитное жильё продолжали расти из-за дефицита свободных площадок под застройку.
«Эффект Долиной». Резонансный случай с певицей Ларисой Долиной, связанный с мошенничеством при сделке с недвижимостью, вызвал опасения у покупателей вторичного жилья. Многие стали требовать дополнительные гарантии безопасности (нотариальное удостоверение сделки, справки из психоневрологического диспансера и т. д.), а некоторые переключались на новостройки.
Прогноз на 2026 год для вторичного рынка:
Эксперты дают разные прогнозы относительно динамики цен на вторичное жильё в 2026 году. Некоторые факторы, которые будут влиять на рынок:
Снижение ключевой ставки ЦБ. По прогнозам, в 2026 году ключевая ставка может снизиться, что сделает ипотеку доступнее и стимулирует спрос. Однако по данным ЦБ, средний уровень ключевой ставки в 2026 году составит 13–15% годовых, что продолжит сдерживать платёжеспособный спрос.
Изменения в семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года нельзя будет оформить два кредита по госпрограмме на каждого супруга — оба будут признаны созаёмщиками по ссуде. Это может снизить спрос на новостройки и переключить часть покупателей на вторичный рынок.
Разница в ценах между первичным и вторичным рынком. По Московскому региону она составляет от 20% до 30% в пользу вторичного рынка. Если цены на новостройки продолжат расти, это может увеличить спрос на «вторичку».
Возможные сценарии:
По прогнозам, рост цен на вторичном рынке может составить до 8% — чуть больше инфляции, цены на «вторичку» будут расти медленно, но устойчиво. По оценке, рост может составить до 8–12% по итогам года, обгоняя ожидаемую инфляцию (4–5%).
В первом квартале 2026 года вторичный рынок сохранит слабую ценовую динамику. Дальнейшая ситуация будет зависеть от действий ЦБ по ключевой ставке. При её стабильном снижении реализуется отложенный спрос, накопившийся за период высоких ставок. Если ипотека подешевеет на 3–4%, покупательская активность может вырасти на 30–40%, что станет катализатором роста цен. В таком сценарии средняя цена квадратного метра на вторичном рынке за год может увеличиться на 12–15%.
Важно учитывать, что динамика будет неоднородной. Ликвидные объекты с качественным ремонтом и в хорошей локации будут расти в цене увереннее, а квартиры с недостатками (первые этажи, неудобные планировки, дома с износом и т. д.) могут оставаться в стагнации.
На рынок также могут повлиять макроэкономические факторы, изменения в законодательстве и другие непредсказуемые события. Поэтому прогнозы стоит рассматривать как ориентир, а не как точный расчёт.
