В 2026 году даже для покупки однокомнатной квартиры в кредит москвичам нужно зарабатывать очень много — почти в два с половиной раза больше средней зарплаты по столице. Пока рыночные ставки держатся на заоблачных уровнях, столичная недвижимость остаётся почти недоступной для большинства жителей, но уже к концу года ситуация может заметно улучшиться, если сбудется прогноз Минфина по снижению ставок.
Почему так много?
Банки оценивают платёжеспособность заёмщиков строго. Они смотрят, чтобы ежемесячный платёж по кредиту не превышал определённую долю дохода — обычно около 30-40 %. При нынешних рыночных ставках около 21% годовых даже на однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров в Москве приходится отдавать очень крупные суммы каждый месяц.
Для одобрения ипотеки на такую однушку сейчас москвичу требуется зарабатывать 341,3 тысячи рублей в месяц, подсчитала РБК Недвижимость на основе медианных цен на вторичном рынке от Яндекс Недвижимости, первоначального взноса 20% и данных ипотечного калькулятора Дом.РФ.
«Очень высокие требования к регулярным доходам связаны с высокими ценами на столичную недвижимость», — объяснили эксперты РБК Недвижимость.
Средняя зарплата в Москве по последним данным Росстата за осень 2026 года колеблется в районе 165-174 тысяч рублей в месяц. Требуемый для ипотеки доход превышает средний почти вдвое. Многие семьи вынуждены копить на первоначальный взнос годами или искать дополнительные источники дохода, чтобы дотянуть до нужной планки.
Сейчас доход выше 100 тысяч рублей в месяц нужен в 9 мегаполисах из 16, кроме Москвы — это Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Красноярск и Самара. В среднем по всем городам-миллионникам хватает 123,2 тысячи рублей в месяц.
Что изменится к концу года?
Минфин прогнозирует, что рыночные ставки по ипотеке могут опуститься на 5 процентных пунктов — с 21% до 16% годовых. Если это произойдёт, требования банков к зарплате заёмщиков снизятся почти на четверть.
К концу года средний необходимый доход по мегаполисам упадёт до 96,5 тысячи рублей в месяц. Это уже ниже психологической отметки в 100 тысяч, и ипотека станет доступнее для большего числа людей.
«Если реализуется прогноз Минфина, к концу 2026-го это количество снизится до трёх городов», — пишут в РБК Недвижимость.
В Москве требуемый доход всё равно останется самым высоким — 267,1 тысячи рублей в месяц. Но даже здесь падение составит заметные 74 тысячи рублей по сравнению с началом года.
В Санкт-Петербурге понадобится 152,1 тысячи рублей вместо нынешних 194,4 тысячи. В Казани — 126,1 тысячи вместо 161,2 тысячи. Во всех остальных мегаполисах хватит меньше 100 тысяч рублей в месяц. В четырёх городах — Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске и Ростове-на-Дону — достаточно 80-100 тысяч. В шести других — Красноярске, Самаре, Краснодаре, Уфе, Перми и Омске — 70-80 тысяч. А в Воронеже, Челябинске и Волгограде вообще меньше 70 тысяч — 68,6 тысячи, 64,9 тысячи и 63,1 тысячи рублей соответственно.
Ежемесячный платёж по новым кредитам в мегаполисах может сократиться с 74 тысяч до 58 тысяч рублей в среднем. В Москве экономия окажется особенно ощутимой — платёж уменьшится примерно на 44,5 тысячи рублей.
От чего зависит?
Прогноз Минфина опирается на ожидания по ключевой ставке Центробанка. По среднесрочному прогнозу ЦБ средняя ключевая ставка в 2026 году составит 13-15 %. К концу года она может опуститься до 12-13 %. Некоторые аналитики ждут даже более быстрого снижения — до 11-12 % в базовом сценарии.
«По нашему мнению, если инфляция за январь 2026 года окажется намного выше ожиданий, действующая ключевая ставка ЦБ РФ в 16% годовых может сохраниться дольше», — отметили аналитики в обзоре Банки.ру.
В Госдуме считают, что при удачном стечении обстоятельств рыночные ставки по ипотеке могут упасть даже до 12% годовых, если ключевая ставка опустится до 9-10%. Но проинфляционные риски остаются, поэтому снижение будет постепенным, с возможными паузами.
Как это скажется на регионах?
В большинстве регионов страны ипотека уже сейчас ощутимо доступнее, чем в столице. А при падении ставок разрыв между Москвой и остальными городами только вырастет. В Волгограде или Челябинске для покупки однушки хватит дохода, который в столице едва покрывает базовые расходы. Многие эксперты подчёркивают, что именно снижение ежемесячного платежа станет главным драйвером оживления рынка. Люди с отложенным спросом, которые ждали подходящих условий, начнут активнее выходить на сделки.
«Тогда снизится и доля отрицательных решений по ипотеке», — считает директор НБКИ по маркетингу Алексей Волков.
Пока льготные программы продолжают работать и помогают отдельным категориям — семьям с детьми, IT-специалистам, жителям Дальнего Востока. Но для большинства рыночная ипотека остаётся основным вариантом, и её удешевление напрямую влияет на доступность жилья.
В целом 2026 год может стать переломным для ипотечного рынка. Если прогнозы сбудутся, Москва перестанет быть таким неприступным барьером, хотя и останется самым дорогим городом. А жители регионов получат реальный шанс улучшить жилищные условия без запредельных усилий.