Волна исков по делам, подобным делу Долиной, не отступила, а сменила вектор. Недобросовестные продавцы нашли новую лазейку — они массово начали оспаривать сделки по статье 177 ГК РФ, ссылаясь на стресс, депрессию или прием лекарств в момент подписания документов. Это радикально меняет правила игры: суд перестает оценивать вашу добросовестность как покупателя и начинает изучать медицинскую историю продавца. Стандартной проверки документов теперь катастрофически недостаточно. Единственный путь к безопасности – активное создание «железобетонного» досье, доказывающего вменяемость и осознанность действий продавца в конкретный момент сделки.
Почему это стало социальной катастрофой:
- Доверие подорвано: 71% будущих покупателей стали опасаться таких рисков
- Справедливость под вопросом: 93,8% россиян считают, что квартира должна оставаться у добросовестного покупателя
- Проблема усугублена: Судебная практика не остановила мошенников, а создала новую, более изощренную схему, угрожающую стабильности права собственности
Решение ВС РФ по делу Долиной, создавшее прецедент в пользу покупателя, важный шаг, но оно не отменяет новой схемы. Теперь атака идет по другой статье.
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ: КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ ИСКА ПО СТАТЬЕ 177 ГК РФ
Ваша новая цель – не просто проверить квартиру, а зафиксировать состояние и волю продавца. Действуйте на опережение.
ЭТАП 1: ПОДГОТОВКА И СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ
Нотариус – обязательно. Это не просто «удостоверение подписи». Нотариус обязан проверить дееспособность, установить личность и убедиться в соответствии воли сторон их действительным намерениям. Оспорить нотариальную сделку в разы сложнее.
Видеофиксация – ваша главная страховка
- Снимайте весь процесс подписания ключевых документов (предварительного и основного договора)
- На записи должно быть четко видно и слышно, как продавцу задают вопросы: «Вы понимаете, что продаете квартиру?», «Действуете ли вы добровольно, без принуждения?», «Понимаете ли вы сумму и последствия сделки?»
- Критически важно получить его внятные, осознанные ответы. Хорошо, если продавец сам задает уточняющие вопросы
- Получите письменное согласие на видеозапись заранее
Привлеките свидетелей
Наличие одного-двух незаинтересованных свидетелей (например, риелтора, юриста), которые впоследствии смогут подтвердить адекватность продавца, серьезно усилит вашу позицию.
Безопасный расчет
- Используйте банковский аккредитив или нотариальный депозит. Эти инструменты не только защищают деньги, но и создают официальный, оспорить который крайне сложно, документооборот
- Избегайте расчетов через сейфовые ячейки с простыми расписками
- Все платежи – только безналичные с четким назначением
- Сохраняйте всю переписку. Диалоги в мессенджерах, emails, где продавец осознанно обсуждает цену, сроки, условия – это доказательство его вовлеченности и понимания
ЭТАП 2: ЕСЛИ ИСК ВСЕ ЖЕ ПОДАН
Требуйте комплексную судебно-психиатрическую экспертизу. Это ключевой процессуальный шаг. Цель оценить состояние продавца именно на момент совершения сделки. Помните: бремя доказывания своей «невменяемости» лежит на истце (продавце).
- Предоставьте суду свое «досье»
- Предъявите видеозапись подписания
- Приложите переписку
- Заявите ходатайство о вызове и допросе свидетелей (нотариуса, риелтора)
- Укажите на факт нотариального удостоверения как на проявление вашей высшей степени осмотрительности
Используйте процессуальную тактику
- Если продавец уклоняется от прохождения назначенной экспертизы, активно ходатайствуйте о том, чтобы суд расценил это как злоупотребление правом и негативное процессуальное поведение, которое говорит против него
- Настаивайте на том, что ваши комплексные меры (нотариат + видео + свидетели) являются исчерпывающим доказательством вашей добросовестности и надлежащей осмотрительности
В новой реальности нотариат и видеофиксация - это уже не рекомендация, а обязательный минимум для любой серьезной сделки с недвижимостью. Покупатель должен перейти от роли проверяющего к роли документалиста, создающего неоспоримые доказательства законности сделки. Только такой комплексный подход способен остановить волну исков по статье 177 ГК и защитить ваши деньги и жилье.
Материал подготовлен на основе экспертной позиции адвоката Максима Пешкова и Исполнительного директора Фонда Матвея Гончарова.