Поделиться • 20 января 2026
Автор: Мария Лехто, собственник агентства недвижимости Lekhto group
Фото: Unsplash
Я занимаюсь недвижимостью уже 10 лет. В последние три года покупка курортной недвижимости в России, особенно на черноморском побережье — в Крыму, Сочи, — приобретает все большую популярность как альтернатива зарубежным локациям. Расскажу о плюсах и минусах инвестирования в такие объекты.
Я занимаюсь недвижимостью уже 10 лет. В последние 3 года покупка курортной недвижимости в России, особенно на черноморском побережье — в Крыму, Сочи, — приобретает все большую популярность как альтернатива зарубежным локациям. Расскажу о плюсах и минусах инвестирования в такие объекты.
По прогнозам экспертов, цена квадратного метра курортной недвижимости на Черноморском побережье России в 2026 году увеличится как минимум на 10–15%. В условиях турбулентности и ограничений на выезд российские южные регионы становятся главным направлением для отдыха и инвестиций.
В 2025 году в Крым приехало 7,4 млн человек — на 1,1 млн больше, чем в 2024 году. Новостройки в Крыму по-прежнему остаются ключевым инвестиционным инструментом, сочетающим высокую ликвидность на этапе продаж и после ввода в эксплуатацию.
Как это выглядит на практике
Квартиры и апартаменты, купленные в 2023–2024 гг., сейчас оцениваются на 25% дороже, что дает инвесторам возможность заработать на перепродаже или увеличить стоимость портфеля недвижимости.
В 2024 году к нам обратился клиент с запросом на покупку недвижимости под инвестиции. Наш эксперт выяснил потребности, текущую финансовую ситуацию, проанализировал доступные варианты в этом ценовом сегменте и предложил апартаменты на первой береговой линии в Евпатории площадью 25,89 кв. м.
В июле 2024 года их стоимость была 5,5 млн руб. В январе 2025-го мы ее реализовали за 7,5 млн руб. За полгода прибыль составила 38,8%.
Еще один клиент приобрел апартаменты площадью 26,83 кв. м. В мае 2024 года они стоили 5,4 млн руб., а в январе 2025-го — уже 8,5 млн руб. За девять месяцев рост составил 58,34%.
Заходя на старты в некоторые объекты, можно наблюдать и более быстрый и ощутимый прирост стоимости. Так, клиент из Екатеринбурга обратился с запросом выгодно вложить свободные денежные средства. Цель — сохранить финансы от инфляции в моменте и в будущем приезжать отдыхать семьей в Ялту, а в остальное время сдавать.
В марте 2025 года недвижимость была куплена за 22,7 млн руб. Уже в мае этого же года ее стоимость поднялась до 32,8 млн руб., то есть на 44,58% за два месяца. Первоначальный взнос — 9 млн руб., рассрочка по 50 тыс. руб. в месяц как альтернатива ипотеке. Итог — объект вырос в цене на 10,1 млн руб. всего за два месяца.
Премиальный сегмент в любые турбулентные времена чувствует себя более устойчиво. На такой рост также повлияла сильная ограниченность предложения при высоком спросе.
В целом в Крыму за последний год цена за квадратный метр увеличилась на 36%.
Арендный доход
Одно из основных преимуществ курортной недвижимости — доход от аренды. Наблюдая за рынком, я вижу, что в Ялте средняя ставка посуточной аренды превышает среднюю по Крыму на 40%. Этот город особенно привлекателен для сдачи жилья.
Это связано с тем, что Ялта по-прежнему остается одним из самых востребованных городов для посещения в Крыму: самый мягкий климат и продолжительный сезон, развитая инфраструктура (рестораны, бары), концентрация достопримечательностей, сильный бренд города с советских и царских времен. Средств же размещения катастрофически не хватает.
В сезон стоимость небольшого апартамента достигает 15–25 тыс. руб. в сутки, что обеспечивает стабильный доход собственнику.
Так, владельцы и УК в апартаментах в АК Sky plaza летом 2025 года за студию просили 14 тыс. руб. в июне и от 20 тыс. руб. в сутки в июле и августе. На сегодняшний день цена за 1 кв. м в Ялте уже ненамного выше средней цены в Евпатории: по проданным объектам в 2025 году разница составляет 26% (по данным платного отчета сервиса bmMAP).
