Торги — это способ продажи имущества на конкурентной основе, при котором победителем становится участник, предложивший наилучшую цену.
В России торги по недвижимости широко применяются при взыскании долгов, банкротстве, продаже государственного имущества и реализации залоговых объектов. Несмотря на общий принцип публичного аукциона, виды торгов существенно различаются по правовому основанию, процедуре и уровню рисков.
Ниже разберём основные виды торгов и то, что важно учитывать потенциальному покупателю.
Торги арестованным и залоговым имуществом
Торги залоговой недвижимостью (ипотека)
Это самый массовый сегмент торгов по объёму выставляемых объектов. Речь идёт о недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Если заёмщик перестаёт обслуживать ипотечный кредит, банк обращается в суд и получает решение об обращении взыскания на предмет залога. Далее реализация происходит в рамках:
- ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
После вступления решения суда в силу объект передаётся судебным приставам и выставляется на торги. Информация публикуется в официальных источниках.
Как правило, проводится два аукциона:
- первый — по начальной цене (обычно около 80 % от оценочной стоимости или цены из ипотечного договора);
- повторный — со снижением начальной цены примерно на 15 %.
Если повторные торги не состоялись, банк вправе оставить объект за собой.
Арестованное, но не залоговое имущество
Внешне такие торги похожи на ипотечные, но имеют иное основание. Речь идёт об имуществе, арестованном по решению суда в рамках:
- взыскания задолженности;
- конфискации имущества.
Процедура стандартная:
- судебные приставы описывают и арестовывают имущество;
- при необходимости проводится оценка;
- объект выставляется на торги.
Формат продажи аналогичен: два аукциона с возможным снижением цены.
Особенности и риски торгов
На торгах арестованного имущества продаются квартиры, дома, земельные участки и другие объекты — часто по цене ниже рыночной.
Покупателю важно учитывать:
- возможное фактическое проживание бывшего собственника или третьих лиц;
- наличие зарегистрированных жильцов;
- необходимость последующего освобождения квартиры, вплоть до судебного выселения.
Преимущество — потенциальный дисконт.
Недостаток — дополнительные временные и организационные затраты после покупки.
Торги по банкротству
Торги по банкротству — второй по объёму сегмент торгов недвижимостью.
Когда гражданин или компания признаются банкротами, их имущество реализуется для расчётов с кредиторами. Процедура регулируется ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Организатором торгов выступает арбитражный (финансовый) управляющий. Все торги проводятся исключительно в электронной форме.
Этапы торгов по банкротству
Стандартно предусмотрено три стадии:
1. Первичный аукцион (на повышение)
Устанавливается начальная цена (как правило, по оценке), шаг торгов и размер задатка. Побеждает участник, предложивший максимальную цену.
2. Повторный аукцион
Если заявок не поступило, проводится повторный аукцион со снижением начальной цены (обычно на 10 %).
3. Публичное предложение (на понижение)
Цена снижается поэтапно по заранее утверждённому графику. Побеждает тот, кто первым подал заявку на текущей цене либо предложил лучшую цену в рамках этапа.
Именно на стадии публичного предложения цена может опуститься до 20–30 % от начальной, что делает этот этап наиболее интересным для инвесторов.
Что важно учитывать покупателю на банкротных торгах
На торгах по банкротству продаётся:
- жилая и коммерческая недвижимость;
- земельные участки;
- транспорт;
- оборудование;
- права требования.
Плюсы:
- возможность значительного дисконта;
- прозрачная электронная процедура.
Риски:
- необходимость глубокой правовой проверки объекта;
- возможные споры и оспаривание торгов при нарушениях процедуры;
- сложности с фактическим освобождением недвижимости.
При грамотном подходе банкротные торги остаются одним из самых эффективных инструментов покупки имущества ниже рынка.
Торги по продаже государственного и муниципального имущества
Государство и муниципалитеты реализуют имущество преимущественно через торги. Это прямо предусмотрено ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Продажа осуществляется, как правило, в форме открытого электронного аукциона, где побеждает участник, предложивший наибольшую цену.
Аналогичные принципы применяются и при продаже непрофильных активов государственных компаний (РЖД, Газпром, Ростех и др.). Информация о таких торгах публикуется публично, а участие доступно широкому кругу лиц.
Форматы торгов госимуществом
Используются различные модели:
- аукцион на повышение;
- публичное предложение со снижением цены;
- продажа без объявления цены (побеждает участник с наибольшим предложением).
Переход к электронному формату сделал такие торги более прозрачными и конкурентными.
Итог: чем отличаются виды торгов и как выбрать подходящий вариант
Несмотря на общую суть — продажу имущества на конкурентных началах — разные виды торгов отличаются:
- правовым основанием;
- процедурой проведения;
- уровнем рисков для покупателя.
Торги приставов и залоговые торги связаны с взысканием долгов, банкротство — с контролируемой распродажей активов должника, приватизация — с продажей публичного имущества.
Понимание этих различий позволяет:
- осознанно участвовать в торгах;
- адекватно оценивать риски;
- использовать возможности для покупки недвижимости с дисконтом.
Как и в других вопросах, ключ к успеху — знание процедуры и внимательная проверка каждого конкретного объекта.
Андрей Ведерников, финансовый директор ООО "Тендерград"