Ограниченность предложения
Количество свободных квартир на южном побережье России ограниченно, особенно в популярных курортных зонах. В Сочи за девять месяцев 2025 года появилось только три новых проекта (по ФЗ-214).
Это создает дефицит предложения и поддерживает высокую ликвидность объектов.
Покупатели активно конкурируют за лучшие варианты, что дополнительно стимулирует рост цен на недвижимость.
Спрос на бутиковость
Все больше инвесторов и покупателей, выбирающих дорогие апартаменты, отдают предпочтение компактным объектам с небольшим номерным фондом, где главный акцент сделан на:
- качестве;
- авторском дизайне интерьеров;
- использовании экологичных материалов.
Такие гостиницы демонстрируют впечатляющую экономическую эффективность: их заполняемость стабильно выше, чем у крупных комплексов, и сохраняется на высоком уровне круглый год. Яркие примеры — отели «Палас» в Ялте и Ultima Club в Красной Поляне, где средняя заполняемость достигает почти 100% на протяжении всех сезонов.
Перегрев цены
Несмотря на положительные моменты, инвестиции в недвижимость в курортной зоне имеют и свои минусы. Например, на отдельных участках рынка наблюдается перегрев цен, что может привести к снижению рентабельности вложений. Разница в цене между фактически аналогичными комплексами может составлять до 20%.
Небольшие студии в объемных многоквартирных домах и комплексах апартаментов, особенно комфорт-класса, сложно перепродать из-за высокой конкуренции и обилия предложений в одной локации.
Важно комплексно подходить к выбору объекта. Мы не раз сталкивались с кейсами клиентов, которые, опираясь на свою интуицию, покупались на красивую картинку, обещания застройщиков и менеджеров из отделов продаж.
Сезонность аренды
В таких районах, как Евпатория и Анапа, зимой доля загруженности объектов уменьшается до 35–40%, что значительно снижает доходы от аренды в межсезонье. Инвесторам следует принять во внимание эту особенность и планировать бюджеты с учетом периодов низкой загрузки или выбирать районы, востребованные круглогодично, например:
- Красную Поляну;
- Архыз;
- Алтай;
- Домбай.
Здесь цена за квадратный метр пока ниже, разница в стоимости комплексов аналогичного класса составляет 85%, что, естественно, влияет на окупаемость. Кроме того, эти направления ежегодно ставят рекорды по количеству туристов. Так, Домбай в 2024 году привлек около 1 млн посетителей.
Архыз в будущем может повторить успех Красной Поляны. Если же говорить про побережье, то следует выбирать города, в которых круглогодично работает вся инфраструктура, например Ялту-центр или Сочи-центр.
Юридические риски
Для рынка курортной недвижимости, особенно в Сочи, характерны многочисленные фейки на агрегаторах.
По моему опыту, около 80% объявлений на популярных площадках не совпадают с реальным состоянием и имеют сильно заниженную цену, а 80% домов сдавались без акта ввода в эксплуатацию через суд.
Примеры таких объявлений попадаются ежедневно:
Статус — жилое помещение. Это значит, что земля под домом ИЖС, где разрешено проживать одной семье, а по факту мы видим многоквартирный дом. Естественно, ни о каком акте ввода, СНИПах и ГОСТах тут речи не идет.
Перспективы рынка
Федеральные и региональные программы развития курортов предусматривают комплексное благоустройство территорий и привлечение дополнительных инвестиций. Это будет способствовать росту цен и инфраструктуры.
К премиум-сегменту сохранится высокий интерес, особенно к апартаментам у моря в Сочи и Ялте. При этом, по данным платформы bmMAP:
- с рынка недвижимости Сочи практически исчезло жилье эконом-класса — на начало 2026 года предлагается только 13 лотов;
- количество лотов комфорт-класса за два года сократилось на 36% — с 2,2 тыс. до 1,4 тыс. Однако, если сравнивать с прошлым годом, здесь виден рост на 27%;
- предложение элитной недвижимости в Сочи сократилось на 27% — с 1,3 тыс. до 945 объектов.
Недвижимость премиум-класса — самый быстрорастущий сегмент рынка. За два года число лотов увеличилось на 88% — с 367 до 690.